一般纳税人或小规模纳税人转让土地使用权如何缴纳增值税？

蜗牛派 — Mon, 29 Jun 2020 23:28:45 +0000

答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称财税〔2016〕36号）的规定，转让土地使用权应当按照销售无形资产-自然资源使用权（土地使用权）缴纳增值税，税率为11%，征收率为3%。但营改增后转让土地使用权，区分营改增取得和营改增后取得，并且在房地产企业和非房地产企业也有所区别：

一、转让2016年4月30日前取得的土地使用权。根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)的规定：转让2016年4月30日前取得的土地使用权，不论是一般纳税人还是小规模纳税人，不论是房地产企业还是非房地产企业，均可以选择适用简易计税方法，并且可差额缴纳增值税，即以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。纳税人不选择差额计税的，则应当按取得的全部价款和价外费用按照3%征收率计算缴纳增值税。

二、非房地产企业纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权。由于现行政策中，对转让2016年5月1日以后取得的土地使用权并无差额纳税的规定。所以，非房地产企业的一般纳税人转让2016年5月1日以后取得的土地使用权或经建造房屋后销售，应当按照以取得的全部价款和价外费用为销售额（不得扣除土地价款），按照11%计算增值税销项税额。非房地产企业纳税人的小规模纳税人转让2016年5月1日后取得土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。

三、房地产企业转让2016年5月1日后取得的土地使用权。根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。所谓自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。由此可见，房地产公司销售“自行开发”的房地产项目，在适用一般计税方法的情况下，考虑到受让土地价款不能取得增值税抵扣凭证，采取了一种变通的作法，即支付的土地价款可以抵减销售额。但如果房地产企业中的一般纳税人，2016年5月1日后取得的土地使用权未在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设，即将受让土地未进行开发而直接转让，应当按照转让无形资产缴纳增值税，不能从计税销售额中抵减土地价款。房地产企业纳税人的小规模纳税人转让2016年5月1日后取得土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。

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营改增后哪些合同条款未及时修订会有风险呢?

蜗牛派 — Mon, 09 Sep 2019 08:26:40 +0000

自从2016年开始对于营改增即由缴纳营业税改为缴纳增值税，不少的公司企业对于公司的经营模式做了新的改变。但是如果营改增后哪些合同条款未及时修订会有风险呢?

营改增不仅要求公司的财税方面的实践进行相应调整，对公司法务工作来说也可能带来新的挑战，营改增所涉及的有关业务合同都需要修改，对于未及时修订的相关合同条款将会面对一些新风险。

1、如果现行有效合同的标的在营改增之前是缴纳营业税的，那么合同中的有关条款在营改增之后就必须及时修订，否则有可能使合同出现履约不能的情况，造成公司或者合同对方违约。

2、营业税是价内税，增值税是价外税，这一根本变化很可能会影响企业的定价机制，企业的法务人员应及时和财务及业务团队沟通，及时调整合同的有关价格条款。同时，增值税的应纳税额等于销项税额减进项税额，不同于原来营业税的应纳税额由收入乘以税率即可得出，如果原合同中双方有约定价款是否含税的话，那么营改增以后最好在合同中注明增值税的含税价格是指“销项税额”而非“应纳税额”，以避免因理解不同带来纠纷。

3、营改增之前，营业税的纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。营改增之后，在先开具发票的情况下，纳税义务发生时间为开具发票的当天，此时无论收入是否实际到账都要缴纳增值税，企业若没有注意到此类纳税义务发生时点的调整，则可能带来商业或涉税风险。建议企业修改合同或签订补充协议，尽量将付款条款明确为类似“付款日凭结算单按实开具增值税发票”的表述，以避免在实际收取款项之前开具增值税发票，导致纳税义务提前发生，影响企业现金流。

4、如果一份合同横跨营改增前后，按照原合同规定，服务提供方仅需开具营业税发票，但营改增之后服务提供方需要缴纳增值税，开具增值税发票。此时，服务购买方希望服务提供方开具增值税专用发票，以便抵扣进项税额；而服务提供方是否可以及时开具管理更加严格的增值税专用发票需双方进一步确认和协商，并对合同及时进行修改，否则就可能导致双方发生纠纷。

综上，因为以上合同条款受营改增影响相对较大，这些条款未及时修订可能会给企业带来风险。所以建议纳税企业法务人员与业务和财务团队主动梳理采购和销售合同，确定可抵扣范围和纳税范围以确定合理价格，然后就价格条款、付款时间、发票等条款主动与合同对方协商，在必要的情况下变更合同或签订补充协议，避免税收政策变动带来的损失。

营改增 – 蜗牛派

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