青客公寓成功在纳斯达克挂牌交易，也意味着青客公寓成为国内长租公寓首个赴美上市的品牌。
此次，青客公寓的发行价为此前推介区间的下限，每股17美元，较此前公布的发行规模也几近对折。
10月25日，青客公寓曾向美国证券交易委员会（SEC）递交了更新后的招股书，申请在纳斯达克上市，发行520万股ADS（美国存托股票），每股ADS相当于20股A类普通股，发行区间为每股ADS17美元至19美元，最高募资近1亿美元。
不过，上市前夕，青客公寓于11月2日再度更新招股文件，宣布下调发行规模。
官网显示，成立于2012年的上海青客设备租赁有限公司（简称“青客公寓”）是中国公共租赁住房提供商。截至2018年底房源量近10万间，业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。
招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓的营业收入为8.979亿元，且处于亏损状态，净亏损额为3.73亿元。回顾过往两年，青客公寓亦处亏损状态，在2017年及2018年净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元。
成立7年来，招股书显示截至2019年6月30日，青客公寓累计亏损额为人民币20.286亿元。
另据青客公寓招股书，青客公寓的总负债也超过总资产。截至2019年6月30日，青客公寓总资产20.3亿元，总负债27亿元。
按照招股书上的介绍，截至2018年12月31日，青客公寓在中国品牌长期公寓租赁市场的主要运营商中排名第三。青客公寓此次IPO募集所得资金将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量，并投资于技术升级和基础设施改造，另有用于一般营运用途。
天眼查数据显示，青客公寓注册资本1000万人民币，法定代表人、最终受益人为青客公寓创始人金光杰。
值得一提的是，紧随青客公寓之后，互联网长租公寓运营商蛋壳公寓也已于10月28日正式向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，拟进行首次公开募股（IPO），计划将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。这也是继青客公寓后，国内第二家拟赴美上市的长租公寓品牌。
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]]>据招股书显示，青客公寓最近两年半累计亏损约为11.17亿元(人民币，下同)。对于连续亏损的青客公寓来说，此番能否成功上市，已成为一个生死攸关的问题。
高速扩张下的隐患
公开资料显示，青客公寓成立于2012年。截至2019年6月30日，青客公寓旗下共有96854间房源。以房间规模计算，青客公寓是国内第三大长租公寓运营商，仅次于自如和蛋壳。
从创业之初的940间房，到申请IPO时的9万多间房，青客公寓过去6年在规模发展的同时，也留下了不少隐患。
首先，盈利遥遥无期。
据招股书显示，青客公寓2017年、2018年的营业收入为5.23亿元、8.9亿元，同期利润为-2.45亿元和-4.98亿元。而在2019年上半年，青客公寓的亏损已达3.73亿元。按照这个势头，青客公寓2019年全年的亏损恐将进一步拉大。
与此同时，青客公寓的账面资金也难撑起公司的烧钱速度。
财务数据显示，截至2019年6月30日，青客公寓的账上现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元。按照2018年烧掉5.8亿元的情况来看，青客公寓的现金流难再维持一年，通过上市等渠道融资已经迫在眉睫。
其次，关于公司的负面消息不断。
黑猫投诉显示，截至今年6月底，有关青客公寓的投诉共有505项，投诉内容多为与租客有关的收费不透明、房租难退、消费分期等合同纠纷。
这其中，消费分期更是青客公寓被投诉的“重灾区”。
据招股书，青客公寓主要采用“租金打折”的方式吸引租客向其合作的金融机构借款，预付半年房租的折扣为5%，预付全年房租的折扣为10%，租客如果有资金压力，可申请向青客公寓合作的金融机构办理消费分期，最长能办理26个月的分期贷款，申请通过后，金融机构将款项一次性打到青客公寓账户，租客每个月再按分期的金额归还给金融机构。
对租客来说，一旦消费分期还不上，则面临信用违约的风险。还有租客表示，签约的时候，根本不清楚消费分期的明细，在向金融机构还款的时候才发现费用太高，这种情况导致纠纷不断。
