前有长租公寓在疫情期间给租客涨价，后有自如大范围要求业务降租的事情发生。长租公寓为了度过疫情降本增效本没有错，但是降业主的本，增租客的效，就变成了套路。
今年7月初开始，长租公寓运营商自如、蛋壳等开始大范围的亿元补贴，在毕业季租房高峰期期间对大量的房间进行补贴降价。
当很多人兴冲冲地冲着降价重新选择租房的时候，自如的很多套路让很多人受伤不已。
降价优惠并没有那么美好
自从自如开始降价后，小张就一直在关注。
最近，他看中了离公司很近的一间房子，盘算了一下，即使是违约，按照当前降价的幅度，换租也可以更划算。
没想到，这次换租让他损失了一笔。
原先租的房间是2290元左右，新租的房间价格是2690。按照自如亿元补贴优惠政策，免去两个月房租后的价格甚至更低。小张能够接受自己当下的房租违约，趁着自如的降价政策住的离公司近一些。
但是没想到自己掉进了坑。
首先，在自如房租优惠的介绍上，会标注原价和优惠价，并在显眼的位置标注免2月租金。
免2月租金其实是一种折算。并不是说在价格优惠的基础上再减免2个月房租，而是将优惠价格折算到全年时间里，综合算下来能够少两个月房租。
另外，对于房租的支付方式，优惠也不是均摊。按照自如的规定，租客的房租支付方式是1-10个月按照9折优惠，11-12月按照5折优惠。
也就是说，租客签约后并不能马上享受到高折扣的优惠，只有住满一年后，最后两个月的缴费才能够享受到5折的优惠，这几乎是全年优惠的一半。
这种收费方式，对自如来说，可以快速地回笼资金，度过目前受疫情影响的租房市场，同时保证新签租户有一个比较长期的租住时间。
这种宣传方式，给租客带来了误导，有租客在黑猫投诉上反应，以为是优惠价格再加两个月的免租。
限制条件是，新签约客户才能够享受优惠。那意味着，如果是老租客想要享受优惠，就只能将原先的房子违约，这中间将产生相当于一个月租金的违约费用。
在黑猫投诉上，有租客就这样的情况进行了投诉。尽管这位租客是企悦会(自如政策中，租客所在公司加入自如企悦会，员工享受一次免费换租。不产生违约金)，也无法享受到优惠。
这就导致了，原本免去的两个月租金，因为违约产生的一个月租金费用，优惠大打折扣。
而这些限制条件和自如显眼的优惠政策相比，只是写在了不显然的地方，很容易对租客产生误导。
退租、换租难
管家以房间抢手再三劝导，作为一个老自如客，小张本是很信任地签约了新房间。
但是后续考察房间时，对实际情况并不满意，打算不再租住。但是在退房的时候，产生了问题。
即使没有入住，自如也要求小张缴纳相当于一个月房租的违约金，同时，由于没有按照自如的提前七天申请退房，还要继续缴纳7天的房费。
第一，自如在2019年的时候还在推行三天无理由退租。这也是小张很放心自如的原因。但是在2019年底的时候，自如悄悄地改成了三天无理由换租，并且管家没有当场进行告知。
没有住一天就要缴纳相当于一个月房租的违约金，小张认为这是霸王条款。
甚至是有租客反映，管家当时(今年7月)承诺的依然是三天无理由退租，但后续否认。
第三，即使是换租，原先的房间也要转租出去。而且换租不享受活动折扣。
套路又来了。如果租客选择转租，价格并不是租客签约时的优惠价格，而是原价。在当前大量房屋降价的情况下，根本不可能有人以原价接盘，这明摆着是让租客全额承担违约金。
在黑猫投诉、聚投诉上，有大量的租客反映，对于老租客换租和退租非常地不友好，甚至要付出高昂的代价。但这一切管家都未曾提醒，甚至是误导。
这就导致了，大量的老自如客，住着更小的房子，交着更多的房费。
而且，管家当时还特意给他说，去申请原价续租。
在黑猫投诉上，也有租客反馈，自如在优惠开始的前一天，还给租客涨价。对于老租客，自如的政策就是，不降，不优惠。
对于管家这种行为，有租客很气愤地说道，“自如服务费里包含了管家带看，结果欺骗误导租客，这是花钱请你来骗我们的吗?”
