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在二手3C领域，有一家与之类似的公司，也同样在做难而正确的事，坚持长期对行业基础设施进行改造，从而提升行业效率和消费者体验，成为了行业内的引领者。

它叫“爱回收”。

01 二手的终极形态是C2B2C

谈起二手房，大家都熟悉不过。二手房可称的上是最典型的非标品极致：每套二手房都有不同之处，是一个独立的 SKU。此外，交易过程中的变数也更多。

非标品的交易非常复杂，贝壳所面对的是一个供给、需求、条件、意愿等若干因素均不确定的市场。

与二手房行业类似，二手3C产品也是非标品。二手手机的SKU远高于新机，同样一款手机，不同的成色、不同的使用时间，价格会有很大的差距。所以即便同一型号的电子产品，在二手市场就会有无数个SKU。

这样来看，贝壳、爱回收虽然所处领域不同，其模式却有很多相通之处。

首先在商业形态上，贝壳和爱回收都采用的是C2B2C的模式。

从行业层面来看，贝壳认为，房产经纪是C2B2C的生意,在所有toC的消费品买卖中,房子是客单价最高的商品之一，C2B2C保障了需求连接、风险控制和项目管理。

在二手3C行业，爱回收是国内唯一已经实现全行业全部打通C2B（爱回收，手机回收平台）、B2B（拍机堂，二手3C的B2B交易平台）、B2C（拍拍，优质B2C销售平台）的产业链闭环的公司。

在业内，能够建构C2B2C模式的企业并不多。这种模式的优点是，回收—质检定级—二手销售的中间环节都由相同的机构来完成，彼此间不存在“业务间隙”，降低了流转周期，有效加快流转速度。还解决了规模难以扩大、单体能力有限、质检标准参差不齐，上下游掌控能力弱的行业痼疾。

对于用户来说，因为对于高客单价和高标准化的二手商品，消费者的独立的判断能力较弱，需要一个专业的中间服务商，提供回收、鉴别、检验、维护清理、售后保障等一系列消费者具有刚需的服务。

采用C2B2C运营模式的爱回收能够有效地把控交易流程，把非标品整备成标准品，为消费者提供完善的商品及交付体验。

02 控货能力成就的差异化竞争力

其次，贝壳和爱回收同样具备控货（稳定货源、货品质量标准、分销能力）能力。

时间可以追溯至2014年，为保障获取稳定的货源，当时链家正式建立经纪人合作网络(即ACN网络)，将房源和客源有效打通，盘活所有的资源进行更加有效的匹配，在线下，贝壳找房进驻了全国103个城市，连接了265个经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店；为保障房源质量，贝壳通过对房源进行数据化管理，对房屋硬件、物业、周边环境等维度建立了一套标准；为保障分销能力，贝壳将这套系统开放给更多公司。

接下来我们来看看爱回收是怎么做的。

对于如何获取稳定货源，爱回收重视精准货源场景下的合作，例如和京东以及手机厂商的以旧换新合作。拿到以旧换新的精准流量，就相当于掌握了最高效的回收场景和转化率最高的交易人群，这是大批量广告和流量采买都无法解决的问题。因为新品电商平台或者手机厂商永远是该品类商品最大的二手货货源地，“卖旧买新”是一个不用人为市场教育，就天然存在的现实场景。

在线下，早在2013年，爱回收就已经开始布局线下店面，到现在爱回收已经在超过140个城市，开设了近700余家线下门店。线上精准流量+线下门店的布局，让爱回收做到全场景覆盖，为爱回收提供了充足稳定的货源。

与贝壳类似，通过多年运营经验的积累，爱回收建立了一套相对完备的质检分级标准和科学的估价体系，包括手机外观、功能等70+个维度，有效将非标品SKU化，变成标品。此外，爱回收开发出的二手手机定价机制，可非常客观、透明地反映出所处理的旧机器的价值。

要想将这套标准投入使用，离不开后端强大的运营体系。爱回收在全国设立的7大运营中心，为二手3C产品提供了质检、定级、隐私清除等服务，每天可处理超过5万台左右的手机，每台机器的周转时间仅需2天，极大地改善了传统二手手机交易产业链中的无标准、效率低和供需错配的情况。

对于货品的分销，此前，二手3C产品的流通主要是通过线下交易中心进行，对产品的评级界定没有形成体系化的标准和规范，导致供需双方只能采取统货或现货方式交易，无法将交易具体到单个SKU层面，更无法实现交易电商化，不仅会存在高交易成本的问题，同时也会降低交易效率，导致库存大额亏损的现象时有发生。

如今，由爱回收的核心能力开放而来的拍机堂将质检、定级体系和货源能力开放给整个二手3C行业。例如，厂商的库存资源，通过拍机堂可以迅速周转。拍机堂赋能更多的商家高效地交易二手物品的同时，获得更快的周准周期和更多的利润。

03科技手段赋能供应链

对于各行各业而言，降本增效都是一个持续的话题，供应链效能提升已迫在眉睫。供应链的高效运转，则与背后的技术投入支撑密不可分。

在二手房领域，越来越多的黑科技让原本的一次性交易，变成持续性服务。

针对二手房面签流程复杂的问题，贝壳研发的线上核签系统，可提人脸识别、电子签章、OCR自动识别等技术，让核签时间大举精简。权威数据显示，线下贷款面签平均耗时达9.7天，从签约到面签更是耗时长达25天。而贝壳的线上贷签，前后所需时间不过20多分钟。

同样，在二手3C领域，技术驱动同样是爱回收在二手3C行业的核心竞争力，在新零售转型背景下，越来越多科技融入其链条各个各环节，以算法、数据为关键核心科技与二手3C行业的深度融合正在催生出一系列更具实用性与针对性的解决方案。

针对二手手机外观检测，爱回收自主研发出的外观检测设备可在57秒内自动检测手机的外壳边框背板的划痕、磕碰等情况，有效降低质检人力成本，提高质检准确度。

针对二手手机功能检测，爱回收通过激光定位、图像处理、机器学习等技术，可在2分钟左右时间内，实现自动识别手机型号、自动质检，完成手机相关功能的质检任务，准确率在99%以上。

此外，通过自主研发的透视拍照设备，爱回收目前已经实现不拆机情况下查看手机内部维修情况（主板维修，屏幕维修，电池维修等），有效降低质检难度，提高质检精度。

爱回收研发出的这套针对二手手机外观、功能、内部零件推出全自动无人化质检方案，助力爱回收从前端回收，到后端运营中心处理，全线业务步入自动化、智能化之路。

如今，贝壳找房构建数字新居住的生态平台轮廓已然成型。它连接房产经纪人、购房消费者、家装公司、家装服务者、社区服务者……，为他们提供数字化工具、大数据赋能，从而提高整个行业的效率和体验。

在二手3C行业，爱回收致力于为二手3C行业提供自动化检测及高效处置为核心的供应链基础服务，全面提升二手3C行业的流转效率，助推二手3C行业进入自动化处理时代。

前沿的商业模式预判能力、完善的供应链体系搭建能力，是企业核心竞争力的关键。而正因为有贝壳找房、爱回收这样的企业，二手交易行业才能逐步规范和成熟。

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据了解，合作后,贝壳·如视将为GA旗下的公寓项目上线VR功能。GA公司将通过普通的全景相机,结合如视的VR技术,便可以实现三维空间重建,将2D的全景图片一键转化为高还原度的VR空间,呈现出房源的三维结构、尺度信息、整体户型、内部装修以及房间细节方面的信息。

