这一数字很多吗？而且房企破产的新闻去年都不绝于耳。事实上，相比目前全国房地产企业总量高达9.7万家，200多家房企破产，真是九牛一毛。

这一结果很意外吗？房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债行业，对资金环境和融资环境极其敏感。高杠杆，赌的是楼市“大放水”，一旦楼市调控收紧，或者“防水”不及预期，高杠杆转瞬成了定**弹。

黄奇帆曾说，今后十几年，中国房企数量会减少三分之二以上。这意味着，未来，或将有数万家房企消失。

潘石屹曾说，如果房价下降20%，很多房企都会消失；如果房价下降50%，拿资产负债表来看，房企活着都难……

真的，看看这个负债表，就明白这绝不是危言耸听

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2020新冠疫情，加速了房地产行业的洗牌。

人民法院公告网显示，截至2020年6月5日，今年房地产企业的破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。

部分行业排名较为靠前的房企，也因为资金链的问题，不得不以出售项目或股权的方式求生存，如福晟集团、泰禾集团（000732）、新湖中宝（600208）等。从目前来看，宣布破产的房企主要以三四线的中小型房企为主，这些房企实力较低，抵御风险能力较弱。

房企整体业绩明显下滑，或面临巨大的资金链压力

受新冠病毒疫情的影响，中国房地产房屋销售额整体下滑。

iiMedia Research（艾媒咨询）数据显示，2020年1-2月，全国商品房销售额为8203.5亿元，同比下降35.9%；其中，住宅销售额同比下降34.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别同比下降40.6%和46.0%。

与此同时，房地产企业整体业绩也明显下滑。数据显示，2月份，大多数上市房企销售金额同比大幅下降，部分房企销售金额同比降幅超过5成。

疫情影响下，房企或面临巨大的资金链压力。艾媒咨询分析师认为，疫情的出现使得大部分售楼中心关闭，限制甚至关闭了销售渠道，资金回笼的能力减弱，部分企业可能遭遇资金链断裂的情况。另外，由于疫情影响工人复工时间，工程项目可能会延迟封顶，项目进入销售流程受阻，进一步限制了资金的流动。而在需求端方面，疫情的爆发影响了铁路、高速等公共交通能力以及后延了复工时间，一定程度上压抑了异地买房投资的需求。

房地产行业陆续复工，3月逐渐进入恢复期

不过，自2月下旬以来，国内多数省市疫情得到有效控制，房地产行业陆续开工复工、线下售楼处恢复开放，房企销售业绩明显回升。2020年3月，TOP10房企的单月业绩规模基本达到了去年的平均水平，3月销售金额都在300亿元以上，其中中国恒大、碧桂园和万科地产超过1000亿元。

艾媒咨询分析师认为，随着疫情逐渐得到有效控制，房企复工迅速，从资产供给端的新开工、施工、竣工量到销售回款端的销售额均因人力资本到位而得到较全面的改善。多地楼市在3月复工后成交量显著回升，但整体不及去年。房地产行业整体均遭受疫情冲击，但在3月逐渐进入恢复期。而具体到各中小企业来说，依旧不易。

房市供需结构将有所调整，市场需求有望补偿性释放

2020年，是楼市极具挑战的一年。经过此次疫情，房地产市场需求结构将面临调整，而房企的实力分化态势加速。

在供给端，中小型房企将面临更大的生存竞争压力，而大型品牌房企则可利用特殊时期，调整销售渠道结构，优化存量资产结构，推动产品不断更新，以深层次地挖掘刺激市场潜在需求。在需求端，疫情使得购房者将更关注生活健康、社区管理服务等方面条件，购房者对购房偏好的转变将在一定程度上调整房企的投资开发布局。

此外，随着未来疫情形势的好转，加上地方性宽松政策的刺激，在一季度有所压抑的购房市场需求在二季度有望得到补偿性释放。

艾媒咨询分析师认为，中小房企在疫情期间的运营现金流压力较大，而大型房企在这段时间的积极布局，说明对未来房市购房需求的回升态势看好，以为充分的供货提前准备，但预期的小阳春是否能如期到来还不确定，房企应多方面布局，在为有望回升的需求准备的同时，也要为资金运营做好安排。

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近日，江苏又有两家房企正式宣布破产，旗下总价数亿的房产挂牌拍卖。这两房企分别是扬州市永达房地产有限公司、如皋绿源置业有限公司。前者的拍卖涉及金额高达数亿元。

