回顾深圳经济特区40年经济、产业、基建等方面的成就，在城市呈现“多中心”发展的格局下，仲量联行提出“内环+中环”的概念，预测深圳办公楼市场的需求，探讨未来机遇。
仲量联行深圳董事总经理夏春毅：“深圳由一个边陲小镇经过短短四十年的发展便成为全国的经济重镇和国际化创新城市，其根本原因正是深圳作为经济特区能够力行改革、坚持开放、敢闯敢试、勇于创新。”深圳的经济体量已然位列全国第三，高速的经济增长吸引了大量的人才与劳动力，造就了深圳这个国内最具移民精神的城市。
深圳办公楼市场高速发展
顺应城市的建设轨迹，深圳办公楼市场也经历了二十多年的飞跃发展。近十年间，深圳办公楼市场多处于供需两旺的状态，从2015年开始迎来了爆发式增长，截至2020年二季度，甲级办公楼存量已经达到2000年年底存量的30倍以上。而需求方面，近几年来，高新技术产业和金融业发展势头迅猛，来自这两个行业的租赁需求基本占全市的50-70%。
同一时期，高新技术企业将非生产部门的办公空间从产业园升级至甲级办公楼的趋势非常明显，且他们还是深圳办公楼市场里最积极寻求扩租机会的群体之一。深圳具有优势的高新技术类细分领域，如社交媒体、芯片设计与制造、云服务等不但在近五年中增长迅猛，且未来大有加速增长的趋势。
深圳是中国内地金融业占GDP比重最高的城市之一。金融业作为深圳四大支柱产业之一，该行业租户虽然在各区都有分布，但最集中的还是在福田中央商务区。
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]]>2020年8月27日，北京——2020年初，让人始料未及的新冠肺炎疫情快速蔓延至世界各地，包括北京在内，全球主要城市纷纷进入“居家避疫”模式，办公楼市场面临前所未有的挑战。上个季度，就在国内生产生活秩序逐渐恢复正常时，北京的“复工复产”进程再度被6月的“新发地聚集性疫情”所打断，受此影响，全市甲级办公楼市场活跃度“减半”，空置率升至14.0%，创出10年来的新高。同时，平均租金却大降6.8%，至356元/平方米/月，是5年以来的低点。作为在全国具有指标意义的北京办公楼市场，其未来走势引起了各界的广泛关注和讨论。
在梳理和分析了北京办公楼市场的发展历程、需求构成、租金变化趋势并对包括业主方、租户方、投资方在内的市场参与者进行深入调研后，仲量联行近日重磅发布《领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场》白皮书，旨在帮助业内人士精准把握“后疫情时代”的市场动向。
“诚然，突如其来的新冠疫情给市场造成了很大冲击。但根据我们的观察，早在去年底，办公楼租金下调和空置率上浮的趋势就已经开始显现。只不过，疫情加剧了经济增速放缓而导致的供求关系变化。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示：“我们相信，在科技、医疗、金融等受益于疫情的新兴产业所带来的动能需求的助推下，北京办公楼市场最快在2021年底就将企稳。”
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]]>中国商业地产市场的竞争已进入白热化阶段，积极寻找新的赋能方式来提高应对变化和抵御风险的能力，成为房地产行业参与者关注的焦点。与此同时，在国家“创新驱动”战略的推动下，新兴科技正以史无前例的速度在多领域融合渗透，商业地产通过科技创新驱动转型升级的时代机遇已然到来。
本报告聚焦“工业4.0”浪潮中，围绕互联化、自动化、智能化而兴起的一系列房地产科技及其应用，并重点探讨以下三个方面的内容：
- 房地产科技在重塑商业地产价值中所扮演的重要角色
- 房地产科技的主要类型及其在商业地产各物业市场的应用
- 房地产科技生态圈在推动行业创新发展过程中所发挥的作用
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]]>近年来，我国片区更新模式逐渐从“拆、改、留”转向“留、改、拆”，从“点状建筑更新”到“片区整体更新”进行转变。更新改造的目的不再是单纯满足人的幸福感，更重要的是引领需求，激活城市中心，提供全新的产业和功能载体。而传统的大规模房地产开发逻辑在老旧社区更新改造中不再普遍适用，“渐进式更新”和“微更新”成为关键趋势。
