世联行 – 蜗牛派

2020年上半年房地产行业回顾与后市展望-世联行

蜗牛派 — Mon, 03 Aug 2020 02:45:45 +0000

报告简介：

自去年中央政治局会议中定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，多部门多次重申“房住不炒”目标不变，使得这一房地产调控的主基调保持一贯定力；但区域之间商品房库存和地方财政的分化使得“因城施策”全面落实有其合理性和必要性；2月中央政治局会议重提“扩大内需”，而作为关联上下游数十个产业的房地产业作为中国经济的压舱石作用短期无法替代，但既要“稳地价、稳房价、稳预期”又要“房住不炒”以及“防止居民杠杆率过快上升”，因此房地产调控政策将体现为促进刚需和改善、抑制投机性购房，在全面落实“因城施策”之下，预计房地产调控边际松动继续；供给端：降低预售条件和预售资金的留存/使用标准、土地出让款的延期与分期支付、开工与竣工的允许延期、延期缴税等；需求端：降低人才落户与购房门槛、提供购房补贴、放宽公积金政策等；调控政策实际从2019年三季度已进入松动期，“新冠”影响之下松动力度与范围扩大，但总体来看，热点城市在需求端的调控放松力度有限，且调控更加精准化，即“一区一策”以及对于达到人才门槛人群的松动；三四线城市五限调控本就少，故政策多体现在购房及公积金放宽上。

报告预览：

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世联行-中国房地产市场2019年回顾与2020年展望

蜗牛派 — Sun, 15 Mar 2020 07:54:25 +0000

2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧，房企资金面承压，积极推盘强化回款，但产品去化压力加大，重点城市市场规模有所调整，百城新建住宅价格涨幅进一步收窄，土地市场处低温状态。展望2020年，全年经济增速将依旧呈现稳步放缓态势，房地产调控继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的空间和灵活性。在此背景下，2020年全国房地产市场调整压力或将进一步凸显。

世联行:2019年三季度房地产市场报告

蜗牛派 — Mon, 18 Nov 2019 02:42:18 +0000

整合时代，现金为王。

增长的隐忧在于：开工竣工剪刀差的背后，开发商赶预售回现、拉长竣工周期难以持续。

“安装工程”(代表着后期工程)负增长加速扩大以及土地购置增速快速回落说明房企资金已紧，地产融资不松，必将有更多的优质并购机会，伴随开发商资金紧绷涌现。这对于国企及资金健康的头部房企，是新一轮的机会。

“一城一策”施行，边际松动渐明

• 7月30日，习近平在中共中央政治局会议中表示：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段” ，“房住不炒”的主基调再次强化；

• 从2018年四季度后，调控政策基本见顶，出台五限政策的城市仅热度较高的海南、丹东、苏/杭/昆山、西安等；进入2019年后，围绕“小阳春”启动和退潮，各地楼市政策呈现先松-后紧-再松，尤其在“小阳春”过后市场骤然转冷后，5-8月针对房企融资的全渠道监管限制组合拳，使得处于还债高峰的房企促销力度加大，又加重了市场的观望情绪；

• 2019年三季度，“一城一策”下区域政策边际放松的现象频现：零星城市放松限购、多个城市出台了含大力度购房补贴和折扣的落户政策、公积金/首付比例等政策的放宽、三四线城市以较低落户门槛+购房补贴大举加入抢人行列，购房政策边际松动明显。

销售

一线表现亮眼，总体量稳价升

• 从销售金额看，京津冀、长三角、珠三角监测城市增速分别为47％、23％和14％，主要是由平均成交价格上涨导致，二线、三线销售面积同比增速正负各半。

• 二线城市增长10.7％，除大连、青岛、太原、重庆、贵阳负增长，其余18个二线城市均录得正增长，以厦门、武汉、合肥、南京最为亮眼；东北与西南片区表现较差，其余二线城市三季度销售额增速总体提升；

• 监测三四线城市多为都市圈城市，受一线带动，总体增长强劲，同比增长20.1%。