融创服务涵盖融创服务集团、融创房屋保养维修公司两大业务板块，致力于成为中国家庭首选的“品质生活服务商”。

融创服务拥有壹级物业管理资质，服务业态涵盖高端住宅（别墅及城市豪宅）、普通住宅、商业、写字楼和城市综合体。

融创服务在中国提供物业管理服务的历史已逾16年，于2020年5月31日，融创服务的合约总建筑面积达226.8百万平方米，覆盖中国29个省、自治区及直辖市的126个城市。

于同日，融创服务于中国管理635处物业，包括405处住宅物业及230处非住宅物业，在管总建筑面积达100.6百万平方米。于2020年5月31日，我们的在管建筑面积中有86.2%位于中国的一线及二线城市。

融创服务的物业管理业务组合涵盖住宅物业及广泛的非住宅物业，包括商业物业（如写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店）及城市公共及其他物业（如学校、医院、游乐园、会议中心及行政机关）。

融创服务的业务分为以下三项业务：

物业管理服务。向业主、住户以及房地产开发商提供各类物业管理服务，包括安保、清洁、绿化、园艺及公区设施运行的维修维护等服务。于业绩记录期间，以包干制方式收取绝大部分物业管理费，另有小部分以酬金制方式收取。

非业主增值服务。向非业主提供增值服务，包括(i)向房地产开发商提供销售协助服务，协助其在售楼处及展厅进行销售及营销活动，(ii)咨询及其他非业主增值服务，如咨询、开办及工程服务，及(iii)向房地产开发商提供的房产中介服务，主要包括旅游度假项目的代理销售服务。

社区增值服务。向在管物业的业主及住户提供各类社区增值服务，解决彼等的日常生活需要，主要包括：(i)美居服务；(ii)空间运营服务；(iii)房产中介服务以及车位使用权销售服务；及(iv)社区生活服务，如家政、团购及旅游服务。

融创服务2017年、2018年、2019年营收分别为11.12亿、18.42亿、28.27亿元；融创服务2020年第一季度营收为7.19亿元，上年同期营收为5.36亿元。

融创服务2017年、2018年、2019年经营利润分别为1.37亿元、1.73亿元、3.56亿元；融创服务2020年第一季度经营利润为7416万元，上年同期经营利润为2598万元。

融创服务2017年、2018年、2019年经营利润率分别为12.4%、9.4%、12.6%；融创服务2020年第一季度经营利润率为10.3%，上年同期经营利润率为4.8%。

融创服务2017年、2018年、2019年期内利润分别为4296万元、9831万元、2.7亿元；融创服务2020年第一季度期内利润为6731万元，上年同期经营利润为1360万元。

融创服务2017年、2018年、2019年期内利润率分别为3.9%、5.3%、9.5%；融创服务2020年第一季度经营利润率为9.4%，上年同期经营利润率为2.5%。

孙宏斌为实控人

融创服务董事会主席兼非执行董事为汪孟德；执行董事为曹鸿玲、陈彬、杨曼；非执行董事为高曦；独立非执行董事为王励弘、姚宁、赵中华。

融创服务为融创中国全资子业务，融创中国坚持地产核心主业，围绕“地产+”全面布局，下设融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展、融创医疗康养六大战略板块。

融创中国业务覆盖地产开发、物业服务、会议会展、旅游度假、主题乐园、商业运营、酒店运营、医疗康养、IP开发运营、影视内容制作发行等。

融创中国董事局主席孙宏斌家族持有融创中国45.11%股权，为大股东。

孙宏斌曾因在乐视生态危机中第一个驰援乐视控股创始人贾跃亭而知名，不过，最终还是灰溜溜的撤走。

那段时间，孙宏斌在互联网行业曝出不少金句，比如，孙宏斌在融创业绩发布会上谈得乐视和贾跃亭时瞬间哽咽，流下了眼泪。

孙宏斌说，贾跃亭把钱拿走是天经地义的事，这是融创同意贾跃亭拿走的。当然，贾跃亭承诺没做到，信用受到损害。

“但是为什么（乐视）到今天到这个局面呢，就因为老贾不坚决，就应该坚决，该卖的卖，该投的投。老贾手上拿了一把好牌打的这么烂，就是因为没吃过亏，吃了亏下次就知道了。”

什么叫断臂求生，什么叫破釜沉舟，（老贾）就是连个羽毛也不愿失去，这是最大的问题，你看人家老王（注：万达集团董事长王健林），这就不是这个层次的企业家。

后续在知道无力挽救乐视生态后，孙宏斌又说，乐视是一个失败的投资，165亿都亏损，计提为零了，这不是壮士断臂，而是断头了。“我能怎么办呢，我再借他100个亿，我傻啊？”

“人有时候要敢叫日月换新天，有时候也要愿赌服输。”