老旧社区更新改造的六大主要矛盾及解决策略
老旧社区更新改造是我国当前城市建设的一项重要内容，也是一项极其复杂的城市活动，但在更新改造过程中存在着六大主要矛盾。
1. 部分老旧社区在更新改造过程中未充分考虑其与周边城市功能的融合和衔接，缺乏顶层设计和区域统筹，引入的产业无法持续经营。仲量联行认为，社区更新改造需以区域融合发展作为思考前提，由政府完成顶层设计并制定战略目标，老旧社区改造需找准自身功能定位，引入合适的产业，融合更多现代化功能，将其重新纳入城市有机整体中，从根本上解决片区改造和城市功能统筹的矛盾。
2. 早期我国的社区更新几乎是在大规模的拆建模式中往复进行的，这使得城市社区的历史底蕴在一定程度上被覆盖，丧失了其独有的特色文化，出现“千城一面”的状况，文化延续与城市发展的矛盾逐渐显现。白皮书指出，“尊重历史，唤醒记忆，融入当下”是老旧社区更新改造的首要出发点，在充分考虑改造后引入的新功能新业态与历史文化、历史建筑融合的同时，政府也需要制定相关法律条款，保护历史建筑和尊重历史文化特色。
3. 老旧社区建设初期采取的高密度建设方式以及后期不完善的社区管理措施，也激化了社区内居民多样性需求与外环境空间不足的矛盾。在社区微更新过程中，一方面应进行社区内部资源挖潜，另一方面可联合周边社区进行空间共享，从平面、空间、时间等多维度发挥社区价值，以满足居民更高的居住需求。
4. 老旧社区改造面临的另一重大难题是改造资金的来源。改造资金主要源于政府财政拨款和补助，而这有限的资金大多用于对建筑本体结构的改造，对社区外环境品质提升有限。要从根源上解决有限的资金来源与改造成效的矛盾，需要丰富资金来源渠道，建议考虑如PPP公私合作模式、收益期权定向出售等路径，以保障社区更新改造长效进行。
5. 除面临有限的资金来源，社区更新改造盈利模式单一和持续运营的矛盾也阻碍了社区的良性运营。在徐岱雄看来，社区在收取物业管理费的传统盈利模式基础上，可引入更多合作方，拓展盈利渠道，如后续物业管理、便民设施付费；改造现有公共空间，引入商业服务等收取租金；引入智慧社区，提供线上增值服务等，以支持社区的持续运营。
6. 随着我国社区发展的复杂化，未来社区治理的参与主体将更加多元化，因各方利益诉求不尽相同，不同参与方利益之间的矛盾会长期存在。因此，在制定社区更新改造方案的过程中，需要平衡各方利益，形成完善的分工体系并构建一体化工作流程，各司其职并积极反馈，以保证社区更新改造工作高效推进，使社区微更新效果得以最大化实施落地。
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]]>去年7月，仲量联行、太古地产及平安城科携手推出中国内地首个专注于房地产科技（Proptech）的企业加速器计划——“城越 (UrbanLab)” ，旨在为房地产科技生态圈培养和发展有潜力的科技企业，为市场提供创新技术解决方案。通过“城越”这个平台，最终入选首期加速器的初创公司已与多家领军房地产企业达成业务合作，助力行业数字化转型。近日，三家主办方共同发布《激发房地产科技的无限可能：“城越”加速器的成果回顾与启示》报告，分享更多加速器的创立背景与合作案例，以及对房地产科技在中国发展的洞察和思考，探索行业创新的未来之路。
仲量联行大中华区首席执行官冯建强表示：“我们与太古地产及平安城科合作推出‘城越’的初衷，就是要持续深入挖掘促成中国房地产行业变革的新生力量。第一期加速器并不是终点，而是中国房地产科技发展崭新征程的起点。”
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]]>本报告从超级城市群的角度出发，探讨大湾区的发展前景，并对大湾区战略下的商业房地产市场进行预判，为投资者、开发商提供独到的见解和分析。
- 交通连接性的增强造就真正意义的超级城市群
- 多边城际合作重塑大湾区未来增长模式
- 各地产板块均将受益，公共交通导向型开发（TOD）项目尤为投资首选
