土地增值税 – 蜗牛派

应交税费科目都包括哪些项目

蜗牛派 — Mon, 13 Jul 2020 00:26:13 +0000

咨询描述：想咨询一下有关应交税费科目都包括哪些项目？

解答内容：应交税费，包括企业按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船税、教育费附加、矿产资源补偿费、以及代扣代缴的个人所得税等。

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房产转让过程中涉及的相关税务问题

蜗牛派 — Thu, 09 Jul 2020 01:09:19 +0000

问：我公司系一房地产开发公司，现意向购买某报业公司一烂尾楼工程，装修后作为我公司的办公用房。对方要求转让价格为扣除所有税费后的净价即7000万元，相关转让税费全部由我公司承担。我公司做为负税人，应该承担哪些应由转让人（报业公司）交纳的税款，包括税种、纳税基数？

　答：1、房地产开发公司购买报业公司转让的烂尾楼工程，可能会涉及到以下税种：

（1）营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例法规的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳营业税。”第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；……”

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。

凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

第十五条纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

（三）按下列公式核定计税价格：

计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

因此，报业公司转让烂尾楼工程，依照《中华人民共和国营业税暂行条例》所附的《营业税税目税率表》的规定，应按转让营业额的5%计算应缴纳的营业税，同时缴纳随营业税附征的附加税。转让价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按上述顺序核定其营业额。

（2）土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

（3）印花税。根据《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）的规定：“十、‘产权转移书据’税目中‘财产所有权’转移书据的征税范围如何划定？

‘财产所有权’转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。“因此，房地产开发公司、报业公司应就各自所持的产权转移书据，按产权转移书据上所载金额0.5‰计税贴花。

（4）契税。《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令[1997]224号）第一条中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

第三条契税税率为3―5%.

契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

第四条契税的计税依据：

（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

因此，房地产开发公司应按成交价格及不动产所在地人民政府确定的适用税率计算缴纳契税。

（5）企业所得税。按《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定，报业公司应就当期取得的应纳税所得额按适用税率计算缴纳企业所得税。

转让土地《土地使用证》未办理谁来缴税

蜗牛派 — Tue, 07 Jul 2020 09:16:38 +0000

问题：我购买了一块土地，与对方签订了转让合同，并付清了价款，但土地使用证还未办理下来，现该业务中发生的营业税、土地增值税、契税等是否需缴纳？

答：国税函[2007]645号文件规定：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

提示：虽然未取得土地使用证，但双方签订了转让合同，该土地在法律上已转移给您了，所以，根据上述文件，纳税义务已经发生，买方应缴纳契税，卖方也要缴纳营业税、土地增值税等。

个人转让住房允许税前扣除的税金指哪些

蜗牛派 — Tue, 07 Jul 2020 02:48:34 +0000

问题：个人转让住房时，允许税前扣除的税金是指哪些？

回复：根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）的规定，个人转让住房时，允许扣除的税金，是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

地权换股权涉及六税征税不征税的比例

蜗牛派 — Wed, 01 Jul 2020 01:54:53 +0000

“本公司前段时间将公司用地出让给他人经营，作为回报，经营方给公司相应的股权，但不知这样的土地投资涉及到何种税费？”近日，一公司相关负责人来电税务部门咨询。据税务部门人士称，根据我国《公司法》规定，以土地使用权投资的，投资人必须在规定的时间内将土地使用权过户到被投资单位，这是一种投资人以土地使用权交换股权的行为，涉及营业税、单位和个人所得税、印花税、土地增值税和契税等六个税种，征税或不征税的比例也不相同。

营业税分阶段区别征税土地使用权的投资，税收上认定属土地使用权无形资产转让，但投资行为是不征收营业税的。

《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释?穴试行稿?雪〉的通知》规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。也就是说，投资人土地投资获得股权时不征税，但在转让该项股权时需要纳税。

自２００３年１月１日起，税收政策对此进行了调整，取消了股权转让环节征税的规定。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。同时规定“对股权转让不征收营业税”。

单位和个人所得税征税不同对于单位的投资行为需要，其土地评估增值部分需要按规定缴纳企业所得税。《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过５个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》也将这种以土地使用权换取股权的“非货币性资产交换”行为，按视同销售处理。

但在个人以土地投资上，税收政策上规定暂时不征个人所得税。《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》规定，考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。

印花税土地增值税区别征收《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》规定，土地使用权出让、转让书据?穴合同?雪，不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。而在２００６年１１月２７日下发的《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》文件规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地?穴房地产?雪作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》还作了调整，该文规定，自２００６年３月２日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字〔１９９５〕０４８号暂免征收土地增值税的规定。上述政策的改变仅是针对房地产企业的。