自如艰难
今年对长租公寓来说，确实很艰难。
有自如管家也不避讳地给租客说，最近房间确实不好租，人少了很多。之前是一周7天都很多人看房，现在大多只有周末带租客看房。
北京市场更是艰难。尤其是今年，年初的时候就爆发出自如给业主降租的事件。
2017年底的北京的特殊事件，以及2018年和2019年的互联网裁员，导致很多自如的目标客户年轻人减少了很多。2018年的时候就有管家感受到，租房高峰期也只有之前的6成左右。
今年年初，受到疫情影响，已经上市的蛋壳、青客，和未上市的自如，就被报道有要求业主降价，但是却给租客涨房租的事情。
尤其是今年6月，也就是在推出亿元补贴前的一个月，自如很多的业主被要求降低房租，或者解约。
在虎嗅的报道中提到，自如更是偏向于与当下有租客的业主协商降价或者解约。这里面的原因是，如果和没租出去的业主解约，房屋空置出来，业务可能会以更低的价格出租，会抢自如的市场。
在今年6月的业主降价风波中，很多业主无法接受的是，一方面当时自如还在给租客涨租，另一方面却要求对业主的降价达到30%左右。
根据8号楼工作室的报道，微博黑猫投诉平台上有关自如降租的相关投诉有62条，主要原因普遍为“自如要求业主降租30%”。
自如跟业主的交涉中提到，如果业主不愿意继续租给自如，自如可以按违约赔两个月房租。但是另外一方面，部分业主需要赔付自如装修费用。
21世纪经济报道的一个案例是，自如赔给业主约2万的违约金，但是业主却要给自如装修费用5万，最终业主还要倒贴。
当时自如CEO熊林在朋友圈回应到：“自如近期的价格调整均为因为产品续约类型不同，以及基于市场价格变动的既定系统价格调整，不敢说100%合理，但绝无一例是趁疫情之机发起的卑鄙钻营之举。如有任何一例实证为趁疫情涨价，我和全体管理团队即日立刻辞职。”
但是这次的降价优惠，租客享受到的优惠，即使按照最高的免两个月房租计算，降幅最高也在20%左右。
实际上，在亿元补贴优惠之前，也就是自如业主降价风波之后，自如的房源有过一部分房源小比例降价。
很多人并不同情自如目前遇到的困境。在大家看来，这次房租的大幅降低，始作俑者正是长租公寓在前几年疯狂扩张，以高于市场的价格抢房源，导致整个市场的平均价格快速上涨。
但是等到市场需求低迷后，租房价格已经不能承受原先承诺给业主的每年3%的涨幅。
2019年大量的长租公寓爆雷，原因就是高收低出，诱导租客使用租金贷支付，而公寓运营方则本身就是安着“卷款跑路”的心。
虎嗅在此前的报道中提到，在像素小区有大约1000间房子空置，其中自如就占到680多间。
大量的空置房也让房产中介改变了打法，此前的中介先收房再出租的模式，有的中介机构已经改为中介只负责代为出租，也就是说，如果房子长时间没有租出去，损失要业主来承担。
业务受到影响，长租公寓开源节流，但是自如此前引以为傲的服务，尤其是对老租客，开始有下滑。
在黑猫投诉平台上，大量的关于自如和管家、平台之间的纠纷。此前小张租的房子正常续租流程宽带竟然没有按时续费，百般催促下，宽带的续费竟然花了一周多，原因是自如那边宽带审批，要四层领导，一拖再拖。
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]]>站在外面看，行业的确满目疮痍，不容乐观。但站在行业内看，你会发现之前的种种“谈租色变”都属于被放大的“焦虑”，时间会将其解决和治愈。如今，长租行业的一只脚已悄悄迈进了行业新格局里，平静下藏着勃勃生机，需要你刮目相看了。
一、失败源于年轻，5大方面需要提升
长租行业发展到如今不过10年时间，整个行业还十分年轻，在配套政策、基础设施、外部环境、用户观念等方面都还不够专业，需要一个从1 到100的发展过程。
同时，作为服务业，长租行业本该把精力放在精细运营、提升服务的部分上，但先后经历了创业潮、地产潮的两次冲击，导致在方向上有所“跑偏”，进而产生许多不正确、不科学的做法，具体来说有以下5点。
1、公寓为了快速扩张，选择喝下“欲速则不达”的包租毒药，把重心放在了跑马圈地的烧钱游戏上，只练了“规模”的外功，忽略了“运营”的内功修炼。