“我在研究中国不动产技术时，得知了贝壳找房。今年1月份时，我参观了贝壳找房，又更加了解了贝壳找房的技术与服务”，日本GA公司CEO Ryo Higuchi告诉TechWeb，“将来一定会在技术和服务方面与贝壳找房有更深入的合作。”

设备、人才等高成本制约了日本VR看房的发展

受到疫情的影响，房地产市场在交易以及带看上都遭受到较大的损失。其中，在国内市场，得益于贝壳VR看房、AI讲房以及在线签约等功能的推出，使得用户和中介的交流更为方便，既缩短了整个交易的时间，也让国内房产交易行业在本次疫情中的抗冲击能力得到了提升。

与此同时，日本房地产市场受到了不小的影响。Ryo Higuchi指出，这次疫情，日本的不动产市场受到了很大冲击。二手公寓的成交数量在4、5月大幅减少，6月时恢复正常水平。不过，对于日本房产的数字化变革来说，也带来了一个非常好的推动的契机。

他表示，“由于传统的房地产行业至今没有融合DX（Digital Exchange数字化转变），受到本次新冠疫情的影响，很多不动产公司无法开展看房、商谈等业务。出于业务需求，DX也就提上了日程。”

而当谈到为何日本房产数字化进程较慢时，Ryo Higuchi认为，VR看房时需要摄影、设备、人才等，这些都需要很高的成本，这是制约日本VR看房发展的一个原因。

他举例称，房租6万日元的公寓，在过去，打造VR看房需要花费的摄影、人工等费用约6万日元，如果中介手续费是6万日元的话，完全没有任何盈利空间。

另外，导致VR看房在日本推进缓慢的原因还有一个，Ryo Higuchi称，因为中介公司的工作效率低，想要在VR中分摊成本和人力资源也很困难。从行业架构来看，这也是VR看房没有在日本展开的一个原因。

VR技术必不可缺 但线下看房仍有一定价值

受到新冠疫情影响，实地看房的机会大量减少。Ryo Higuchi指出，今后，VR技术肯定是必不可缺的，因此我希望能够推广使用。

不过，房子毕竟是一个重资产，尤其是在买卖交易的时候，单纯的线上看房并不能满足用户的所有需求。对此，Ryo Higuchi也表示了认同。他认为，将来线上线下看房都会继续存在。之后，可能实地看房的数量会有所减少，但是对于刚需，还需要实地考察。

Ryo Higuchi指出，在租赁和房地产投资中，VR看房所占比例会越来越大，但是，并不是说线下看房就是毫无价值。对于刚需来说，线上看房是无法满足服务的。之后，随着技术方面和服务的改进，我相信全部都可以在线上完成。但是，线下看房仍然是有一定价值的。

疫情加速了与贝壳的合作 未来或将引入贝壳找房的摄影设备

在与Ryo Higuchi的交谈中，TechWeb发现，贝壳的VR技术，除了破解了国内房产市场的一些难题之外，还引来了国外市场同行的关注。据Ryo Higuchi的表述，自己在研究中国不动产技术时，得知了贝壳找房。此次和贝壳VR进行合作，在1月份参观贝壳找房时就已经提出了构想，即使没有新冠疫情的影响，合作也已经在有序的推动中。按照他的话来说，是这次的新冠疫情加速促成了本次合作。

据悉，相比较过往拍摄VR房源需要沉重的设备以及专业的摄影师，现在凭借普通的全景相机搭配贝壳自己研发的APP便可以拍摄VR房源。而实现这一切的背后，则是如视对数百万套房源进行三维空间重建的结果。官方信息显示，其自动拼接点位成功率、准确率均几近100%。

Ryo Higuchi指出，通过贝壳如视的VR技术，可以帮助公司的客户更好的选择租房，有助于提升客户体验。通过线上看房，客户可以在线下看房前就选好需要的房型，帮助客户做出选择，有助于推进客户在实地看房前的决定。

同时，Ryo Higuchi告诉TechWeb，“借助VR看房，还会提高中介的工作效率。就是因为中介的工作效率低，所以才更需要通过VR看房，提高客户满意度、改善客户体验。近日知悉贝壳正式IPO，相信也代表国际市场对贝壳推动房产交易线上化能力的认可。”

据了解，目前贝壳的VR看房技术主要使用在GA公司的高级租赁网站Modern Standard和销售业务RENOSY Smart中，拍摄设备上依旧是GA自行准备。谈及接下来的合作，Ryo Higuchi透露称，将来一定会在技术和服务方面有更深入的合作。未来,随着双方合作的深入,贝壳·如视还可为GA用户带来AI讲房、VR带看、贝壳未来家等创新功能,持续拓展VR应用。

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铺天盖地打出“找房大平台”的广告、号称重塑“居住产业互联网”的贝壳，想必互联网人都知道。不过你真的了解它是做什么的吗？它是中介还是找房平台？它和链家到底啥关系？为什么大家一提起它就一副很厉害、但又感觉有什么问题的样子？

贝壳找房其实脱胎于房产经纪公司链家，可以说是从自营转为平台模式最典型的案例之一。这样的转型在互联网中并不少见，但在房产行业却尤为特殊——

由于错综复杂的利益关系，贝壳自一推出就成为众矢之的，在遭遇行业抱团抵制的情况下，却依然保持着惊人的发展速度。贝壳于2018年4月推出，2019年就实现了2.12万亿GTV，仅次于阿里成为中国第二大商业平台。

对于一家成立了十余年且已经成为行业第一的公司，当发展遇到瓶颈，是固步自封还是壮士断腕？在行业都保持质疑的情况下，如何用行动获取信任？为什么连阿里、京东等互联网巨头都搞不定的房产市场，最后是它跑了出来？这背后采取的策略、克服的挑战令人好奇，也值得所有互联网公司参考。

今天这篇文章想要抛弃那些“居住产业互联网”、“新居住服务平台”等令人费解的概念，尽量用通俗易懂的方式告诉你，贝壳找房到底是一家什么样的公司，它厉害和不厉害的点在哪，以及中国房产经纪行业究竟是怎么一回事。

贝壳找房和链家是什么关系？

贝壳找房的前身就是链家。链家成立于2001年，是一家采取了自营模式的房产中介公司，为了寻求更大的发展，于2018年4月转型推出了贝壳找房。

从此贝壳的定位就变成了一个平台：一方面仍保留链家仍作为它的自营业务，另一方面向中小门店推出“德佑”作为加盟品牌，同时其他独立品牌也可入驻贝壳，而贝壳会向它们开放自己的所有能力。

所以说，现在我们口中的链家是一个中介品牌，而贝壳是一个平台，其关系就好比京东自营和京东平台。

问题来了 —— 贝壳厉害在哪儿？它用什么能力吸引其它中介加入平台？

先来看看2018年之前链家的发展，大概可以分成几个阶段：

1、在2001年-2008年，链家在北京地区做直营中介，因为注重经纪人服务的标准化和稳定性，形成了一定的品牌影响力，这时期主要靠门店的扩张实现业务增长；

2、从2008年开始，链家开始向互联网靠拢，当年上线“链家在线”；2009年找来现任CEO彭永东，重点打造房源数据系统，强调房源的信息化和真实性；

3、2014年是一个重要节点，链家决定从北京走向全国，之后接连在上海、深圳、杭州、大连等地收购了当地最大的经纪公司，完成了全国化的扩张。到2017年，链家在28个城市拥有8000多家门店，经纪人数量约为12万人。可以说，在二手房领域链家已经是行业老大，当时在全国范围内市占率大约为17%，而作为其大本营的北京，市占率更是超过50%。

