这缘于深圳住建局等部门当日发布的重磅住房调控政策——深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

史上最严楼市调控，终于落地

落户满3年缴税才能买，假离婚也不好使了 

7月15日，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局、市市场监管局、市公安局、市地方金融监管局、深圳市税务局、人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》提出八大调控措施。

内容要点如下：

1、深户买房也需要连续缴纳3年社保或个税（非深户继续按照5年执行）。

2、离婚3年内买房，按离婚前家庭总套数计算。

3、二手房增值税免征从2年调至5年。

4、首付比例：（普通住房标准参见第5条）

（1）无房无贷首付30%；（2）无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%；（3）家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%；

5、普通住房应同时满足：

（1）容积率在1.0（含）以上；（2）套内面积120（含本数）平以下或者建筑面积144（含本数）平以下；（3）实际成交价低于750（含本数）万。

6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

这一政策有迹可循。

今年4月28日，在深圳本地“民心桥”节目中，一位听众提及，最近一些炒作的资金来自于新落户深圳的群体，政府能不能对他们提高购房门槛？比如社保和纳税记录至少满一年以上。

深圳市住房和建设局局长张学凡在节目中回应称，“我们已经注意到了（这个漏洞）。深圳的城市品牌、城市价值吸引了大量的人口，需要大量解决住房的问题。刚才提的这个政策里面是可以打补丁的，一年（社保和纳税记录）是选项之一，或者多少年，这是我们考虑的。”

如今，新政直接将户籍人士的购房门槛限定为——落户满3年，且需要连续缴纳3年个税或社保。

过去，只要在深圳落户，就能直接获得购房资格。而深圳落户门槛并不高，只要大专学历以上就能直接落户，门槛远远低过北上广，这为深圳带来源源不断的购买力。

此番限购收紧，意味着人才落户失去了直通售楼处的可能，为限购政策打上了迄今为止最大的补丁。

同时，增值税免征年限从2年调整到5年、豪宅税认定门槛界定为750万元、有房再购房首付7成，无疑都将提高交易成本，对市场交易尤其是高价房源，带来显而易见的影响。

这些重磅组合拳的落地，意味着深圳楼市调控，终于超越北上广，与海南、长沙并驾齐驱，堪称史上最严楼市调控。

深圳新政落地，并不令人意外。

就在本月，深圳接连上演了住建部调研、住建局一行到长沙考察交流、行业协会辟谣调控升级等一系列大戏，市场对调控升级早已有了预期。

深圳楼市发生了什么？

据中国房地产报，在四个一线城市中，上半年的深圳楼市率先恢复至疫情前水平，一路升温。部分新房项目甚至出现“万人摇号”“日光盘”等现象，“喝茶费”“更名费”重现江湖。二手房市场则出现部分片区过热、价格虚高情况。

从官方数据看，2020年上半年深圳一二手住宅网签成交6.07万套，同比上升24.34%。其中，新房住宅合计成交1.67万套，同比减少5.4%；二手房住宅成交4.4万套，同比增加41.2%，并达到去年全年二手房成交量的57%，创下自2016年之后又一次新高。

尤其是6月份，深圳二手住宅成交量冲破万套，达到10594套，刷新了4年以来的纪录。

值得注意的是，上半年深圳新房住宅成交同比减少的背后是新房市场供应的紧缺。数据显示，深圳上半年预售新房住宅为8157套，同比下跌54%。大量购房者只能瞄向二手房市场。

有当地房企人士称，因疫情冲击供应链，深圳上半年新房供应还不够广州的零头，但成交1.67万套，把库存消化了，在售库存降到6-7月。

火爆的行情下深圳房价再度领涨全国。上半年，深圳二手房涨幅在全国排名第二，第一名是江苏连云港。

根据国家统计局数据，今年3-5月深圳二手房价格环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市分别排名第1、第2、第2；同比涨幅分别为9.7%、10.3%、12.0%，在全国70个大中城市分别排名第5、第3、第2。

同时，深圳与另外3个一线城市房价差距进一步拉大，6月份二手房均价比北京高20%，比上海贵36%，是广州的2倍。就在去年底，深圳房价仅比北京高4%左右，比上海高20%，是广州的1.83倍。

政策力度超出预期，背后什么信号？

横向对比来看，2018年长沙发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中规定，市外迁入的户籍家庭（退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房。

7月10日，湖南省长沙市住房和城乡建设局网站发布消息称，7月8日，深圳市住房和建设局考察组一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作，并在长沙市政府二办公楼1034会议室举行了交流座谈会。深圳市住建局考察组对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。

深圳的调控对比长沙的做法进一步加码。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳此次的政策力度确实超出预期。

李宇嘉同时指出，去年深圳成为“社会主义先行示范区”，到调整豪宅税，以及今年年初，房价出现了三次比较明显的上涨，如果在这些时间节点出台调控政策，或许不必限定为现在“入户+社保满3年”这么严格的条件。

中国房地产业协会主办的中国房价行情网《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，今年上半年二手房价上涨中位数2.2%左右，而深圳的二手房价相比去年年底上涨了14.37%。

