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　　关键词一，人口大流动

房地产的发展构建在中国城镇化进程之上，人口是需求之本。保利研究院团队通过分析全国337城、14亿人口、横跨20年的数据后发现，从迁移特征来看，“乡-城”城镇化高位放缓，“城-城”流动加速并存。独立迁徙变为举家迁徙，城市综合收益与二代人口质量红利将乘法倍增。从迁移方向而言，呈现多维极化格局：“跨省远赴东部与省内就近集聚并存”、“东部沿海与中西部明星引力同在”、“单核虹吸力与都市圈外溢力均有”。

当下我们正处于一个人口大流动的时代，城镇化进入高阶阶段，人口流动多极化。这就不难理解愈发激烈的“抢人大战”与“城市晋级赛”，是历史之必然。

　　关键词二，城市大变局

保利研究院团队坚持，房地产是基本面的投射，城市生命周期就是房地产生命周期。人口、经济、产业等基本面才是支撑房地产的根本因素。纵览全球，中国过往城镇化受制于均衡式发展思路，齐夫法则未能完全生效。资源自由流动不足，经济-人口比重再平衡，大城市不够大、不够多。

当下，我们正处在历史的转折点，城市大变局的前夕。城镇化发展思路转变，市场重回主导地位，土地资源有望更“市场化配置”，将“以人定地、地随人走”。市场力量、行政导向、客观规律，三者均指向百城集聚，向阳生长，群星闪耀。城市群、都市圈和中心城市，仍有巨大的增长潜力。未来15年，中国超大城市有望超过10个，特大城市有望超过15个。

　　关键词三，周期新特征

自2015年起，本轮周期经历了连续三年大繁荣，至今已有五年。与前三轮的三年小周期不同，期间多次入冬反复，分批调整而总量稳定，土地周期与楼市周期渐行渐远。诸多过往经验被推翻，如同乱世纪元，云迷雾罩、混沌不清。保利研究院团队拨开迷雾，深化保利周期理论，发现：供求周期、政策周期、金融周期三个周期正深度叠合，周期被拉长，箱体被压扁，城市二八轮转，并走出自有周期。土地周期与金融紧密相连，房企逆周期操作空间收窄。

　　关键词四，运行新逻辑

是什么引发了周期新特征？我们认为，是运行逻辑发生了变化：新时代房地产调控长效管理机制建立以来，房住不炒是行业的本质定位，限价等调控政策从物理反应转向了化学反应。在此基础上，信贷、政策等外部输入性因素得以发挥强牵引作用，影响预期，保持窄幅。土地供给弹性天然不同，调控政策分化，城市不再整齐划一，二八轮转，走出自有周期。

近期疫情在国外快速蔓延，全球金融市场大幅动荡。反观中国疫情防控有力，复工复产有序展开，市场相对稳健，充分彰显了中国的制度和治理优势。中国将成为短期避险资金、长期资本投资的理想目的地，而不动产会成为重要选择之一。疫情之下，楼市按下暂停键。疫情之后，相信市场会有较强的回暖。然而，当前全球市场已经站到了悬崖的边缘，势必给楼市恢复蒙上阴影。我们坚信，只要我们积极应对、团结一致、共克时艰，定能夺取最终的胜利！

　　PART1 房地产生命周期

　　人口流动多极发展，最优百城向阳生长

2019年初，我们指出“城市的生命周期就是房地产的生命周期”，“人口迁徙的变化决定城市格局之变”。这是一个人口大流动的时代，城镇化进入高阶阶段。人口、资本、信息在中国城乡星际高速流转，城市以其独特魅力，吸引着光与热。过去“均衡式”发展思路下，资源流动“有序”约束，城市规模“计划”增长。计划与市场博弈，造成人口、经济与土地的速度失衡，齐夫法则未能完全生效。

庆幸的是星际迷雾正在消散，市场重回主导地位，人口流动多极化，资源流动循迹规律轨道。未来15年中国超大城市将超10个，特大城市超15个，人口规模TOP100城将占据全国75%的城区人口。集聚的号角已经吹响。土地城镇化将匹配人口城镇化。城市群、都市圈和中心城市将 “集宠爱于一身”。

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粤港澳大湾区，国之重略。在大湾区战略发展宏图下，大湾区内的“城”“产”“人”有怎样的发展前景，又有何种发展掣肘？放眼海外，对标世界级湾区，粤港澳大湾区应学习与借鉴什么？结合粤港澳大湾区发展的现状与特征，以及对国际湾区发展经验的借鉴，我们对粤港澳大湾区的发展，又有何种建议？

“智绘美好大湾区”的开章，将从粤港澳大湾区发展格局入手，勾勒大湾区“城”“产”“人”鲜明的发展特征与存在的障碍；抓住未来发展因子“产”、落点于“城”，研究大湾区世界创新高地蓝图下，各城产业发展的差异化优势与不足；进而着墨“城”，重点梳理各城的运营逻辑差异，寻找各城市运营的长处与短板。产城之外，落点“金融”，通过对大湾区金融资本市场和上市公司发展进行研究梳理，探寻大湾区金融存在之问题。

“智绘美好大湾区”的第二章，将视角拉大，着眼世界三大湾区发展经历，归纳世界三大湾区发展的独特经验和法门。旧金山湾区良性循环的创新生态系统、科技湾区的塑造经验，对粤港澳大湾区有着极强的借鉴意义；东京湾区同属亚洲地区，与粤港澳大湾区有着相似的文化渊源，发展路线亦是由上至下的高度规划下的发展路径，其发展经验值得粤港澳大湾区借鉴；纽约湾区作为世界文化之都，其文化产业发展经验，对粤港澳大湾区打造文化湾区具有借鉴意义。

“智绘美好大湾区”的第三章，则是结合粤港澳大湾区发展现状与问题、以及对国际湾区发展经验借鉴之上，对大湾区各城市产业协同发展、核心城市定位、高房价以及金融资本市场如何支持科技创新打造问题，进行针对性的建议输出，以兹相关决策者参考。

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