2、公寓发现了租客对品质升级需求的市场，但只做表面功夫，比如装修只提高颜值，不重视房间的功能性。
3、长租赛道的行业细化分工完成较晚，像SaaS系统等智能管理软件未能被广泛应用，公寓们不得不投入巨额资金组建团队研发系统，导致入不敷出。眉毛胡子一把抓，精力时间分散，自然不能专注于运营力的提升。
4、关键性公寓人才的短缺，也是阻碍行业快速进步的原因之一。如何找到或培养一名合格的公寓管理人才是行业共同面临的难题，开发商系在抢滩长租时，曾为了人才资源才发动过抢人大战。
5、供应链不完备也制约了行业发展，增加运营和空置成本。长租行业的供应链与传统地产有重叠，但并不能互相取代，有能力整合资源上下游，提供装配式装修、一站式软装、智能硬件、集中采购、统一装修、无苯无醛、即装即住等服务的专业供应平台，也需要时间发展。
二、3大趋势，藏希望于变化
市场需求仍在增加，年轻人想住的好一点，国家的土地、金融、税收、监管等各项政策不断落地，长租行业已经积攒出了变革的力量。后疫情时代的长租公寓行业，呈现出三大趋势：
1、大于吃小鱼的洗牌还在继续，行业呈现为两头增大腰部减少，品牌公寓集中度提高，中型的运营上上下两难，个体房东更加隐蔽，部分“二房东”会割肉离场。未来，国企背景的长租公寓企业会逐渐活跃，具有强开发主体的长租公寓会更加凸显优势。
2、收并购也会加速，投资人对公寓行业的并购也变得更加理性和挑剔，投资标准会更加重视考量资产的合规性与收益性，像租约的合规性、物业土地使用属性、建筑消防安全配置等，都会列入考虑范围。
3、行业正在向深化、多元化发展，更多专业的服务商、咨询团队、供应链平台和金融机构内都已出现，助力公寓们走得更远更稳。公寓可以将单打独斗、摸石头过河的时间与精力节省出来，寻找优秀“队友”共同发展。
三、新的格局，新的起跑线
2020年是格局调整的重要之年，疫情将长租公寓们集体推到了新的起跑线前，想跑到行业的最前方，活下来的公寓们需要做好3件事。
1、一窝蜂的包租二房东差价模式，没有差异化也难以发挥特色优势，已经被证明不可行了。公寓们需要尽快搞清自己的发展优势，及时调整优化商业模式，做好自己的基本盘。
首批RIRTs已然在招手，融资难度在下降，公寓从建设到运营的各个环节创新金融产品都会增多，资管分离的时代即将到来，长租公寓未来一定是轻重分离的。
有资金和金融能力的企业，可以涉足重资产持有运营，向REITs方向发展。比如国家队多以大型租赁社区入局，缺乏相应的设计建设和运营经验，可以寻求专业咨询团队和平台商的帮助。
有运营经验的公寓，则可以转型轻资产托管，专注打造长租公寓资产管理全链条能力、形成系统化、多产品线的品牌输出能力。比如深圳这样拥有大量人才住房、安居型商品房和公共租赁住房“三位一体”的政府租赁房源的城市，就蕴藏着极广阔的装饰装修、物业管理、项目运营等市场。
2、租客的需求还在进一步升级，包括品质、安全和差异化服务三部分，因此公寓服务也要配套升级，超前升级，才能真正地让租客爱上回家。
公寓需要搞清自己的客群定位，深刻了解租客需求，比如蓝领公寓多为4~6人同住，流动性交强，缺少个人隐私，所以设计时需要重视个人空间的隐私性和收纳空间的安全性。
又比如，租客不希望被管家频繁打扰，公寓便通过SaaS系统打造无人值守公寓，实现远程授权、权限回收、实时开门记录、能耗预付费、晚归提醒、宅客提醒等温情关怀，通过好口碑打造品牌护城河。
总之，公寓升级需要根据租户的需求“对症下药”，进行针对性的产品细分，让每一分预算都花在解决痛点的“刀刃”上。
3、此外，长租公寓+新零售+新办公的租住社区有望成为主流发展趋势，未来的租客会更“懒”，更希望于在生活周就能享受到配套的商业、娱乐、运动、购物等服务，公寓除了租赁业务外，也可以尝试布局社区商业，更好地服务租客，同时获取增值服务收入。
2020年是全面建成小康社会和十三五规划的收宫之年，政府提出了守住“六保”底线，作为稳定民生的关键因素，长租行业是保障住有所居的重要载体，长租公寓已经站在希望的田野上，小水滴与行业同仁一起，期待长租公寓更美好的未来！
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