过去3年，深圳新增常住人口数量分别为62万、50万和41万，累计已经达到153万。新增人口中，不乏“携钱购房”者。一位资深房地产中介向记者介绍，大学毕业生在深圳落户完全没有门槛，确实有一些购房者，将大学毕业的子女户口落到深圳，便可以马上获得购房资格，这样的情况下，其实自住和投资的因素都有。

新政无疑可以很大程度打击投机者，但也有分析人士提出担忧：这会不会影响大学毕业生落户深圳的意愿？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年上半年深圳出现了一些抢房现象，此次政策有助于打击借落户来炒房的行为。此外，深圳的做法也表明了今年的政策风向，虽然受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力。但也可以看到，部分城市房价上涨过快，违背了房住不炒的政策导向。通过此类政策出台，目的就是要进一步促进市场的稳定，防范市场炒作，后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，也依然会有政策出台。

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都说今年深圳楼市很魔幻，最近有一个新盘成为“魔幻”的新主角。

6月17日，或许是迫于“捂盘”压力，去年6月就已经开盘的深圳宝安中心区的新锦安海纳公馆项目突然放出5套房源，并采取摇号公证的方式开盘。“5套新房摇号开盘”，这个数字刷新了深圳摇号开盘的套数“下限”。

公开信息显示，销售面积约为89㎡、116㎡两种产品，均价9.5万/平，没有喝茶费。不过，就5套房。但即便只有5套房，开发商还煞有其事地请来地方住建部门参与摇号公证。

更有消息指出，短短两天时间已经有超过1000人认筹。

此前，记者在宝安区调查时，新锦安海纳公馆的售楼人员曾表示房子已售罄。有销售人员和中介人员表示，这次放出的这5套房源应该是前期购房者因贷款审批没通过而退回来的房源。5套新房也要摇号开盘，主要是迫于监管的压力。

据悉，宝安区住建局已责成所有住宅项目采取委托公证公开认筹抽签选房的形式予以销售，如发现房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等价外费用违法行为，将联合市场监管部门予以行政处罚。

认筹消息一发出来，海纳公馆售楼处就被挤爆。截止6月18日中午，认筹已经超过300批，相比上周旁边开盘的都市茗荟199平户型5%中签率，此次海纳公馆推出5套房源热度有过之无不及，中签率可能会跌破1%以下。

“5套房忙坏了开发商，急死了买房人。”在网络引发热议。

此前，宝安区住建局还针对网友和群众反映的宝安区个别地产项目存在捂盘惜售、房源内定等情况，深入开展专项整治行动，对相关企业进行走访约谈，督促房地产企业规范经营行为。

除了宝安中心区，最近全市各区的新盘入市动作连连。6月11日，光明金融街融御华府项目拿到预售证，项目在6月16日到6月20日进行线上诚意登记；在6月23日进行线下公证选房。位于福田皇岗片区的深物业金领也开始认筹，700余套65平米单身公寓的认筹时间到6月22日，6月23号晚上线上开盘。

深圳中原总经理郑叔伦表示，展望6月开盘节奏预计将大大加快。今年上半年前5个月，受春节和疫情等因素影响，市场供应量严重不足。6月，深圳近20套楼盘计划入市，有望缓解新房市场供应不足的局面。

此前，深圳市住房建设局对全市今年计划入市、已供应和库存的住房和商务公寓项目进行了全面细致的梳理，并面向全社会公布。数据显示，2020年下半年深圳市计划入市的住宅及商务公寓项目109个，预计供应房源面积为601.88万平方米，69350套，其中住宅490.55万平方米，50618套；商务公寓111.33万平方米，18732套。

除了火爆的新房市场，最近有部分二手房价格也出现跳涨。

针对曝光和炒作热度较高的楼盘，深圳市房地产中介协会表示会在综合线上房源信息基础上，定期发布《深圳热点楼盘房源报价数据观察表》，意在向消费者和市场传递真实成交价与虚高报价房源间的差异，6月的观察表也正式出炉。

根据抽样观察对比，有以下楼盘报价出现异常：福田区“竹园小区”；南山区“红树西岸”；宝安区“圣淘沙骏园”；龙岗区“星河银湖谷”。

结合放盘及成交数据观察，“红树西岸”、“圣淘沙骏园”、“星河银湖谷”三楼盘放盘量相对较大，且报价对比片区参考均价出现较大幅上涨，其中“圣淘沙骏园”在各放盘平台近90天的成交情况均为1套，成交并不旺盛，但追溯比对其年初或去年末成交价发现，成交价已出现2万左右每平米的跳涨。而“竹园小区”则受近期深高南学区房事件影响，因其拥有一类积分优势，出现了个别房源报价跳涨现象。

此前，宝安区TATA公寓、鸿荣源壹方中心，龙华区金亨利首府、星河丹堤部分二手房挂牌价格也被监测出存在虚高的现象。深圳市住建局获悉后，对涉事楼盘第一时间进行核查，同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查，责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。