而在发展的过程中，链家逐渐形成了区别于同行的三个特色优势：

1、真房源楼盘字典。链家从2008年开始建立楼盘字典，前后投入了11个亿，目前在全国已经覆盖了2.26亿套房源。至于真实房源的数据库为什么这么重要，我们会在下文详细分析。

2、ACN合作网络体系。这是一套内部经纪人的协作机制，它把一次房产交易分成10个角色，包括房源录入、房源维护、客源推荐、客源成交等，完成交易后，不同角色都能获得一定比例的收益，能够避免经纪人之间的无序竞争，促进资源共享。

某家房产领域公司CEO向36氪解释，从另一个角度来说，这套合作机制避免让一个经纪人掌握交易的完整链条，也是为了防止经纪人跳单 —— 经纪人对于交易信息的保护，不只是针对同行，也有可能是对自己的公司。所以这套机制也有效保护了公司的利益。

3、服务标准。二手房交易中，经纪人作为服务者是很重要的因素，链家一直重视对经纪人的培养和教育，近年来招募也以本科毕业的大学生为主。稳定和标准化的服务，是链家拥有较高交易效率的原因之一。

华兴资本旗下的华兴新经济基金是贝壳的投资方之一，在2015年年底的时候领投了链家的B轮融资，而那时正是链家全国化扩张的关键时期。其投资人袁凌韵告诉36氪，链家司龄超过10年的中高级干部有1000多个 —— 链家对于管理团队和经纪人团队的价值观树立非常成功，这样的组织人才体系是链家走出北京的重要支撑。

不过既然链家发展得这么好，为什么还要转型做贝壳？

这是因为直营扩张是有边界的。自营的模式重资产又重运营，如果要下沉到三四线城市，这些区域房产交易金额相对小、佣金收益有限，但是为此付出的成本却很高。因此以直营的方式再往后走，规模效应逐渐变弱。

这种情况下，链家选择转型做开放平台，让更多同行加入一起编一张更大的网络 —— 从数据来看效果还算不错，两年来贝壳吸引了265个经纪品牌，门店数量增长5倍至4.2万家，平台经纪人增加了3.8倍至45.6万。

这些门店帮助贝壳在2019年实现了2.12万亿GTV，仅次于阿里的5.73万亿，成为中国第二大商业平台。毕竟，房子是中国客单价最高的商品之一。

总结来说，贝壳的转型算是一次成功的自我迭代，公司顺利上市，虽然也面临挑战，但至少未来的发展留下了想象空间。

中国房产中介是什么样的存在？

了解了贝壳的思路，接着了解一下需要帮扶的中小经纪公司们。他们的痛点是什么？

不得不说，房产中介真的是一个身心都饱经风霜的行业，因为房子实在是太难卖了。

有的人一辈子可能就买一套房，价格又这么高，自然要慎之又慎地挑选。问题是这个挑选的过程极其低效，因为信息非常不透明。设想一下，如果买房的人拥有上 帝之眼，能掌握这个市场上所有待售房源的全貌，比如户型、装修、学区、价位、升值空间，选择丰富、细节全面、信息真实，那么买房的速度是比较快的。

问题就在于，这些房子没办法被这样呈现出来，因为中国的几亿套房每一套都是不一样的，尤其是二手房，很难变成一个标准化的商品。不仅房子信息不确定，买卖双方的想法也在时刻变化，这就使得一套房的成交周期至少几个月，长的在一年以上。

这么长的成交周期，又导致另外一个问题：中国房源都不是独家的，业主为了快速卖房，一般会委托给多家中介公司，而经纪人为了自己能拿下佣金，自然会设法捂住房源，自己不成交也不让别人成交 —— 加剧了信息不对称。

所以本质上，传统中介愿意牺牲效率来换取利益，也因此，对于促进信息透明这件事，他们在动力上就是不足的。

这几十年来，中国房产经纪就是一个不健康的生态。同业恶性竞争严重，经纪人为了客流，在网上发布低价假消息钓鱼，日常服务中也常常给人“有猫腻”的感觉。不仅客户体验差，经纪人也不好受。由于行业门槛较低，从业人员的水平参差不齐，经纪人既不赚钱，也不太受到尊重，所以这个行业的流动率非常高。

效率如此低下的市场，如果让你来改善这个现状，你会采取什么办法？

这时候有人大胆发言：不如用互联网改造中介，做一个完全透明、高效的互联网房产平台。

2014年爱屋吉屋横空出世，从租房切入想要变革二手房交易行业，并在一年零3个月时间里完成了5轮融资。链家反应速度非常快，紧接着也推出了丁丁租房狙击。

两者的做法大致相同，不设门店降低成本，利用半价或零中介费和大量广告吸引客户，经纪人不按佣金提成从而提高服务质量，提供真房源来提高匹配效率。

但这个模式很快被证伪：从获客角度，房产交易属于低频消费，烧钱买越来越贵的流量不可持续，且用户实际忠诚度并不高；在获取房源上，没有门店更加困难，传统中介在小区里外渗透，互联网公司带人去看房，客也很容易被传统中介截获；从撮合效率来看，仍是线下带看的方式，付出的时间精力一点不少。

最后，爱屋吉屋在 2019 年正式倒闭了；丁丁租房也在烧了3个亿之后停止了运营，不过这只是链家的防御性措施，对链家来说损失不算太大。

然而改造中介的思路一打开，大家一时间灵感如泉涌，中介在这段时间简直被玩出花来。

2015年前后，房多多跟随爱屋吉屋的步伐主攻互联网中介；平安好房发动集团旗下85万寿险经纪人跨界卖房；好屋中国推全民经纪人，让个人也可以撮合交易；Q房网推独立经纪人，用超高佣金撺掇经纪人飞单，但遭到中介抵制。

结果大家都惨烈地失败了。这些失败证明了房产中介是一件非常专业的事，房产交易还是很难离开经纪人的服务。于是各平台纷纷改变主意，从“去中介”转而服务中介，争相帮助他们提高效率 —— 熬了许多年，中介们终于有些扬眉吐气。

到现在，中介的地位已经得到确认，是房产交易里不可或缺的角色。接下来的问题就是，如何提高他们的效率？

行业对贝壳买单吗？

作为平台，贝壳的本质也是向中介开放自己的能力。贝壳张开怀抱了，不过其他中介愿意接受吗？

其实行业对于贝壳一直都有质疑：做自营又做平台，兼为裁判及运动员，如何保证公平性？大家对这个质疑可能会有些困惑 ——京东作为一个平台，也不妨碍它发展自营业务，怎么到了房产经纪领域，这件事就变得这么敏感？

这是因为房产中介竞争太激烈了，低频、高客单，对于信息的保护就格外重要。而且加入贝壳后，由于每个环节都被标准化，店老板的话语权渐渐变小，会不会到最后才发现，贝壳的真正目的是对行业做一次收割？

这个问题暂时无解。贝壳想要证明自己，就算磨破嘴皮也难以让其它中介完全信服。中介们仍然抱着怀疑的态度，对于是否要加入贝壳，变成了一个 Yes or No 的问题。最后只能直接看数字 —— 目前全国约有200多万经纪人，其中45.6万加入了贝壳。