当然，孙宏斌并非一无所获，孙宏斌拿下了乐视旗下的电视和影视业务，如今融创文化的核心资产就来自乐视，这一业务由孙宏斌的儿子孙喆一掌控。

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2017年“拯救”贾跃亭失败，孙宏斌哽咽落泪，计提165.5亿损失。但从此之后他便收拾心情，继续一路向前。

在融创对外发布的2017年业绩中，融创合同销售金额约为人民币3620.1亿元，行业排名跃升至第四名。之后的2018、2019年，融创也稳住了自己的江湖地位。

离开了贾跃亭，孙宏斌就再也没哭过。这些日子里，他和融创在忙些什么呢？

孙宏斌谈到乐视时落泪（图片来自网络）

· 融创的现状 ·

一切过往，皆为序章。

贾跃亭送给融创的大戏只是一场过眼云烟，融创今日之成就，还是要归功于历史进程中的机遇与苦心经营。

孙宏斌在联想集团的过去就不赘述了，1994年他刷新自己，创建顺驰，以房地产中介所进入地产界。1998年，孙宏斌看准国家停止福利分房的政策后，开始大干，当年一举拿下面积14万平方米的名都项目，声震津门。

从1998年到2002年，顺驰天津开发了近30个项目。虽然孙宏斌没有赚到大笔利润，但他彻底打破了房地产平均开发周期18个月的惯例，一举缩短到7个月。

2003年7月融创中国正式成立于天津并开始操作高端物业项目。据说当年在中城房网重庆会议上，孙宏斌曾当面向王石下战书，要成为中国房地产的一哥。

孙宏斌，图片源自网络

2007年，中国房地产业高速发展的“红利期”已过，孙宏斌被迫贱卖顺驰，但坏消息之下，集中孙宏斌精力的融创却急起直追。

2010年融创成功登陆香港联交所主板市场，不过当时融创的行业排名还在40位之外。

2014年全年合同销售金额658.5亿元，首次跻身全国房企销售排行TOP10。之后的2016、2017年融创疯狂增长，终于稳定在了行业第四，顺利进入中国地产的第一梯队。

进入2018年，融创的销售额增速终于慢了下来。但其并购之路仍在继续向前。根据孙宏斌在业绩发布会上透露的数据，2018年，融创并购有200个成功案例。

而到了2019年，融创年初斥资125.53亿元，收购北京泛海国际项目与上海董家渡项目；年尾拿下成都环球世纪、时代环球，交易对价152.69亿元——这是2019年国内地产行业最大的两笔收购案。

“我们买的东西挺少的，8年加起来（并购）花了2000亿，但卖了2万亿的货值。”孙宏斌在去年11月的媒体见面会上说。

不过进入2020年，这位并购之王似乎要等一等了。

“2020年被我们内部定义为行业洗牌大年，可供并购优质标的不是很多，我们（未来）会非常谨慎地去看、去挑好的。”在2019年业绩发布会上，董事局主席孙宏斌表示，新冠疫情尚未结束，并购团队已经调研过一些标的，因算不过账，基本都放弃了。

成都环球世纪，图片源自网络

“买买买”固然是一种实力，真正核心的还是经营能力。

融创3月底公布了2019年业绩报告，这份报告能更加清晰地看到其经营与发展状况。报告显示，公司2019年取得营业收入1693.2亿元，同比大幅增长仅35.7%。

其中：

• 融创物业开发收入仍然是最大的收入来源，全年达到1594.7亿元，占总收入比例为94.2%；
• 融创文旅城建设及运营收入为28.5亿元，同比大增40.7%。

在销售方面，融创2019年合同销售额为5562.1亿元，同比增长20.7%。权益销售占比69.0%，销售均价14530元每平米，同比下降4.5%。

根据中国指数研究院之前公布的2019年中国房地产销售额榜，融创全口径合同销售额在国内房企中排名第四，仅低于碧桂园、万科及恒大。

而在分布上，融创持续聚焦的是一二线城市，疫情可能会触发逆向调节政策，一二线城市有望直接受益。

在土地储备方面，融创2019年新增土储 0.73 亿平方米，同比增长 51.45%。截至2019年底，融创在手土储2.39亿方，货值3.07亿万元，权益土储1.53亿平方米。

其中最划算的是环融资产包：2019年11月，融创以152.69亿低价收购了云南城投旗下环球世纪与时代环球各 51%的股权，对应目标公司所在多个城市18个项目，可售建面2771.6万方，未售建面2390.1万方，公司此举以低成本新增约 2000多亿二线城市为主的土储货值。

而值得一提的是，融创超过82%的土储货值位于一二线城市，虽然土地成本占销售均价比有所提升，但利润空间仍旧可观。

盈利能力方面，融创在2019年的整体表现稳定。

公司2019年毛利润为414.1亿元，同比增长33%，增速与收入基本持平；公司毛利率为24.5%，略低于2018年0.5个百分点。净利润方面，融创2019年归属于上市公司股东净利润260.3亿元，同比大幅增长57.1%，净利润率为15.4%，高于2018年的13.3%。