一位房企营销部门资深从业人员告诉记者，受疫情冲击下，深圳部分片区的房价还能有这样的上涨表现，实在让人有点看不懂。短期来看，接下来几个月应该会是深圳楼市相对的冷静期。

深房中协再次提示，平稳健康的楼市不仅符合消费者的利益，也符合房地产中介行业的长远发展利益，炒房行为除少数炒房团伙从中获取不正当得利外，深圳的城市发展预期、城市竞争力，每个居民的生活成本与质素，乃至房地产中介行业的真正从业者，都将为其所累。房地产中介人员与机构必须建立清晰意识：参与炒房有悖国家“房住不炒”的根本原则，有损行业长远利益，必须严格抵制，积极举报，共同促进深圳房地产市场的稳定与有序。

购买新房要摇号，这让深圳楼市版本的“打新”有了机会。

6月10日晚，金融街华发融御华府以5万/平的备案均价入市，出现了数百人提前一天连夜排队等认筹的情况，因人数过多引来清场，原计划6月11日的认筹被取消，改为16-20日认筹。

6月12日，龙湖春江天玺二期获批预售，项目开盘当天成交200多套，去化近7成。

6月14日，宝安都市茗荟花园公证摇号选房，仅提供69套房，285个认筹，有网友爆料，签到现场至少160人。

……

“打新”热度可见一斑。

“打新”本是股市用语。意思是抽签买新股，买到了就能白赚一笔钱，深圳房价因为新房二手房倒挂严重，大家都喊着“买到即是赚到”，这就是楼市的“打新”。2018年5月底，蛇口豪宅招商双玺三期入市，是深圳首个在公证处监督下摇号选房的楼盘。彼时，双玺三期本案均价约12万/㎡，最低8万/㎡。而隔壁半岛城邦三期二手房成交价12万+。

新房之所以受到市场的热捧，很大一部分原因在于价格的优势，“限价”政策下，深圳多数新房与二手房存在价格倒挂现象。

现实的例子比比皆是：深圳华润城润府一期的二手房10W/㎡，6月开盘的润三却限价7.5W/㎡。业内有朋友就反馈：2018年6月，以总价1300万拿下华润城润府3期一套150㎡三居室。到2019年底，润3交房，这朋友就接到中介的报价：“2300万，要不要卖？”。到今天，半年又过去了。查询链家APP看到，润3的3房户型最新挂牌价2600万，单价约17.3万/㎡，这还是最便宜的。眼看润4就要开盘，不用说，这朋友继续打，“抽个彩票呗。”

有这样打算的不会是少数。资本是逐利的，越来越多有房票、有资金实力的人开始盯上了楼市“打新”。

随着，限价政策全面渗透深圳楼市，不管是刚需还是投资客，都已经熟练地准备打新。而6月，深圳近20个楼盘计划入市，除金融街之外，华润城润玺、华强城等都极具话题性。“金融街打新群”、“润4打新群”、“华强城备战群”，一个一个雨后春笋般冒出来。

事实上在深圳，已经形成了一条完整、成熟的炒房链条，从资格、贷款到买房、卖房，都有一连串的机构在运营。

打新之后的变现是关键，也就是二手房市场的价格。这方面，深圳已经出现部分区域部分小区二手房业主联合坐庄炒作房价的现象。

去年底，深圳二手房业主连连作妖、抱团涨价，最后被住建局点名，就是一出令人咋舌的“大戏”。

去年11月，恒裕滨城的业主群截图疯传深圳地产圈，“D户型业主听指挥，统一挂牌价到2600万，低于这个数不卖”，“下周2700万，谢谢”。恒裕滨城的集体涨价，好比星星之火，从前海、宝中，到碧海、龙华，十几个小区业主群开始谋划“涨价同盟”。

很快，监管就注意到了此事，恒裕滨城、凤凰里小区的相关业主被约谈、小区二手房的网签也被暂停。

疫情期间楼市变冷，但自3月疫情缓和后，炒作风又重新刮起，不少楼盘抱团涨价。深圳多个房产中介发现，华润城1-3期的二手房源挂牌价，突然飙升，最高到了20万/平方米，很多都在18万/平方米。而在春节前，报价也就在12-13万/平方米。

据彼时贝壳网二手房平台数据，挂牌价突然飙升的不只是华润城，南山区的后海、蛇口、前海和深圳湾片区，业主们都争先恐后提高挂牌价，阳光海滨报价涨12%左右，三湘海尚涨15%左右，恒裕滨城二期涨15%左右。

邻近南山的宝安中心区也随之效仿，抱团涨价，很多楼盘春节前还在7-8万/平方米，都挂到了10万/平方米，壹方城、凯旋城、幸福海岸等楼盘都涨幅明显。

深圳房地产中介协会调查发现，部分小区业主集体挂高房价，是为了通过“高评高贷”的方式，获得经营抵押贷款，然后再把贷出来的钱投入楼市，其中有经验的投资客，为躲避资金监管，甚至将贷款转手了十余人。