看来，大家虽然指责声音不止，但身体却很诚实。因为中介买不买单，其实取决于贝壳能给他们带来多少价值。

上文已经介绍，贝壳的武器是楼盘字典（以及VR看房等技术支持）、ACN经纪人协作机制、服务标准，另外还有依托于贝壳找房平台的流量。其中，贝壳官方宣称ACN跨门店协作在存量房交易中占比超过70% ，其它暂时没有值得参考的效率指标。不过，经纪人在跨品牌合作时也不可能毫无摩擦，完全资源共享是理想状态，内部“分赃不均”的矛盾也难以避免。

房产领域从业者郭铭给36氪算了一笔账，根据招股书，2019年贝壳全平台成交220万套，共45.6万名经纪人，平均下来一个经纪人一年可交易约4.8套，在行业中是属于较高水平，但也并不是特别显著的提升。原因在于一个区域内房产交易的市场规模是确定的，在非A即B的激烈竞争下，就算通过贝壳的帮助提高了效率，短期在成交上也很难立竿见影。

而郭铭认为，贝壳其实更大的价值在于建立了标准 —— 这里的标准是指佣金比例。过去行业中介佣金比例参差不齐，有1%、1.2%、2%等，而贝壳把佣金标准定为了2.5-2.7%。在房价水平保持稳定的情况下，其实是提高了行业的净收入。

不过为什么设置了更高佣金比例的贝壳仍有竞争力？因为客户愿意为了稳定和高效的服务买单。在贝壳的背书下，经纪人更容易得到客户的信任，用贝壳的话说，就是“让服务者更有尊严”，这也是中介们愿意加入贝壳的一大原因。

在加入贝壳平台中的中介公司中，最值得一提的是21世纪不动产。

21世纪是一个主打加盟模式的房产中介品牌，在与贝壳合作之前拥有6000多家门店，仅看门店数量，是链家之下的行业第二名，但从覆盖城市来看，却远远比链家要多，2018年年底就进入了全国110个城市。

有趣的是，在贝壳上线之初，线上房产流量第一大平台58同城在第一时间拉响警报，联合21世纪不动产、我爱我家、中原地产等其他几大头部中介，抱团抵制贝壳。

然而这个联盟十分松散 —— 仅仅过去十个月，21世纪就转而加入了贝壳。对于21世纪来说，58能给的是流量支持，而贝壳是更有价值的交易机会。在利益面前，21世纪做出了选择。21世纪的加入对贝壳而言具有非常重要的意义：不仅城市版图变大了好几倍，更加证明了贝壳在平台化进程中与大型中介合作的可能性。

长期来看，贝壳平台化是否成功，还有一个指标值得关注，那就是加入贝壳而又离开的中介比例。

入驻贝壳后，因为跨品牌协作，门店老板可能会发现交易流水变多了，但到手的收益却不一定。此外，还要因为贝壳严格的管控标准而束手束脚，除交易本身，其它类型的收入也很难操作了。如果利益没有得到明显增长，加入的门店也有可能再次脱离体系。不过从现有的公开信息中，这个数据暂时难以获取。

贝壳以后靠什么赚钱？

从招股书来看，贝壳近三年都是亏损的，但如果剔除股权激励部分的成本，贝壳过往三年均已实现盈利，分别为6200万元、4600万元、7.8亿元。

二手房佣金收入一直是贝壳最大的收入来源，而其中又分为链家自营部分和平台其它公司的分成部分。对于后者，利润肯定不如链家自营的部分，但是长期来看以规模取胜。

二手房之外，贝壳的新房业务也很亮眼。2019年一季度到四季度，新房部分的服务收入占比从24%扩大了56.4%。

在新房领域，贝壳拥有很大的竞争优势。因为新房的逻辑就是看渠道网络，渠道强则去化能力就强。随着政策的收紧，开发商在运营策略上更强调现金流的高周转。而贝壳能撬动的资金量大，联动的经纪团队人数多，因此在开发商端具有很强的话语权。

至于装修等其它新业务，从利润上来说对贝壳只是毛毛雨，不过好处是能延长客户的生命周期，增加粘性。此外，地产金融也是贝壳很有想象力的方向之一。

但贝壳不是没有挑战。虽然已经发展到2万多亿的体量，之后的增长空间还有多大？经纪行业区域属性明显，在很多城市，贝壳受到了当地中介的联合抵制，到底还能在全国范围内拿下多少市场，仍需要打一个问号。

关键就看接下来，在40多万经纪人之外，贝壳还能把网织得多大了。

最后来聊一聊房产电商。很多人会把贝壳当成一个房产电商平台，但事实上，中国现在并没有真正意义上的房产电商。

就算是贝壳，所做的事情也只是让房产交易中的部分流程在线完成，努力的方向是让线上比例逐渐变高，比如用VR看房减少前期筛选工作，推出线上贷签项目，以减少客户贷款时在线下的资料准备工作等。

原因就在于房产交易太不标准化了，很难离开线下的服务。如果只是单纯信息的问题，那么最有可能成功打造房产电商平台的应该是阿里。实际上，阿里、京东、字节跳动等互联网巨头也对房产这块肥肉虎视眈眈，但至今没有太大水花。显然，房产领域更适合从线下往线上走的打法。

而新房市场可以有些期待。新房相比二手房标准化程度更高，而且交易一方是开发商，相对来说线上化的难度更低。

兔博士创始人刘煜认为，过去新房市场“上不了网”，根本原因是开发商不愿意。第三方平台发展越大，开发商的话语权就越小，所以过去几年，互联网对于开发商来说，最大就是一个精准广告的价值。

但有趣的是，今年年初因为疫情，恒大在恒房通APP线上卖房引起了一波广泛的讨论。刘煜认为，对于头部开发商来说，要做个房产领域的京东自营平台并不难，作为补充渠道，能省下一些渠道费用。

不过想要真正做出房产领域的淘宝，就算是贝壳，也还有好长的路要走了。

（应采访对象要求，文中郭铭为化名）

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刚刚，贝壳在纽交所上市敲钟，股票代码为“BEKE”。

此次赴美IPO，贝壳找房发行1.06亿股ADS，发行价定为每股20美元。以此计算，贝壳找房IPO将筹集21. 2亿美元——这是自2018年3月爱奇艺IPO以来，最大规模的中概股IPO。

在此之前，7月24日，贝壳正式向美国证监会提交IPO文件。再往前，贝壳找房曾确认了D+轮超24亿美元的融资信息：据悉，这轮投后贝壳找房估值已达140亿美元（约1000亿元人民币）。

8月8日,贝壳找房在美国SEC更新招股书。招股书显示,贝壳找房发行价在17美元-19美元之间,预计募集资金总额约18.41亿美元-21.19亿美元,共计将发行1.06亿股ADS。

可以看到，此次上市，贝壳招股书透露出的信息喜忧参半。

首先是“喜”：据贝壳8月1日新披露的招股书,2020年贝壳找房各项业务稳健发展,业绩保持增长。贝壳找房存量房基本盘相当稳健,新房交易及其他新兴业务也持续增长。

同时，贝壳营收也涨势良好：

2020年上半年，贝壳的平台成交总额为1.33万亿元人民币,相比上年同期的8900亿元增长49.4%，同时净利润仍高达16.1亿元,相比2019年同期增长188.6%。