据招股书显示，截至2019年6月底，青客公寓与11家金融机构合作提供消费分期，同时有65.2%的租客采用了消费分期，如此大面积租客分期，也增加了青客公寓被投诉的几率。
“二房东”模式恐影响估值
前面说到，租客申请消费分期成功后，金融机构会将款项直接打到长租公寓的账户，而这笔钱也是长租公寓运营商持续发展的助推剂。
据招股书披露，截至2019年6月底，青客公寓收到的预付租金总额为7.9亿元，扣除其他费用，沉淀下来的预付租金约有5亿元，这部分资金也成了青客公寓的主要收入来源。
有专家认为，在长租公寓主导的消费分期模式下，极大的挖掘了租客的借贷需求，让他们用自身的信用帮助长租公寓运营商融资，一旦租客还不上或长租公寓暴雷，就可能给租客带来征信逾期等方面的影响。
而在有爱公寓、杭州鼎家、寓见公寓等品牌连续暴雷的情况下，长租公寓的“二房东”模式能否持续，也引发了行业讨论。
监测数据显示，目前国内20个重点城市的公寓租金回报率只有1%至3%，低于办公租金4%至6%的回报率。乐伽公寓在宣布破产的公开信中就曾表示，作为“二房东”，长租公寓的投资周期长、运营成本高、盈利难，长租公寓行业的“高进低出”存在巨大缺陷。
与此同时，长租公寓还受续租率降低的困扰。据招股书显示，截至今年6月30日，青客公寓与租客签订的平均合同期限为11.7个月，其中有47.3%的租客在合同到期前选择退租，只有5.1%的租客进行续租。同时，平均11.7个月的租房周期，与租金贷的最长26个月之间存在较大的期限错配问题，如果租客在终止租房后想要提前终止借款合约，也极易引发借贷纠纷。
此外，续租率低也可能对青客公寓的估值造成影响。
就在前不久，共享办公运营商WeWork因为估值太低放弃了IPO，而造成WeWork估值低的主要原因就是租客流动性太高。事实上这也是长租公寓行业面临的普遍问题。作为前车之鉴，WeWork 的IPO失利也可能影响美国资本市场对青客公寓的判断。
就在青客公寓赴美IPO的同时，又传出杭州喔客公寓拖欠房东租金的消息。
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]]>招股书显示，青客2017财年、2018财年营收分别为5.22亿元、8.89亿元（约1.3亿美元）；青客截至2019年6月30日的9个月营收为8.98亿元（约1.3亿美元），上年同期为5.93亿元。
青客2017财年、2018财年运营利润分别为-1.9亿、-4.26亿（约-6212万美元）；青客截至2019年6月30日的9个月运营利润为-3.48亿元（约-5064万美元），上年同期为-2.89亿元。
青客2017财年、2018财年净利分别为-2.45亿、-4.99亿（约-7282万美元）；青客截至2019年6月30日的9个月净利为-3.73亿（约-5436万美元），上年同期为-3.23亿元。青客上半年营收6.06亿，净亏损为2.18亿元。
青客累计融资金额超过1亿美元，投资方包括赛富、达晨、纽信创投等。
青客创始人为金光杰，金光杰曾说，青客公寓主要针对20-35岁的城市青年租客，提供1000-2000元之间统一装修的高性价比产品。
IPO前，金光杰持有27.6%股权及97%的投票权；Youyang Li持有9.3%股权，及0.4%投票权；Crescent Capital Investments Ltd. and its affiliated entities持有30.6%股权，及1.3%的投票权。
IPO后，金光杰持有24.7%股权及76.7%的投票权；Youyang Li持有8.4%股权，及2.6%投票权；Crescent Capital Investments Ltd. and its affiliated entities持有27.4%股权，及8.5%的投票权。
不过，在青客冲刺IPO之际，青客公寓的河南同行——悦如公寓刚刚暴雷。多位与悦如公寓达成合作的房东数月收不到房租，而不少付了较长租金的租客也被告知要提前搬离。
而今年8月，长租公寓乐伽公司就发布公告，称因公司经营不善，无力履行合同，公司已尽最大努力通过各种途径积极自救，但均未能见效，公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。
悦如公寓、乐伽公司纷纷暴雷背后，也给青客的上市蒙上阴影。