4月开始，因挂牌价格虚高，数个小区被深圳市房地产中介协会“点名”，南山超过20万/平方米、光明超过7万/平方米的房源，均被下架。

上述协会还指出，局部楼盘被“热炒”的背后，存在部分投资公司、自媒体与房地产中介人员等多个利益方组成的机构化团队利益链，在助推此轮楼市“虚火”。他们担心，这样的拉高出货会诱人入彀，产生风险。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期，“深房理骗局”事件也说明，楼市投资已深入人心、深入骨髓，深圳“大V”链条下是数不清的投资客。

有深圳中介人士反映，为了筹集“打新”资金，不少人用杠杆撬动资产，寄望于转手后高位套现，赚个盆满钵满。

深圳楼市的投资投机购房近年来一直高于其他城市。今年3月以来，据深圳中原估计，入市的投资需求比例大概在40%左右。

但是这么多的投资客，他们对于未来不像前两年那么有信心了。比如他们针对最火的网红盘润四就有了预期的分化。

据深圳多位房产中介猜测，润四的定价会在10万/平方米以上，相比二手房13-14万的成交价，仍然存在一定的套利空间，但后续上涨的空间，充满了不确定性。

从时间成本来看，润四交楼大约还需要2年，之后办证加上三年限售期，最快也要5年才可以出售，持有的时间成本和资金成本都比以往要高。

综合来看，一些投资购房者认为，“打”润四想尽办法获得房票、叠加杠杆筹集资金付出的高昂成本，已然不那么划算了。

目前热炒的光明区域，新房价格5万多/平方米，加上各种成本，后续要卖到七八万左右才会有得赚。而对这个涨幅会不会来到，什么时候到达，很多买房人其实心里都没底。

政策层面的风险也在加大。国家反复强调“房住不炒”，近两月来，深圳政府对二手房的监管也频频升级，对哄抬房价、挂牌价虚高等不良行为进行了严肃处理，并严查经营贷等加杠杆的违规操作。

除监管趋严以外，深圳政府今年还将大幅增加住宅用地和商品房供应，若深圳的住房供需矛盾能够有效解决，“打新”的投资客也将面临更大的风险。

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位列第二和第三的城市分别是德国慕尼黑和新加坡，中国上海、深圳和北京分列第四、第五和第六位，住宅套均价格分别为90.58万美元（约合641万人民币）、78.39万美元（约合555万人民币）和76.35万美元（约合541万人民币）。

中国香港、上海、深圳、北京住宅套均价已超温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约，令伦敦、多伦多、柏林、悉尼无颜色。

其中，当属深圳楼市最为生猛。大疫之年，民生之年，深圳楼市却独树一帜，据贝壳研究院数据显示，5月，深圳二手住宅市场均价68372元/平，同比涨幅达6.53%。北京同比下跌4.49%，广州下跌6.38%，上海上涨0.25%。

近期，深圳高级中学南校区学位房事件令人关注，业主购千万学位房突然被告知不能上此校。焦急的家长连夜请愿，在教育局门口长跪不起。

我在《深圳楼市：“正确地回答了错误的问题”》文中指出，深圳楼市的根问题是土地供给结构性失衡，住宅用地严重不足。

本文参考中国香港、新加坡、德国与美国的房地产发展模式，探索房地产之市场与民生如何相得益彰，如何做到居者有其屋。

01. 新加坡与香港：土地国有制地产模式

香港与新加坡住房套均价分列全球第一、第三。但新加坡的房屋自有率、居住条件远超过香港。

新加坡的住房自有率超过90%，是全球住房自有率最高的国家。发达国家的住房自有率一般在60%左右。新加坡房价虽高，但超过90%的国民都拥有自己的房子。

新加坡如何做到“居者有其屋”？

我延续“土地决定论”（《商业性质概论》，坎蒂隆）分析方法：中国香港和新加坡的土地性质都是国有土地，政府是唯一（主要）的土地供给方。国有土地最大的优势就是，政府可以廉价地使用土地大规模地建设保障性住房。

新加坡超过80%的土地都掌握在政府手上，政府具有强制征地权。新加坡就很好地利用了这一优势，发展福利房模式，即组屋制度，超过80%的家庭居住在政府提供的组屋里。只有20%的家庭住房交给市场，通过购买或租赁私人住宅来实现。

新加坡有一个部门叫建屋发展局，这个部门成立于1960年，目的是解决住房问题。当时新加坡只有10%左右的居民拥有住宅，建屋发展局累积建成超过100万套组屋，覆盖人口从最初的9%上升到如今的超过80%。

组屋包括廉租房和廉价房，新加坡政府利用国有土地建设。

廉租房偏少，占组屋的比例为5.6%，主要向低收入者提供。廉租房面向家庭月收入低于1500新元。一房的月租金从26~205新元，两房月租金从44~275新元。租金普遍低于家庭收入的10%。深圳普通家庭租房，房租占到家庭收入的30%以上。

廉价房数量大、有产权，产权期限为99年，大约94%的组屋家庭拥有廉价房的产权，77%的家庭住在廉价房中，覆盖面积不仅是低收入者，还包括中产家庭。

以2017年的价格来看，两房的廉价房新房，面积46平，总价格在11万新元，相当于50万人民币，单价大概2400新元，相当于1.2万人民币。两房廉价房新房对应的月收入是3500新元，普通家庭3~4年便可以买得起新组屋。