可以说，自2018年上线以来，贝壳一路高歌猛进。据招股书显示，2019年，贝壳平台成交的房子价值高达2.12万亿，而当年，整个中国一二手房源流通市值为22.3万亿——占据了10%左右的市场份额。

从2019年GTV来看，贝壳已成为中国最大的房产交易和服务平台。

然后是忧：招股书中除了利好信息，也暴露了贝壳的重重弊病。

首当其冲的就是贝壳的重资产运作模式：招股书显示，截至2020年3月31日，贝壳找房支付给房地产开发商的保证金余额为30亿元人民币，应收账款为72亿元人民币。

而这背后，是贝壳疯狂扩张下的铤而走险：中介公司为了垄断某家房地产公司的独家代理，不惜提前支付巨额保证金。

更极端的，是签订对赌协议。

比如 2016 年 4 月那次阵容豪华的 64 亿元的 B 轮融资中，链家引入华兴 、百度 、高瓴 、腾讯等投资方的同时，也背上了巨大的压力：如果链家未能在 B 轮交割日后 5 周年内 （也就是2021年）完成 IPO，投资方有权要求链家以每年 8% 的单利把钱还回去。

而巨大的应收账款背后，是烂账的风险。正如招股书所提醒，如果地产商运营不善或者资金链恶化，保证金会面临无法收回的风险，尤其是在新冠疫情下，付款周期进一步延长，如果地产商无法按期付款，贝壳的坏账将增加。

而贝壳的烂账数目不小：截至2020年3月末，贝壳累计坏账准备为5.22亿元。

那么，贝壳前景如何？

正如老话所说，只有从过去中，我们才能开崛出一种预知未来的能力。

纵观贝壳的崛起史，我们会发现，贝壳的崛起，代表着中国房地产经纪界一种“线上+线上”的全新模式已经成型：当年，贝壳与58的遭遇战就是中国房地产经纪界转型的分水岭。这种转型不具有可逆性，是未来房地产经纪界的大势所趋。

同时，作为第一个吃螃蟹的人，贝壳也面临着重资产模式下烧钱亏损、背负着对赌压力上市，以及被指责“既当运动员又当裁判”“吃相不好”等重重压力与困境。

贝壳的崛起

我们要知道，贝壳当年的崛起，是一部从重重围剿中突围出来的《冰与火之歌》。

当年，首当其冲围剿贝壳的就是58：因为贝壳上线后，最先动的，就是58的蛋糕。

众所周知，58是一个分类信息平台。58的王牌是什么？流量。对于大中型房产经纪公司来说，58同城是主要的流量采买来源。

具体模式正如中原地产大陆区主席黎明楷曾说，中原地产把官网当作流量采买和分发平台，他们会从58、安居客、赶集网采买流量，然后*流到官网，分发给门店和经纪人。

而2015年，相继吞并安居客、收购赶集网后，58俨然已经成了线上生活服务平台的流量霸主。

所以，2018年4月，链家忽然表示，要推出”互联网+”房产服务平台贝壳找房，通过自己建立的ACN经纪人协作网络，实现不同房产经纪公司之间跨店、跨品牌成交——也就是要自己打造一个细分领域的流量端口。

这无异于是从58嘴里“虎口夺流量”。战争一触即发：也就有了上文提到过的，18年6月，姚劲波攒局，举办“真房源宣誓大会”，组建反贝壳联盟。

58只卖流量，至于交易与58无关。不同于58，贝壳的机制是抽佣：这也就保证了贝壳会最大程度上参与到交易过程中，去促成交易。这种抽佣模式自然对58的旧模式产生了颠覆。

然而，58之所以能成功发动行业围剿贝壳，就是因为贝壳的“既当裁判员又当裁判”：

一方面，经纪公司的入驻，实际上等于将房源信息、交易数据等命脉交到贝壳平台手中。但另一方面，贝壳自家的链家、德祐们也在平台中共同参与竞争，第三方们很难说有什么优势。

我爱我家集团董事长兼CEO谢勇就曾表达过作为线下中介的质疑：“如果一家平台企业，既做线上，又做线下，既当裁判员，又当运动员，这在商业伦理和操作逻辑上是绝对不能被接受的。”

那么贝壳如何突围？

我们会发现，历史上一切以少胜多的战争，无非是抓住了两点：一是抓住敌人痛点往死里打；二是占据敌人薄弱地带，从中崛起。

贝壳深得《毛选》里军事思想的核心；“农村包围城市，逐步占领城市。敌进我退、敌驻我扰、敌疲我打、敌退我追”：选择绕开58，打入下沉市场。

下沉效果显著：仅仅6个月，贝壳接入了95城，1.7万门店，其中非链家品牌95家。平台服务经纪人数量超16.8万，MAU接近一千万：和链家的流量接在一起，成为了中介行业最大的流量入口。

其中，链家旗下的德佑在扩张中立下了汗马之功。

资本的眼睛是雪亮的。其中，最欣赏贝壳从线下突破重重封锁，席卷线上的粉头，是腾讯。

2018年12月，贝壳与腾讯签署业务合作协议，腾讯将向贝壳找房提供广告资源、市场营销和云服务，作为对价，贝壳找房向腾讯发行价值5亿美元的D类优先股。

2019年2月，贝壳取代58赶集入驻微信“九宫格”，对接腾讯的流量资源。

2019年11月29日，腾讯在贝壳找房D+轮追加了1.14亿美元。

在2018年和2019年，贝壳找房分别向腾讯控股预付了约27.45亿元和1.46亿元的广告费，累计近30亿元。

借助资本，平台打法的贝壳采用人海战术疯狂扩张，通过收购整合本土房地产经纪公司，快速将门店铺开。一力降十会，动辄上万的经纪人与带看客户，对于任何一个城市而言，都具备了瞬间捧红一个项目，截流另一个项目的能力，大大提升了贝壳的议价能力。

以郑州为例，2020 年 3 月商品房成交 11210 套，其中贝壳新房的成交就达到了 2800 多套，占到整个市场的约四分之一，凭借的正是 1600 多家贝壳系加盟店的攻势。

随后，“反贝壳联盟”中也不断有人反水倒戈：19年4月16日，21世纪不动产宣布入驻贝壳平台。随后，58以“对个别虚假房源量、用户投诉量双高的门店，会不定期做出最严格的线上关闭门店的处罚”为理由封杀21世纪不动产。

至此，58的版图被不断削弱，而贝壳已经在业界取得了不可替代的地位，成为了中介届的“后浪”。

然而，贝壳模式的种种弊病也随之凸显。

贝壳的隐忧和焦虑

事实上，贝壳模式最大的问题，也是从贝壳上线开始就为人诟病的，就是“既当运动员又当裁判”。

几个月前在地产圈，有一篇自称是贝壳接入商写的微博广为流传，他将入驻贝壳之后的状态概括为这么一句话：“活，活不起！死，死不起！”

他在文中指出贝壳的多项“罪状”：一方面，架空品牌，贝壳的本质是越过品牌直管经纪人；公司要执行新政策了，甚至不用你出面，下面就已经被执行了；

另一方面，“恶意倾斜资源”和“断财路”，App内的展位倾斜给自家的链家和德祐，拓展店面也以德祐为主；但入驻前品牌还能做的金融新房、炒房等；入驻后，金融、代办费、垫资利息、贷款返利都和品牌脱了干系，仅剩下不多的品牌费，但出现纠纷平台却能免责。