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天眼查数据显示，青客公寓运营主体为上海青客电子商务有限公司，成立于2013年8月，注册资本1000万人民币，法定代表人、最终受益人为青客公寓创始人金光杰，持有该公司74.53%的股份；赛富投资基金的管理基金之一厦门思元投资管理有限公司持有其15.00%的股份，是其第二大股东；达晨创投执行合伙人肖冰持股比例10.47%，是其第三大股东。
财务数据显示，2017财年，2018财年和截至2019年6月30日的前9个月，青客的净收入分别为5.22亿元、8.9亿元和8.98亿元。但是公司过去三年一直在亏损。2017财年，2018财年和截至2019年6月30日的前9个月，青客的净亏损分别为2.45亿元、5亿元和3.73亿元，合计亏损超11亿元。
根据招股书引用的咨询机构出具的报告，以总租赁房间价值和数量计算，青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位；而在月租金2000元以下的档位，以房间数计算，青客公寓位居行业第一位。青客公寓在招股书中表示，此次IPO募集所得资金将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量，并投资于技术升级和基础设施改造，另有用于一般营运用途。
成立后不久青客公寓就获得了投资机构的青睐。2012年6月，青客公寓获得纽信创投的天使投资；两年后，2014年9月，达晨创投投了A轮1000万美元；2015年6月，赛富基金和纽信联合投资B轮1.8亿人民币；2018年4月，摩根士丹利管理的私募基金及凯欣亚洲投资联合领投C轮数千万美元。至此，青客公寓股权融资累计超过1亿美元。
这些投资机构也在青客持有相当比例的股份。招股书透露，IPO前，青客公寓创始人兼CEO金光杰持有30.3%的股份及97.1%的投票权，投资机构中，凯欣资本持有股份最多，总共持有28.1%股份，纽信、赛富和摩根士丹利管理的私募基金所持股份分别为有9.3%、8.9%和8.9%。
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]]>有业内人士分析认为，青客公寓之所以选择这个时间启动上市计划，是因为自如和蛋壳已经先后传出筹备上市的消息。“在抢时间，不上市就很有可能上不了了。如果自如和蛋壳抢先上市，青客就很被动。”
不过，青客公寓披露的招股书也暴露了一些公司运营上的问题，如规模相对较小、连年亏损及客户的投诉高发。
官网资料显示，青客公寓成立于2012年，总部位于上海。据青客公寓招股书所披露的数据，其业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市。而作为其竞品公司，自如当前已经进入了包括北京、上海、杭州、南京、武汉在内的9座城市，蛋壳公寓也已经进入13座城市，其中包括青客公寓业务范围内的6城。
在进入城市较少的情况下，青客公寓所持有的房源总数落于下风。据青客公寓官网及其招股书数据，青客公寓当前所持有的房源数量约为9.6万间。而据公开资料，蛋壳公寓在今年1月曾表示在完成对“爱上租”的收购后其管理的房间数量将接近40万间；自如在2018年曾提出冲击资产管理规模100万间的目标，自如CEO熊林今年在演讲中表示，自如当前自资产管理规模约为80万间，服务200万客户。
与多数长租公寓运营商类似，规模落后的青客公寓未能逃脱“烧钱换市场”的状态。招股书数据显示，2017和2018财年，青客公寓的净收入分别为5.23亿和8.90亿；同期净利润分别为亏损2.45亿元和亏损4.99亿元。而截至2018财年6月30日和2019财年6月30日的前9个月，净收入分别为5.93亿、8.979亿元，同期亏损分别为3.24亿元、3.73亿元。
按照上述数据测算，2017年至今，青客公寓的净亏损累计至少已达10亿元。随着连续的亏损，青客公寓的债务也逐步增加。截至2019年6月底，青客公寓的总资产为20.3亿元，总负债则达27亿元，资产负债率高达133%，已“资不抵债”。
除了财务数据的亏损，宣称为租客提供性价比高、便捷舒适的酒店式服务的青客公寓在客户体验方面也差评不断。在各大投诉网站上，均能看到和其有关的投诉。据统计，青客公寓在黑猫投诉、聚投诉、315消费保等投诉平台，如今已收到近千条投诉，多由“贷款纠纷”、“不退房租押金”、“提现难”、“网费高昂”、“服务差”等问题引发。2019年的3•15期间，媒体还报道了青客公寓的各种问题，其中也包括房租难退、日常生活费用计算不透明、业务员服务态度差等问题。
或许因为糟糕的服务体验，招股书数据显示，有47.3%的青客公寓客户在合同到期前便选择退租，只有5.1%选择了续租。