据人民法院公告网公示，截至2020年6月初，今年房地产企业破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。进入2020,平均每天都有1家房企被清算。

数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490万亿。七月即将到来，虽然有的房企去货量相当惊艳，拿到现金用于周转，但对于大部分中小房企来说，回到以往的好时光基本上难上加难。

2020年1月至5月，销售额TOP50房企的销售均值为622.8亿元，同比去年下降48.6亿元，降幅为7.2%，这种降幅并不意外，毕竟市场恢复需要时间。总体上依然应该对未来充满信心，然而也就是在这样的恢复前期，可能很多房企的信心会崩塌，撑不到真正恢复的那一刻。

从目前来看，宣布破产的房企主要以三四线的中小型房企为主，这些房企实力较低，抵御风险能力较弱。未来，中小房企破产数量或将继续增多。

TOP10房企的总销售规模占全国总比重超过30%，TOP100房企的总销售规模占比超过60%，前15%的房企市场占比超过85%，绝大多数中小房企市场占比可以忽略不计。

由于行业集中度不断提升，头部房企将会占据更多的市场份额，进一步挤压小房企的生存空间，随着中小房企市场竞争压力加大，容错率也将变得更低，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

另一方面，国家政策在宏观上持续坚守“房住不炒”的原则，杜绝房地产行业的大水漫灌，在房地产融资上，也持续收紧。在拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力叠加下，易导致房企资金链断流，从而使得中小企业面临债务违约，更严重的或将导致破产重组。

目前全国房地产企业总量高达9.7万个，几乎每个城市都有成百上千个中小型房企，绝大多数都是空壳公司，而为了一个地产项目成立一家房地产公司的也不在少数。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆曾公开表示，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。

而现在，受新冠黑天鹅的影响，房地产行业在以较快的速度加快行业洗牌的过程。

相比中小房企破产，一些大型房企也频频陷入资金链困局，个别企业不得不变卖资产，或者交出控股权，求取生存。

去年以来，曾位列中国民企500强的银亿集团、一度进入百强房企排行榜的三盛宏业，均濒临破产边缘。而以福晟集团、泰禾地产为代表的龙头房企，则陷入债务缠身的困局。

5月13日，泰禾集团公告称，公司控股股东正在筹划公司引入战略投资者事项，相关交易可能导致公司控制权变更。对此，有媒体爆料称，泰禾集团创始人黄其森有意出让第一大股东位置，换泰禾平安落地，泰禾正与多家投资方沟通，接盘公司大概率为央企，具体事宜还在洽谈。

从三盛、银亿、福晟到泰禾，这些企业都曾在业内占据一席之地，如今却也开始出现了经营问题，究其缘由，主要是在行业规模触及天花板，市场份额不断缩小的大背景下，各大房企的竞争进一步加剧，在这其中，中小房企容错率也变得更低。

面对行业的洗牌，可以融到资、拿到钱的房企更容易活下去。

然而，相较规模房企而言，中小房企贷款难、融资难，且多数没有上市，融资渠道相对单一。资金面的“先天劣势”更会加大土地资源获取、营销等多方面难度，阻碍企业发展。

2019年以来，行业的融资环境收紧，整体融资成本升高的情况下，小企业的融资劣势被进一步放大。即便疫情期间，央行多次放水，但最终流入房地产资金有限，小企业拿到的救援显得杯水车薪。

与此同时，值得注意的是除了破产房企外，部分中型房企也开始出现违约暴雷现象，未来房企出现此类债务危机的情况或将越来越多。

3月6日，上海清算所披露文件显示，新华联控股应于当日兑付的2015年度第一期中期票据，截至兑付日终，公司未能按照约定筹措足额兑付资金，不能按期足额兑付本息，已构成实质性违约。

4月23日，亿达中国控股有限公司公告称，公司5285.4万美元中期票据于4月19日（节假日顺延至4月20日）到期未能偿付构成违约。

5月18日，有投资者透露明发集团2.2亿美元私募债未能到期兑付，构成违约。明发年初刚发行一只2.2亿美元新债，此时同等规模私募债已无法兑付，可见资金链紧张程度。

2020年，在整体调控不松绑、融资趋紧的当下，全国房地产的总盘子已经基本到顶，不管是行业巨头还是中小房企，降负债、保持良好现金流，努力活下去才是未来的重中之重。

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