我同事有一个形象的比方：贝壳张罗了一家大酒店，凭借各知名酒店的各大菜系大厨的入驻，自信地打出了吃遍满汉全席的招牌。一站吃遍天，生意自然是越来越好。

但一落到点菜环节，服务员却总是把链家、德祐这些“有编制”的大厨的拿手菜当招牌推荐；而第三方入驻的“外包大厨”不仅小费没了，甚至被翻牌的机会都越来越少；小镇上的人都知道贝壳大酒店菜品齐全价格还便宜，外包大厨们自家酒店也开不下去了。

所以，接入商发现自己才脱狼口又入虎穴：本来，天下苦58久矣，这时贝壳高呼“贝壳兴，左晖王”，让一众接入商纷纷倒戈。然而反水后才发现，打下来的江山跟自己没什么发现。

其次，贝壳的野蛮扩张也引起了行业的不满。

今年 3 月 31 日，58同城及旗下新房联卖平台 58爱房，宣布向重庆房产经纪企业“到家了”投资 5 亿元。作为本土最大的二手房中介和新房渠道分销公司，到家了常年占据市场份额第一；

投资公布两天后，贝壳重庆站便召开紧急大会，亮出了三张牌：“1.挖一个到家了的员工，奖励2000元－5000元；2.到家了的经理出去开贝系的品牌店，给30万以上的补贴，两年后再还；3.全国都被贝壳拿下了，没有理由重庆拿不下，半年之内不惜一切代价让到家了关门。”

随后，到家了掌舵人王凯在朋友圈进行了回复，指出到家了并未高薪从链家挖人的同时，直指“相融共生才是大家的发展之路”，并强硬质问：“你是想做房地产经纪行业的岳不群吗？”

当然，这些都是吃相问题，最多为人不齿，不至于成为贝壳的困境。真正让贝壳骑虎难下的，还是贝壳模式：疯狂扩张背后的对赌。

在2016 年 4 月那次阵容豪华的 64 亿元的 B 轮融资中，链家引入华兴 、百度 、高瓴 、腾讯等投资方的同时，也背上了巨大的压力：如果链家未能在 B 轮交割日后 5 周年内 （也就是2021年）完成 IPO，投资方有权要求链家以每年 8% 的单利把钱还回去。

而掌门人左晖曾明确表示，贝壳承担着“再建链家”的重任，这一点从资本动作不难看出：2018 年上线没多久，贝壳便在香港新成立了三家公司，左晖和链家联合创始人单一刚任董事，并在之后将所有股份质押给了境外（ 香港）企业 。

同时，剥离链家的“地产基因”，将其装入到更符合互联网公司轻资产特性的贝壳中：贝壳去年对组织架构、高管团队进行了大刀阔斧的调整，并将链家原投资方股份“镜像平移”到了贝壳中。

换言之，贝壳自诞生起便有着达成垄断，获得二级市场高估值的核心诉求。

所以，贝壳这次上市，看似光鲜，背后实有自己的压力和困境。

尾声

事实上，贝壳虽然有着自己的重重隐忧和焦虑，在大环境下看，还是前景可期的。

根据富途援引的CIC报告，就GTV以及2019年存量房、新房销售以及房屋租赁交易量而言，中国拥有全球最大的居住服务市场。

预计2019年到2024年，中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元人民币增长到2024年的19.1万亿元人民币，经纪服务渗透率则将从2019年的47.1％增长到2024年的62.2％。

也就是说，这是房地产经纪整个行业的重要时机。

而贝壳，又代表了房地产经纪界的新力量和新事物。

得消费者得天下。贝壳模式在消费者体验上的优化，使接入商一边骂着贝壳，一边不得不加入：

事实上，很少有体验过保姆式服务、真实房源保障的贝壳模式的消费者再愿意返回充斥着不确定性、虚假房源和黑中介的平台。

其次，贝壳在大数据、VR看房等代表未来去向的产业底层技术领域发力更深：

比如，在相继收购上海德佑、广州满堂红、成都伊诚、深圳中联等各地房产经纪公司后，贝壳拥有了海量数据，形成了一二手房业务的联动，起到了降本增效的作用：所有门店都能承担导流任务，将业务重点向利润更高的新房引导。

另一方面，贝壳虽然模式先进，但也有着多重埋在骨子里的积弊，不意味着就可以高枕无忧。

比如，近年来，贝壳的渠道费用严重挤占必要的营销预算；

市场预算本就有天花板，加之去化率的压力之下，“立竿见影”的分销渠道的费用不断攀升，最终挤占的是品牌营销的预算。地产圈中已经不乏营销总们因为无处施展，而对于项目口碑、房企品牌的受到的影响的担忧。长远看来，最终将反噬房企自身的项目开发。

况且，在资本市场，就算上天选之子，只要一日依靠资本输血，一日就要随时做好瘫痪的准备。

但即使贝壳崩盘，纸面上更先进的贝壳模式也不会倒：总有下一个贝壳plus崛起。在当代社会，最不缺的就是更先进的模式和更受资本宠爱的公司。

毕竟，聪明的企业不会死，吃相难看的企业也不会死，只有愚蠢的企业会死。

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他指出，自己在做链家在线和链家网的第一步，就是要做真房源。现如今，用户在线上看到的都是真房源，这些房源信息都是真实的存在，这是互联网带给行业最大的变化。

同时，彭永东表示，VR看房的出现也改变了行业的看房形式，现在大部分消费者都是现在线上选出清单，然后在线下看房，这些就是互联网给行业带来的流程的重构，让消费者掌握了主动权。

彭永东还称，对于房产行业来说，互联网变革还有很长的路要走，自己也很enjoy这个过程。

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目前，用户打开QQ浏览器、看点快报，即可看到其顶部标签栏的“房产频道”内容页首屏新增了新房、二手房、租房以及海外等4个房产服务入口，点击相应服务即可跳转贝壳找房提供的相关服务首页，满足海量房产用户的直接看房选房需求。

同时，用户在QQ浏览器、看点快报乃至手机QQ的看点频道内，搜索二手房、新房、房价等房产相关词汇（QQ浏览器内需切换内置“看点搜索”引擎），均会展现贝壳找房独家内容和服务。

当用户对具体的新房楼盘、二手小区房源信息有更详细兴趣，也可直接搜索小区名称、楼盘名称。如搜索新房楼盘名称，则展示楼盘位置、主力户型以及是否品牌房企开发、是否地铁沿线等关键信息；搜索二手房小区名称，将展示该小区的位置、名称、年代、房屋性质甚至房价等信息；方便用户第一时间了解基本情况。

此外，贝壳找房方面表示，将持续同步平台内优质房产资讯内容至看点平台，助力腾讯看点打造最满足用户多元化内容需求的新闻资讯平台。

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日前，据全天候科技从一位PE投资人处获悉，贝壳找房今年营收预期100%增长，目正寻求美国IPO，计划融资10-20亿美元。目前正处于向潜在基石投资者询价阶段，摩根士丹利是参与其中的投行之一。

该投资人还表示，贝壳找房上一轮融资估值很高，他身边多家PE机构均表示“不会碰这家公司”。

贝壳找房对此回应称，不予置评。

事实上，自从2018年4月成立以来，媒体关于贝壳找房上市的报道不绝于耳。特别是今年以来，IPO消息持续不断。直到上周五，还有消息传出贝壳找房已经秘密向美国证券交易委员会(SEC)提交上市申请。