廉价房可交易，二手购买条件宽松，由于新廉价房充足且低价，二手廉价房价格难上涨，通常不超过新廉价房的2倍。

政府严格管理组屋，严厉打击寻租腐败与投机行为。而大规模的组屋供给是“居者有其屋”的关键。

新加坡组屋的资金如何解决？

建屋发展局主要有三种方式融资：一是政府贷款，二是银行贷款，三是发行债券。其中，债券占比达到一半以上。由于土地国有，房屋成本不高，限价销售，收益稳定，可按计划偿还贷款。

新加坡另外20%家庭的住房交给市场。新加坡也有商品房，主要是高档住宅和豪宅，2019年套均价在91.56万美元。

所谓市场的归市场，凯撒的归凯撒，新加坡保障房和商品房相得益彰。新加坡政府为中产及低收入者提供住房，富豪阶层追涨为数不多的商品房。

同是土地国有制度，香港的房地产被认为是失败的。

香港是全球购房压力最大的城市，房价全球最高，居住条件不好，人均住房只有16平米。

很多人将香港房地产的问题归咎于自由市场，即大资本家、大富豪垄断房源，投机者爆炒房地产。

但其实，香港房地产并不是完全市场化的，香港土地被政府垄断，政府几乎是唯一的土地供给方。

九七之前，香港的土地归属英国王室所有。九七之后，归属香港政府所有。香港政府采用批租制度，通过拍卖、招标等方式出让土地使用权，新批土地期限为50年。

香港的房价是被香港政府稀缺的土地供给推高的。

香港的房价上涨始于1985年。为什么是1985年？

1984年底，为了防止英国在回归前将香港土地出售套现，中英约定香港政府“所批出的新的土地，每年限于50公顷（不包括公屋用地）”。

50公顷相当于一个大型楼盘的面积。市场严重供不应求，资金蜂拥而入，房价一路飙涨，直到1997年亚洲金融风暴前达到巅峰。

香港政府土地垄断导致土地供给不足，土地开发率低，房价居高不下。同时，香港政府采用批租制度，土地只能卖给开发商，个人无法供应土地，导致土地供给单一，土地被大地产商垄断，从而导致土地和房源集中，推高了房价。

香港政府为何不像新加坡利用国有土地大规模建设保障房？

香港政府从1970年代开始建设公屋，同时资助单位建房。2016年，29%人口居住在公屋，16%居住在政府资助单位建房中，合计保障房占比45%。香港保障房大概覆盖了49%的家庭，公屋轮候时间平均为5.3年。

香港的保障房水平不如新加坡，但与内地城市比，香港的保障房覆盖面、轮换时间远超北上广深，香港政府解决了49%的家庭住房，内地没有一个城市接近这一水平。深圳大量的人居住在城中村，居住条件比香港公屋的条件更差。

与新加坡直接建设组屋不同，香港政府试图从房地产发展中获取税收，然后建设大规模的住房。在土地私有的国家，固然没有问题。但是，香港是土地国有制度，这种模式就容易出现两大问题：

一是房价被推高后，土地成了有产者与无产者斗争的焦点，香港政府被夹在中间。

大财团、开发商及有产者为了捍卫利益而百般阻挠，裹挟环保主义阻止郊野公园开发和填海造陆。董建华主导的“八万五”建屋目标计划以及林郑月娥的大屿山开发计划都受阻搁浅。

这导致香港的土地使用率极低，只有25%。香港另外75%的土地属郊野及海岛，合计约占香港总面积超过38%的土地，被冠以环保之名明确禁止开发。

香港居住用地占整个城市面积的比值只有8%，远低于纽约、伦敦、东京的50%以上，甚至比深圳的11%还低。

二是香港政府被房地产绑架，倾向于房价上涨。

房价大幅上涨后，房地产成为了香港的支柱产业。2006年以来，香港房地产相关行业占GDP的比重保持在20%以上。同时，房地产是香港金融的基石，楼市价格越高，金融资产越大。

土地财政是香港政府的重要来源。香港2017年与土地、房产有关的财政收入是2447亿元，占当年港府全部收入5731亿元的43%左右，其中土地出让收入1280亿。

从2002年到2010年，香港年均出让住宅用地仅5公顷，比回归之前的50公顷还低。香港为什么不大规模地供应土地？

香港政府主动大幅减少土地出让，目的是提振房地产，解决政府赤字，帮助香港经济走出1997年亚洲金融危机的阴霾。所以，香港政府垄断土地，靠土地财政吃饭，本身有借助批租权来促进房价上涨的倾向。

从1986年到2017年，香港港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨 20倍、20 倍和14 倍，年均增长10%、10%和9%。