融创盈利能力表现提升，主要是由于公司经营效率的提升。

在毛利率水平基本持平的情况下，融创通过持续改善经营效率，使得净利水平实现提升。融创2019年经营费用144.5亿元，同比增长23.3%，低于收入增速；公司经营费用率仅为8.5%，在过去两年呈现持续下降趋势。

在地产行业整体需求增长放缓的情况下，融创通过将更多精力放在“节流”方面来实现利润的快速增长。

但需要警惕的是，过去几年公司布局城市、开发项目数量大幅提升，管理半径快速扩张 导致销售管理费用明显增加。2019 年公司表内销售管理费用合计约145亿元，对比2016年为23亿元，3年CAGR（复合增长率）达86%。

负债方面，融创2019年杠杆水平整体高于2018年。

公司2019年末净借贷比率达到172.3%，高于2018年的149.4%（净借贷比率=（有息负债-账面现金）/权益）；公司资本负债率为63.3%，同样高于2018年的59.9%，保持了一致的趋势。

更高的负债比率，也使得公司的融资成本出现较大幅度提升。

2019年，融创财务成本净额为36.3亿元，同比大幅增加73.7%。这一财务成本水平略低于2017年，但考虑到公司在2017年曾斥资超150亿元人民币，收购乐视系公司股权，动用了较大杠杆，因此导致财务成本较高。

因此，融创去年财务成本仍处于较高水平，这也在一定程度上影响了公司利润水平。

总体来说，融创的基本面是好的，而且截止2019年末，估算公司已售未结金额约8200亿元，较年初增长 42%， 可基本匹配未来两年预测结算流量，收入端弹性有保障。

但考虑到2018-2019年较高的资本化利息金额以及2019H2降价促销因素，预计短期内毛利率下滑或拖累业绩增速放缓。

融创中国上市以来的股价走势

· 未来走向何方 ·

现在，孙宏斌不用流泪了，但他仍无法高枕无忧。疫情的黑天鹅对整个地产行业的影响也是巨大的，融创无法独善其身。

根据融创4月初发布的公司一季度经营数据，融创1-3月份累计合约销售金额617.6亿元，较去年同期减少22.7%；累计合约销售面积453.4万平方米，同比减少16.4%。疫情对融创一季度的业绩产生了较大的负面影响。

另外，根据融创公布的销售数据，其今年2月实现合同销售金额122.1亿元，同比下降33.2%；实现合同销售面积88.9万平方米，同比下降26.9%。3月实现合同销售金额309.2亿元，同比下降17.9%；实现合同销售面积 228.7 万平，同比下降 12.6%。

好在融创的销售高峰通常在下半年，而疫情对一二线城市的影响预计相对较小，购房需求更多是延后，而非消失。加上近期收购环球世纪及时代环球资产包，增加了2020年可售货值弹性，预计2020 年销售有望维持增速。

在充满不确定性的未来，融创怎么走？现在比较明确的是两条腿：

一方面，并购、拿地、规模驱动是融创核心商业逻辑。但在房住不炒的逻辑之下，融创显然在有意放缓拿地和并购的节奏。

就在4月，融创转让金科11%股份，退出股权争夺战。此次减持金科股份，融创中国套现近47亿元。

孙宏斌告诉投资者，融创今年要做三件事：调融资结构、降融资成本；处置一些持有资产；拿地要拿对地方、拿对时间。

另一方面，地产之外，融创积极布局“地产+”板块。

融创物业服务板块的收入规模仅次于万科物业、碧桂园服务。物业板块合约+储备面积超过3.5亿平，在管均价达3.39元/平/月；

文化板块由孙宏斌之子孙喆一领衔，通过收购初步完成动画平台和IP运营的建设。目前，融创文化已经完成了对国民IP阿狸背后公司梦之城的控股，并且投资了《全职高手之巅峰荣耀》《刺杀小说家》《解放了》《我和我的祖国》等多个影视项目；

文旅板块则持有较多重资产。截至2019年底，融创已布局文旅项目40个，其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店，2019年实现收入28.5亿元，同比增长41%。

此前备受关注的是前融创合计斥资501.25亿元，拿下万达文旅城系列项目，以及万达文旅管理运营团队。这些资产统一纳入融创旗下的融创文旅集团，并扩展成10座文旅城、4个旅游度假区、12个文旅小镇，其中涵盖了39个主题乐园、24个文旅商业及70家星级酒店。

孙宏斌说：“我们在地产、文旅、会议会展、物业服务这四大板块，已经做到行业头部。未来三到五年内，融创文化、医疗康养业务也要成为头部。”

图片来自融创中国官网

房地产不能作为短期刺激经济的手段，不能作为宏观调控的一个工具。在这个逻辑之下，房企拼的是稳健、均衡发展和综合竞争力。

2020年太过特殊，但说不定这也是包括融创在内的巨头公司调整节奏、韬光养晦的好时间。

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