同时，路透社旗下媒体IFR还写到：贝壳找房计划最早在第三季度赴美IPO。当时贝壳找房回应称，“消息不实，无具体时间表。”

尽管贝壳官方对外一直给予否定回复，但从一系列紧凑密集的资本腾挪和业务动作来看，这家房地产服务巨头早就已经迫不及待要上市了。

贝壳IPO“箭在弦上”

早前有媒体报道，贝壳成立两年就急于冲刺美股的原因是，链家在B轮和B+轮融资中与投资方签订了对赌协议，如果不能在2021年实现上市目标，届时就要回购融资款，并支付利息。

距离与投资者约定的deadline越来越近，链家开始大笔投入疯狂扩张，奇怪的是，营收等指标不降反升。承担着上市压力的链家董事长左晖，亟需找到按时履约兑现的方法论。

某种程度上，在内部，拖累链家前进步伐的是其重资产运营模式。其定位一家主打线下市场的房地产经纪公司，业务范围不仅覆盖房屋租赁、交易，还涉及资产管理、海外房产、网际网络平台、金融、理财、后房产市场等领域，重资产特征比较明显。

这种运营模式决定企业扩张速度只能慢不能快，并且其涉及的金融服务给上市审核聆讯带来不小挑战。与此同时，在外部，随着链家商业版图的野蛮生长，外界有关它的负面新闻层出不穷。

内外双重因素倒逼下，左晖重新回归平台及其工具属性上思考解法，贝壳就由此诞生。

贝壳找房于2018年4月上线，定位为质量居住的服务平台，主要提供二手房、新房、租赁和家装等居住服务。2019年下半年起，贝壳找房陆续上线VR售楼部、租房及二手房在线签约、线上贷签、资金存管等功能，以实现房产交易的数字化闭环。

借助贝壳找房，链家得以脱胎换骨，顺利转型成为互联网型企业，整合了产业链上的增值服务，资产性质也更轻。承担着IPO重任的贝壳找房被左晖寄予厚望。

资本“团宠”遭遇滑铁卢

贝壳是含着金汤匙出生的，有链家铺路左晖力推，贝壳找房展现出迅速且强悍的融资能力，仅2019年内就完成3轮约44亿美元的融资，资方均为业内王者级别，其中包括腾讯、软银、红杉资本、高瓴资本、华兴资本、源码资本、碧桂园创投等，资本宠儿态势一览无余。

据悉，贝壳与腾讯的8亿美元融资早在2018年上半年就敲定了，腾讯还在微信九宫格为其开了一个流量入口，以示重视。

腾讯高级执行副总裁汤道生曾表示，在国家战略的推动下，居住行业也在加速数字化战略。包括居住服务、建筑管理、社区经营一类的居住产业链，通过和产业互联网深度融合，实现从传统居住向智慧新居住的跨越。

借助豪华资本团的集体“宠爱”，贝壳找房估值达到了140亿美元(约合人民币989亿元)。照此计算，如果贝壳能顺利完成超10亿美元募资，不久后，中国将诞生一个新的千亿（人民币）级“独角兽”企业，其也将成为继腾讯音乐娱乐集团后，第二家在美IPO融资规模超10亿美元的中国企业。

一路顺风顺水、高举高打，眼看距离IPO只差临门一脚时，贝壳找房却接连遭遇“天灾人祸”。

所谓“人祸”，指的是2019年以来，业内多个“反壳联盟”横空出世，目标均指向“反贝壳垄断和不正当竞争”。

其中，最具影响力的当属由58集团CEO姚劲波牵头，我爱我家、中原地产等房产中介品牌参与的联盟，共同目标是“不希望贝壳一家独大”。

此外，还有金华、绍兴、南昌等多地房产中介联合成立的地区性的“反壳联盟”。以金华为例，当地百家房地产中介机构代表于去年9月共同签署了《反壳联盟条约》，联盟中包括530家门店，涵盖了当地种类齐全的中小微经纪公司。

贝壳“吃亏”？其实不然。

某种角度看，区域性“反壳”潮是对贝壳重压的强势反弹。

在商言商，“狼性”左晖想做行业定义者，这本无可厚非。问题是，在这条赛道上，他既想做裁判员又想做运动员，想拥有绝对的话语权和掌控权，就难免过于霸道了。

贝壳成立之初，左晖曾明确表示，希望把贝壳做成一个包括链家在内的房产中介都入驻的平台，大家共同分享资源和收益。言下之意，贝壳是“房产版淘宝”，秉承有钱大家赚的理念。

真正运作起来后，大家发现，它不仅提供平台、制定规则，它还以商家身份进场做生意。中房经联主席、景晖智库首席经济学家胡景晖称，“贝壳把盘源优先给自己的亲儿子——链家直营和德佑加盟来成交。因为在内部ACN系统里，如果让贝壳、链家和德佑之外的中介来成交，大头儿就要给人家，只能抽8个点的平台费。”

嘴上说着“贝壳不期望抢谁的蛋糕”，实际却是“厚己薄他”，吃相确实不雅。

一时间，关于贝壳涉嫌“垄断”的讨论甚嚣尘上。

更戏剧化的一幕是，2018年8月，时任我爱我家副总裁胡景晖公开发表观点，称以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为扩大规模抬价争抢房源，破坏了市场秩序。不久后，我爱我家发布声明澄清该观点不代表公司，紧接着胡景晖宣布“被迫”辞职。被视为我爱我家与链家绑定关系的实锤信息。

但时隔一年后，2019年8月，贝壳找房先宣布签下中环互联2000余家门店及万名经纪人加盟。刚过一个月，我爱我家就宣布8月南昌180家中环门店脱离了贝壳平台，加入了我爱我家。

贝壳“失速”

2020年似乎是贝壳的水逆年，规模化扩张进入瓶颈期，贝壳开始主抓单店产出，并尝试以二三线城市为突破口。

或许是急于兑现上市承诺，左晖有些“不择手段”了。4月7日，重庆到家了掌门人王凯在朋友圈发文，指责贝壳找房明目张胆高价挖人，“挖一个到家了的员工，奖励2000元-5000元”，并且扬言半年之内要灭掉该公司。

资料显示，重庆到家了目前店面规模1000余家，人员规模超过1.2万，是重庆乃至西南地区的房产中介龙头公司。

重庆到家了不是个例，王凯还透露,贝壳平台目前99%的品牌商处于亏损。而贝壳自己却在诸多地区野蛮扩张，这才引发了后续的“反壳”潮。某种程度上，是左晖一手添柴加火，激化了矛盾冲突的加剧。

正如王凯所说，“中国太大，没有谁可以一统江湖，相融共生才是大家的发展之路，你一统江湖全行业不同意，开发商不会同意，客户不会同意，政府也不会同意。”

至于“天灾”，2020年疫情突袭，长租公寓行业遭遇重创，各平台出租率下降、租客违约率提升。年初自如联系业主降租金，胡景晖指出，核心原因应该是“现金流出现了问题。”目前贝壳找房整体处于亏损中。

据AI财经社从汇生国际融资总裁黄立冲处得知，贝壳找房不在香港上市，或许因其满足不了香港的上市要求。“香港比美国的资本市场在合规上要严格得多，很多中概股为何要把香港作为第二上市选择，一方面是香港上市审批相对复杂，二是很可能在合规上满足不了双主上市的要求，因此中概股只是把香港作为第二上市地，这样很简单。”