所以，香港房地产的根本问题在土地国有市场化。受历史因素影响，香港政府推动国有土地市场化，土地财政与房地产捆绑，土地供应单一、稀缺长期扭曲楼市价格。

新加坡与香港的案例告诉我们，土地国有制度最有利于政府为民众提供保障性住房，但国有土地市场化容易催生畸形的房地产市场。

02. 德国与美国：土地私有制地产模式

与中国香港与新加坡不同，美国与德国都是私有土地为主，政府征地成本高，没有办法大规模地提供保障性住房。

住房怎么解决？

美国、德国的住房基本靠市场来解决，但具体操作完全不同：德国主要是靠租赁市场，美国主要靠销售市场；德国深度干预房地产市场，美国则将房地产市场自由化，甚至证券化、货币化。

德国房地产市场比美国更稳定，德国民众为住房支付的成本要比美国低，真正做到安居乐业。

德国是如何做到的？

德国模式采用政府干预的租赁模式。德国不将房地产作为经济的支柱产业，而作为民生所需。但德国的土地是私有制，政府无法像新加坡一样大量供应土地，提供的保障房极少。那怎么办？

德国政府主要靠鼓励各种市场主体供应租赁房源。德国租赁比率高达54.5%，房屋自有率很低。在柏林、汉堡等城市，租赁比超过70%。超过一半的德国人没有自己的房子，靠租房居住。

二战后，德国千疮百孔，住房严重不足，1949年德国房户比不到0.65。当时德国政治家艾哈德推行经济改革，以保障民生、恢复经济为主，发展政府与市场相结合的“第三条道路”。

德国政府鼓励一切力量建房，推行《住宅建设法》对社会住宅和自有住宅的建设提供贷款、补贴、税收等优惠，住房大规模兴起。

私人、企业、合作社、教堂、政府都是建房的主体。其中，政府比例少，政府提供的主要是廉租房，面向低收入者。私人自家房最多，占比达64.3%，房地产公司开发的占23.5%，住房合作社开发的占比5.4%，政府和教堂的占比6.8%。

可见，土地私有制促使土地及房源供给多元化，一定程度可避免大型地产商垄断土地，土地集中度比中国香港及内地城市更低。

到1978年，德国的房户比达到了1.21，住房供给出现了过剩。如今房户比在1左右，基本满足居民的住房需求。

德国房子为何主要出租而不是出售？

二战后，在政府的资助下，大量房源入市，但居民购房需要长时间的收入积累，而租房则不需要。因此大量的房源被租赁市场消化，由于房源供给多，房价和租金上涨压力不大，德国人逐渐习惯了租房。

在租赁市场中，38.6%的房源是居民提供的，40.4%是企业提供的，9.3%是住房合作社提供的，11.7%是政府和教堂提供的。

德国对房地产及租赁市场的管控非常严格。德国的公共福利，比如教育资源，不与房地产挂钩，不存在什么学位房。同时，德国征收高昂的税费，严厉打击房地产暴利及投机行为。

德国政府规定三年内房租累积涨幅不得超过30%。2012年修改为不得超过15%。2015年又规定租金最大上涨幅度不得超过当地标准房租的10%。由于租房是刚需，租金收益率一直比较稳定，通常在4~5%之间。

德国对房地产的销售也是限价的。德国政府会出台一个基准价，如果开发商超过基准价20%销售，购房者可以起诉开发商；如果超过50%，开发商将面临巨额罚款和最高三年有期徒刑的严惩。

深圳及一些城市也对新房限价。比如，深圳南山区一些新房预售价限定在12万，但二手房已到15万，如此引来抢购，“秒杀”豪宅。

所以，德国模式成功的关键是，政府通过补贴各种主体供应了大规模的房源，抑制了房价暴涨。慕尼黑、柏林人口相对集中，房源偏少，房价就很高。

德国的金融系统也不支持炒房。德国实行全能型银行，银行多支持实体，与大型实体联合，相对弱化证券市场。德国银行对购房者的收入、信用审核严格，首付比超过20%，经常在40%，远高于发达国家，甚至高于中国。

德国实行住房储蓄制度，居民与银行签署住房贷款合同，每个月存一笔钱，储蓄达到合同贷款金额的40%以上才能获得住房贷款。

所以，德国的租赁模式是德国金融体系、财政支持、私有土地、科学管理的结果。最重要的是，德国政府不打算从房地产中牟利，只将房地产作为居住民生问题来解决。

同为土地私有制，美国模式与德国完全不同。美国房地产模式是典型的市场化模式，甚至是金融化模式。

南北战争期间，林肯颁布了《宅地法》规定，凡一家之长或年满21岁、从未参加叛乱之合众国公民，在宣誓获得土地是为了垦殖目的并缴纳10美元费用后，均可登记领取总数不超过160英亩（1英亩=0.40公顷）宅地，登记人在宅地上居住并耕种满5年，就可获得土地执照而成为该项宅地的所有者。

这部法律实际上将大部分国有土地以近乎免费的方式分配给了新移民。从1862年至1900年，至少有六十万个迁入美国西部的家庭从中得到好处。

从此，美国彻底走上了土地私有化之路，住房问题交给市场来解决。大萧条后，美国政府为了拯救房地产，成立了联邦国民抵押贷款协会，创造了抵押贷款交易市场。这就开启了房地产证券化之路。