此外，青客公寓运营模式的政策前景也令人担忧。其在招股书中明确，公司在资产运作中通常将增加一个额外的卧室，既采取N+1模式。中国网财经记者注意到，N+1模式因为安全等原因在不同地区面临着不同的监管。
如上海房管局在近日印发的《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》中，继续认可了“N+1”模式，指出“单套住房内客厅（起居室）使用面积在12平方米以上，且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的，可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住”。而北京市住建委则在今年7月同北京市市场监管局发布的《北京市住房租赁合同》示范文本中认定，北京出租房屋应当以原规划设计的居住空间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，对“N+1”模式亮了红灯。
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]]>青客2017财年净亏损1.9亿元，2018财年净亏损4.26亿元。青客截至2019年6月30日的9个月净亏损3.48亿元，而上年同期净亏损2.89亿元。
以投入换增长带来的成果是显著的，招股书显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场，共运营超40万间房间，与成立的第一年（截至2015年12月31日，其运营的房间数为2,434间，且全部位于北京）相比，房间数增长了166倍，2015年底至2018年底三年年复合增长率达360%。
与此同时，规模扩大带来的效应也逐渐显现，招股书显示，蛋壳公寓单间装修成本从2017年的平均12,646元/间，下降到2019年前9个月的平均10,404元/间，投入回本周期为12到20个月。
对于正在抢占市场的蛋壳公寓而言，以亏损换增长是当前市场环境下必须执行的策略，蛋壳公寓执行董事长沈博阳曾在接受采访时表示，盈利并非当前最重要的事情，抓住时间窗口做大规模更加重要。
不过有WeWork失败的IPO在前，看上去与共享办公模式类似的长租公寓商业模式是否真的能够成立，以及当获取足够市场份额后，长租公寓玩家们能否盈利，是市场更为关注的话题。
“烫手山芋”怎么吃？
与共享办公行业类似，长租公寓行业目前受到的质疑也主要来自物业、资金、盈利几个层面。
首先，长租公寓并不真正拥有物业产权，其需要租得物业并通过运营获得营收和利润。因此，物业使用权的稳定性，如租期、出租价格等，就取决于长租公寓运营方与“大房东”的关系稳固性，其中暗藏的风险在于物业持有者收回物业，或者重新谈判出租价格都会增加长租公寓运营商的成本。
其次，长租公寓是一个重资本的行业。每一套房子收进来，在没有产生一分钱收益的前提下要投入几万块去装修改造，这部分投入要靠后续的租金差价一年多甚至两年的时间才能回收。因此这项生意需要大量的资本投入，如何撬动其中的杠杆，是非常难又非常重要的一环。去年，长租公寓发生多起暴雷案件便是由于运营方未能处理好现金流问题。
最后，在盈利模式上，如果长租公寓仅仅停留在赚取租金差价上，考虑到前期的获客成本、装修投入，后期的服务投入，以及后端技术、供应链、管理、折旧等层面的成本，利润就会被大大摊薄——这也是WeWork遭遇的最大质疑之一。
因此整体来看，长租公寓行业一方面租金回报率低且周期长，利润空间小；另一方面由于宏观环境制约，融资利率居高不下，极度考验现金流。
比如，青客公寓的招股书显示，其在每间房屋上亏损达到数千元之多。按截至2018年底青客共有91234间房屋计算，每租出一间房，青客便亏损超过4000元；按截至2019年6月30日青客共有共97621个租户计算，青客在每个租户身上平均亏损也超过3790元。
如何破解长租公寓的生存难题？提高租金差并不是一个好办法。2018年，伟业我爱我家集团原副总裁胡景晖炮轰长租公寓是北京房租暴涨的最大推手，并发表“万言书”，揭露长租公寓内幕。
胡景晖当时表示，部分长租公寓运营商“重装修”、“N+1出租模式”加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场胃口，发展已经出现严重跑偏，破坏正常房屋租赁市场。胡景晖的言论在引发舆论关注的同时，再次将市场的目光聚焦到了长租公寓商业模式可持续性的探讨上。
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