黄立冲分析认为，贝壳找房目前已经没有选择了，“现在中国企业，如果要在境外上市的话，只有香港是受欢迎的，其他地方的路都不是好的选择。但是香港的合规要求非常高，仅次于国内A股，一般房地产中介这种粗旷的业务是很难在香港上市的。”

不过，因为瑞幸咖啡财务造假一事，美国监管机构对中概股在财务上的审查更加严格。但随着对赌协议deadline临近，贝壳上市已经箭在弦上，左晖必须迈出这一步，他没得选择了。

至此，十几年前那个因为被黑中介骗而立志成为中介行业领军者的左晖，如今却在商业版图的疯狂扩张中逐渐失速，成为了行业“霸权统治者”，令人唏嘘。不禁让人想起尼采在《善恶的彼岸》中的一句话：与怪兽搏斗的时候要谨防自己变成怪兽。当你凝视深渊的时候，深渊也在凝视着你。

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近日，蜗牛派小编从一位PE投资人处独家获悉，贝壳找房今年营收预期100%增长，正寻求美国IPO，计划融资10-20亿美元，目前正处于向潜在基石投资者询价阶段，摩根士丹利是参与其中的投行之一。

不过，上述投资人提到，贝壳找房上一轮融资估值很高，他身边多家PE机构均表示“不会碰这家公司”。

近日有多家媒体报道，贝壳找房已向美国证券交易委员会（SEC）秘密递表，最快将于今年三季度完成IPO，高盛和摩根士丹利担任IPO牵头经办行。

针对上述消息，蜗牛派小编向贝壳找房方面求证，对方不予置评。

今年以来，关于贝壳找房上市的消息持续不断，上市地点也从最开始传出的“香港或者美国”聚焦到“美国”，上市时间则从“今年”缩短至“最快今年三季度”。

只不过，对于IPO，贝壳找房称没有时间表。

上线于2018年4月的贝壳找房，一直以来在资本运作方面表现得颇为低调，但融资能力强悍。

公开资料几乎查不到其早期融资情况。贝壳找房首次公开的融资从D轮开始。2019年3月25日，贝壳找房官宣启动D轮融资，并透露已经获得由战略投资方腾讯领投的8亿美元。

贝壳找房融资历史（图片来源：天眼查）

蜗牛派小编获得的一份文件显示，贝壳找房超过12亿美元的D轮融资中，腾讯领投8亿美元，Gaw Capital/基汇投资、高瓴资本、源码投资、碧桂园创投、新天域投资、华兴资本、海峡资本等均是其投资方；本轮融资前，贝壳找房估值95亿美元；融资后估值超100亿美元。

从这个“超豪华”投资阵容就可以看出，贝壳找房彼时获到了资本市场热捧，俨然一副资本宠儿的态势。

还有投资人向蜗牛派小编透露，腾讯投资的8亿美元其实在2018年上半年就已经敲定了，腾讯甚至还在微信九宫格为贝壳找房打开了流量入口，可谓是诚意满满。

2020年3月，贝壳找房又确认了D+轮超24亿美元的融资信息，这轮投资方除了腾讯、高瓴资本、红杉资本这些顶级投资者，还有一方非常值得关注——“疯狂赌徒”孙正义执掌的软银。

有媒体报道称，软银在这轮投资金额高达10亿美元，是领投方。蜗牛派小编独家获悉，这轮投后贝壳找房估值已达140亿美元。

根据CB Insights数据发布的截至2019年12月31日《中国独角兽榜单》，这一估值远超威马汽车、商汤科技、旷视科技、网易云音乐等一众明星企业。一时间，贝壳找房风光无两。

前述投资人透露，2020年贝壳找房营业额预期实现100%的增长。

不过，他仍明确表示，“这一单我们肯定不会做”，不仅如此，他提到，自己身边的几家知名PE机构也有类似想法，因为估值太高，很难赚钱。

2020年是贝壳找房的关键年，外界之所以对其上市消息如此关注，除了其影响力，可能还与一份对赌协议有关。

2016年4月，链家获得B轮融资时就有消息称，链家掌门人、现贝壳找房董事长左晖与投资人签订了对赌协议。

协议大致内容为：承诺（链家）在B轮交割后5年内完成IPO，否则投资人有权按照基本投资价格+8%/年（单利）进行回购。

众所周知，贝壳找房是由链家网升级而来。2019年1月，随着贝壳、德佑、链家三家“链家系”管理团队合并，几方界限变得更为模糊，贝壳找房承担主导角色的趋势渐显。

早在2018年11月，贝壳大中华南区COO张海明明确表示，未来上市主体将是贝壳，而不是链家，链家只是贝壳的一部分。

2019年，链家资本结构发生了一系列变化，原链家投资方股权已经通过协议镜像平移至贝壳找房。

按照时间推算，2021年就是传说中的对赌协议的大限，投资人留给左晖的时间还有不到10个月了。

面对投资机构释放出的估值过高压力，贝壳找房亟需新的故事来论证其价值，重新挽回投资人信心。

贝壳找房最初是为了实现租房中介互联网转型这个目标而诞生，所以其定位是以技术驱动的互联网居住服务平台。

通过将真房管理标准、经纪人评价体系等手段作为信用基础数据，贝壳找房搭建起了经纪平台、租赁平台、新房平台、装修平台等业务平台。

在这些平台之后，还有技术平台、品质平台等为其支撑、赋能。数字化手段被认为是贝壳找房最核心的竞争力。

不过，贝壳找房的出现一度引发了全行业反弹。以58同城旗下房地产交易信息平台安居客为首的“反对派”甚至发起了“全行业真房源誓约大会”，包括我爱我家、中原地产、21世纪不动产、麦田房产等公司创始人均是该行动的拥护者，他们指责贝壳找房“既做运动员、又做裁判员、还做售票员”。

再加上互联网信息高度透明化，这样导致的一个结果是，贝壳找房很难吸引到大企业入驻平台，只能将生意聚焦在门店数量较少的中小企业身上。

想明白了发展路径后，贝壳找房也不再突出强调其互联网租房信息平台的身份，而是全力打造其“连接者”的标签，在大居住市场讲述新故事。

据贝壳找房公布的数据，成立2年，其已进驻全国110个城市，入驻合作新经纪品牌超过250个，连接经纪门店超过4万家，服务超过37万经纪人。2019年，贝壳找房更是为超过2426773名客户提供买房和租房服务。

未来，贝壳找房称还要连接100万服务者，满足3亿家庭买卖、租赁、装修家居、社区服务等需求。

在左晖看来，“贝壳（找房）给产业带来的变化在于，门店开始成为产业链的基础核心和运营轴心。”

随着数字化手段在门店落地，传统门店不再只售卖传统房源信息，而是能够满足消费者和经纪人更多个性化的定制需求。

只是，从目前门店发展的情况看，贝壳找房距离推动行业变革仍有一段距离。

今年4月，左晖透露了一组数据，在全国的房地产经纪门店中，年均GMV5000万的门店处在温饱线，年均GMV1亿的门店为中产线，2019年只有12%的门店达到中产线，四分之一的门店达到温饱线。

所以，贝壳找房针对店东群体推出了三项计划：今年将帮助超过两万家门店超越年5000万GMV，帮助1000家门店规模翻倍；同时，今年将有超过10%的店东和店长能够认证成为中国第一代职业店东和店长。

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