在次贷危机前，美国住房抵押债券及相关衍生品达到峰值，成为美国金融泡沫大厦的基石。

金融危机后，美联储直接采购住房抵押贷款，美国房地产进入了货币化阶段。2019年初，在美联储的资产负债表中，房地产抵押债券占比40.51%，成为美元信用、美国国家信用及金融大厦的基石。

如今，美国房地产模式是金融模式，由住房抵押债券驱动。在美国发达的金融市场中，美联储、投资银行及相关金融衍生品，为住房抵押债券融资，住房抵押债券为商业银行和开发商融资，商业银行为购房者提供贷款。

美国房地产资金只有15%来自商业银行，还有70%来自资本市场，其中35%是退休基金，35%是不动产基金。美国大部分投资者及投资银行都通过基金、信托、证券等方式参与到房地产投资。

在世界五百强中，没有美国的房地产公司，但有大量金融公司，这些金融公司多数都参与了房地产相关的金融业务。在美国500大富豪中，房地产商不多，金融家、银行家不少。

不过，美国住房自有率依然超过发达国家平均水平，达到65.1%。美国现在3.3亿人口，国土面积有937万平方公里，人口密度偏低，私人拥有土地可自行建房解决居住问题。美国的住房条件好，大多数城市住房宽敞，不少独栋住房，整体价格不太贵。美国绝大部分城市的房地产价格都低于中国香港及北上深。美国的住房问题主要在纽约湾区、旧金山湾区，集中在中产阶级身上。

美国的公共住房发展比较波折，公共住房总量在1994年达峰值140.9万个单元，相对美国住房总量来说这是一个很小的比例。

这种市场化、证券化、货币化的房地产市场，价格波动较大，历史上出现过很多次金融危机，如次贷危机。一般来说，房地产金融化并不是一个靠谱的模式。

但从美国的角度来看，房地产金融化似乎是一个不可复制的选择。美国为什么搞房地产金融化？

美国的房地产金融化模式，其实是利用了其美元及金融市场的世界主导地位。本质上，金融化的房地产，相当于印刷美元来为美国民众解决住房问题，美国人可低利率、低首付购房，同时由全球来买单。因此，美国模式不可复制。

从美德模式来看，土地私有化可实现房源供给多元化，避免土地过度集中，造成市场垄断。

03. 深圳楼市：国有土地金融化趋势

比较新加坡、香港及深圳的房地产基本面。

三大城市的人口密度都很大——

新加坡土地面积724平方公里，人口564万，人口密度为7790/平方公里；

香港土地面积1106平方公里，人口750万，人口密度为6781/平方公里；

深圳土地面积1997平方公里，人口1343.88万人，人口密度为6725/平方公里。

深圳的房价收入比是全国最高的，高达34.2，超过香港的21（2018年）。除了深圳外，三亚、上海、北京的购房痛苦指数都超过香港、新加坡。从国际来看，房价收入比在6~9之间可视作合理水平，但中国内地有37个城市的房价收入比超过10。

2019年，香港GDP总量为3583亿美元，深圳约3846亿美元，新加坡为3720亿美元。但是，深圳人均GDP远低于新加坡与香港。香港人均GDP为47773美元，新加坡为65957美元，深圳只有28637美元。

三地住房自有率相去甚远：新加坡为90%，香港为49%，深圳住房自有率仅为23.7%。

保障房覆盖面积：新加坡租屋覆盖人口为80%，香港的公屋和资助建房覆盖家庭为49%。

根据深圳2018年出台的保障房计划，2035年各类保障房不少于100万套。届时以2000万人口计算，深圳保障房覆盖人口预计不到20%。

新加坡、香港与深圳，三地人口密度大，经济总量相当，都是金融城市，土地性质皆为国有，但深圳的购房难度远大于新加坡、中国香港。

深圳房地产之路，是新加坡，还是香港？

新加坡与香港，都是国际金融中心、国际贸易中心及国际航运中心，都有大量的热钱进出。这两座城市的模式相似：高房价及开放政策支撑金融资产，金融资产支撑国际贸易融资，贸易产业支撑国际航运。

对国有土地的支配决定了这两座城市的前途。新加坡政府利用组屋解决了民生居住问题，使得这一体系得以良性循环，避免经济房地产化、空心化，新加坡的工业产值比重依然高达30%。

香港没能利用国有土地解决居住问题。相反，居住问题支撑了高房价，高房价支撑着金融资产。如此，香港房地产、金融发展反过来会侵蚀民生、消费与社会发展。这就是房地产泡沫化的反噬作用。

深圳是国际贸易中心、国际航运中心、国内科创中心及金融中心，也有大量的热钱进出。但是，深圳与香港类似，没能利用国有土地解决居住问题。

我在《深圳楼市：“正确地回答了错误的问题”》中指出，深圳房地产最大的问题是住宅土地供给严重不足。

证券时报·数据宝统计显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京的10%、上海的5.8%。从2012年到2017年，深圳新增的700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。