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]]>据悉，本次发布的西安TOP50报告，将放眼西安市场全样本——调研楼宇数量30栋，总建筑面积达164万平方米，入驻企业承用面积接近100万平方米。首次完整发布“西安甲级办公楼企业客户TOP50榜单”。以前瞻视野解构西安全市甲级办公楼市场需求端全貌。
截至2020年第一季度，西安TOP50榜单中，金融和科技互联网企业占据半壁江山，其上榜企业数量分别高居14家和13家，该数据在2016年仅为11家和3家。银行等传统金融业作为主导办公楼需求的头部产业，是榜单的首位贡献者；而科技互联网上榜企业数量的激增亦为本次Top50榜单的一大亮点，从产业办公到商业办公需求的升级迭代，展现出科技产业对西安甲级办公楼市场需求可持续增长的未来价值。在线教育行业近年成为投资风口，尤其在新冠肺炎疫情后，线上教育对传统教育方式的短期挤出更是极大提振该行业未来发展预期。在本次榜单中，学而思成功跃居西安Top50榜首，此外，恒大、华为、浦发银行、延长石油首次跻身前十行列。
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]]>中国消费市场长期向好，为高标库市场发展提供有力支撑
从长期来看，中国消费市场发展可保持向好态势，虽然短期受到新冠肺炎疫情的不利影响，但长期内消费规模仍将稳步扩大。2010年至2019年，中国社会消费品零售总额以11.2%的年均复合增长率攀升至41万亿元；而据相关预测，2019年至2030年间中国社会消费品零售总额年增长率约为9.5%。尽管该增速与历史水平相比有所下滑，但整体消费规模基数将变得十分庞大，预计2030年社会消费品零售总额将达到112万亿元。
“随着消费市场提质扩容以及消费结构优化升级，物流地产投资者和开发商需要适应零售消费市场的新变化，从而相应调整其投资策略，” 仲量联行中国区工业地产部物流地产总监黄晖指出，“同时，鉴于部分大型电商和流通企业出于业务需求自建物流仓储中心，物流地产运营商也应积极适应租户结构调整，并挖掘新兴行业的租赁需求。”
自发需求及被动需求双重驱动，或将催生更多升级高标库的需求
在全渠道零售背景下，中国消费者对商品交付时效性的要求日益提高。鉴于非高标库的部分交付标准无法满足要求，许多租户自发升级到高标库以提升各项配送效率。此外，随着近年来地方政府着手对不合规的老旧物流园区及厂房进行拆除和重建，导致部分成本较为敏感的租户选择搬迁至其它非高标库，而另一部分租户选择升级到高标库，并为仓库品质的提升支付租金溢价。这种“被迫”升级需求在大城市群出现的可能性更大，区域一体化以及产业升级将加速推进对老旧项目的拆除或重建进程。
仲量联行中国区研究部物流地产负责人华纳指出：“自动化和智能化的物流科技可以有效提升高标库的空间利用率和作业效率，这一趋势将有效推动庞大的非高标库租户群体考虑升级高标库。而为了满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备的需求增长，物流地产运营商预计将在技术应用方面持续发力。”
结合中国仓储与配送协会的数据，截至2018年中国仓储总体量略超10亿平方米，但同期在仲量联行定期追踪的24个核心物流市场中，租赁型高标库总体量约为5100万平方米，仅占总量的4.8%。即使考虑到自持型物业体量和非核心市场的高标库存量，高标库规模目前仅占中国仓储总体量的一小部分，这意味着来源于非高标库的升级需求潜力巨大。
中国大力推进城市群发展，为物流地产市场带来新的城市机遇
中国消费市场的蓬勃发展并不局限于一线城市，但零售额增长最快的区域主要集中在几个高密度的大型城市群中。以城市群和都市圈为核心的区域经济发展格局将成为支撑未来经济高质量发展的主要平台，同时也是推动区域消费市场和投资市场进一步发展的重要保障。预计未来粤港澳大湾区、长三角、京津冀和成渝等重点城市群将成为最强劲的物流地产市场，同时国家城市群一体化发展政策也将孕育一批新的城市群。
华纳认为： “区域一体化趋势的最大受益者之一是卫星城，即主要城市周边的小型城市。最有竞争力的卫星城都占据地理优势，能迅速通达城市群内的最大城市和其它主要市场，从而成为区域配送中心的理想选址，以辐射整个城市群里的消费人群。”