2015年，深圳市制定了《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》规定生态控制线不少于974平方公里，划定了270平方公里的“工业用地红线”。生态控制线和工业用地红线，合计土地1244平方公里，占深圳土地面积的62%。而“十三五”规划，深圳保障房仅31万平米用地。

深圳的人均居住面积只有19.7平，低于广州的25平，距离东京都32.4平、纽约40平、旧金山46.5平的水平存在较大差距，仅高于香港的16平。

有人可能会说，新加坡经济条件好，政府有钱给民众建房。新加坡建屋发展局成立于1960年，当时新加坡才刚取得自治地位，李光耀刚上调，国家还没正式独立，经济水平低，财政捉襟见时。现在中国任何一个座大城市都比当时的新加坡更有经济实力建设保障房。深圳政府的财政状况是全国最好的，在全球也是屈指可数的。

深圳政府掌握了土地支配权，本可以成本较低的方式大规模提供保障房。但深圳在修路、建公园方面的投入是不遗余力的。

如今，住房供给与需求严重不足，深圳房地产持续上涨，正在侵蚀这座城市的投资、消费、科技与竞争力。

深圳为何不愿意划拨更多的土地给住宅用地？有解释是，深圳以工业立市，必须确保工业用地。其实，如果少划拨住宅用地，房地产价格奇高，最终会侵蚀深圳的工业与科技。

保障房少不说，为何连商品房用地也如此稀缺？宁愿将土地划拨给生态，也不给商品房住宅？

深圳是全国土地财政依赖度最小的城市，政府完全没有动力为了土地财政而提高房价。唯一能够解释的是国有土地市场化、金融化形成的惯性势能。

国有土地以批租的方式入市，容易形成土地集中，造成房地产价格垄断。深圳主要大地产商基本都是潮汕商人，他们对房地产的影响很大。

深圳又是一座金融城市，房地产是金融资产的基石，做大房地产从而做大金融资产。深圳是人口、热钱的聚集地，只要减少住宅用地，外来人口和热钱自然可推高房价。同时，将学位，尤其是名校学位，与房地产死死捆绑。

这样的楼市逻辑是，压缩住宅用地—城市生存权（学位房）、外来人口及热钱—严重供不应求—房价上涨—做大金融资产—做大经济总量。

最后，结合新加坡、香港、德国与美国的房地产模式，可以得出这种结论：

一、房地产，既是消费品又是投资品，既是市场问题又是民生问题；单靠市场或政府，都很难做到相得益彰，难以实现“居者有其屋”。

二、不管是土地私有制还是土地国有制，大规模提供住房用地，大规模供应房源，是解决居住问题的唯一成功路径。

三、新加坡的国有土地+保障性住房，德国的私有土地＋干预性租赁模式，都有利于解决住房问题。

四、土地私有化、市场化并没有传统观念认为的那么糟糕。

土地私有制，民众掌握了大量土地，可自建房解决住房问题；同时民众可大量供给土地，价格机制起作用，房地产市场相对良性，有涨有跌。

事实上，香港、深圳、上海、北京的购房难度、房价，要高于房地产市场化的纽约、洛杉矶、东京、伦敦、悉尼、巴黎、柏林等国际都市。

五、私有土地制+房地产金融化（证券化、货币化）是糟糕的模式，容易引发泡沫危机与债务危机；美国利用了其美元及金融世界主导地位搞房地产金融化，其模式不可复制。

六、香港的国有土地+房地产市场化也是一种糟糕的模式。

由于政府是唯一的土地供给方，容易造成大地产商垄断房产，政府为了土地财政倾向于高房价。这种模式购房压力大，容易造成房价扭曲，居民杠杆高企，容易触发债务危机。虽然香港政府努力致力于公屋建设，但这种模式陷入了自我侵蚀的悖论。

事实上，土地国有制原本最有利于提供大规模的福利房，但土地国有制一旦与市场化相结合——所有权国有，使用权批租，房地产市场扭曲将不可避免，福利房也就遥遥无期。

张五常先生当年将批租制度引入内地，认为使用权优于所有权。但不知他是否考虑到这一制度扭曲市场带来了极高的交易费用。

七、最糟糕的模式是国有土地+房地产货币化。

国有土地证券化、货币化，比土地私有化、货币化更加糟糕。

这种模式可能滋生国家资本主义，即政府与房地产商、金融巨头联合形成寡头经济，经济被房地产绑架，房地产价格扭曲，货币超发，金融泡沫化，房地产泡沫化，富人财富膨胀，经济债务率高企，甚至触发金融危机。居民买房压力极大，住房条件差，租房成本高，贫富差距大，楼市挤出消费与投资，有效需求不足，经济衰退、动荡、萧条。

中国的土地制度是国有土地和集体土地，政府的征地能力很强，发展保障性住房有着天然的制度优势。但国有土地切忌完全市场化，更不可金融化、货币化。

深圳楼市，向左香港，向右新加坡，其实它正在超越香港。何去何从，完全取决于土地供应者是否愿意将更多土地划拨给商品房与保障房。

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