虽然2020年初新冠肺炎疫情的暴发为中国物流地产市场施加了阶段性挑战，但同时也为物流行业发展带来了新的机会。政府和相关企业有望加速推动物流行业的整体升级，尤其是在疫情中承担民生物资保障重任的生鲜食品、医药及其它生活必需品的供应链和物流。
黄晖总结：“未来十年，中国的高标库市场除了体量规模的增加以外，市场也将朝着更加复杂、更加成熟的方向发展。投资者和开发商需要进一步审视变化中的市场趋势，在更为复杂的市场中寻找并把握机遇。”
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]]>随着精装房全面上位，家居企业的渠道急剧变革，家居企业纷纷抢滩“上游房地产”。行业营销环节前置，呈逐年强化趋势。而作为设计和营销入口，酷家乐希望撬动房地产市场。此次酷家乐收购的Modelo，已在欧美和国内的建筑、房地产领域打下市场基础，其客户包括SOM、KPF、 Tesltra、Loreal,中国平安、仲量联行、中国人寿等。
此次收购，无疑是对产业互联网的一次纵深渗透。酷家乐不仅进一步稳固家居数字化生态，而且以数字化解决方案革新者的身份，正式入场房产、建筑领域。酷家乐探索通过数字化战略革新企业模式、挖掘行业深度，其全新的四大战略随之浮出水面：全空间、全链路、全生态、全世界。
酷家乐布局全空间战略建筑地产成为又一里程碑
酷家乐全空间新战略牵引下，公装成为第一个突破口。本次收购Modelo，则是对建筑、地产空间的加码布局。
技术生态带给产业互联网蓬勃发展的动力与日俱增。Modelo创始人苏奇介绍，Modelo产品包含面向建筑设计端的ModeloDAM设计资产管理平台，为建筑设计专业人士提供一站式设计资产管理及可视化制作SAAS平台；以及面向建筑地产全流程的M.build三维数据可视化开发者平台，主要应用为数字孪生可视化交互，包括智慧楼宇，智慧园区，IOT可视化管理，智慧商圈等等,也可用于房地产营销体系，包括搜索平台、远程全景看房、三维沙盘等。
概括而言，Modelo相当于“孪生”云上空间。它背后的核心技术包括云端三维解析与可视化技术，已在欧美国家得到市场认可。而这是地产、房产企业场景数字化的有力建构手段，除了前文提到的客户之外，Ennead、CannonDesign、Loreal，国内的富士康、方特等均已在深入使用Modelo产品。
“要创造领先的消费者体验，企业必须要有领先的技术生态和解决方案的服务能力，而Modelo就是赋能建筑与地产企业的那股硬核力量。”酷家乐董事长黄晓煌解释看好Modelo的原因，“Modelo在建筑房产领域已有成熟产品和解决方案，非常适合建筑大场景的3D展示，能够有效降低企业的技术投入成本，实现以用户为中心的体验重构。”
作为被哈佛大学青睐的SaaS软件，Modelo将在酷家乐技术和生态势能赋能下，为建筑与地产行业持续完善设计营销一体化解决方案，实现从设计、实施、营销、装修这条完整链路的“所见即所得”体验。
从家居数字化迈向全空间数字化
作为家居SaaS的扛鼎者，收购Modelo后，酷家乐期望“所见即所得”的愿景在全空间、全链路、全世界实现，将高科技、数字化的力量赋能给全生态。基于此，新闻发布会现场，酷家乐同时宣告“从家居到全空间、从设计到全链路、从工具到全生态、从中国到全世界”的新四大战略。
“从家居到全空间”，尽管只有简短7个字，但是市场体量翻了数番。事实上，对于潜力更大、规模更广的地产和房产市场而言，成熟、开放且安全的技术生态平台才能撬动整个行业的效率升级。酷家乐收购Modelo后产生的“新物种”有望担起重任。
原因在于，一方面，酷家乐经过8年多的技术沉淀，已经成为国内最大的家居SaaS领导商，其合作超16000余家品牌企业。中国家居市场整体覆盖率超过70%。另一方面，Modelo凭借技术和产品创新，持续深耕建筑地产领域，创立以来“黑科技”产品不断亮相，帮助行业增速提效。两者融合将有力赋能传统领导性地位的企业拥抱新变化。
从这个角度而言，Modelo除了是酷家乐撬动全空间信息化的重要抓手，在酷家乐入局后，更是地产、房产行业在数字经济时代的重要变阵契机。
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