瑞银发表研究报告称，世茂集团上半年核心净利润同比增长5%，略低于瑞银预期，针对旗下世茂服务引入战略投资者，上半年公司宣布派发特别股息每股0.1港元，预期随着世茂旗下的服务板块分拆上市以及公司继续剥离非核心资产，瑞银对下半年公司将派发特别股息持乐观态度。

瑞银指出，世茂目标在未来5年内实现核心利润复合年增长率20%，并预期将净负债比率控制在60%以下，相信持有丰富土地资源储备的世茂，未来三年可达到较为稳定的利润率。

瑞银认为，世茂下半年拥有4000亿元人民币的可售资源，约47%去化率足以实现2020年3000亿元人民币的销售目标，因此予以“买入”评级，目标价由34.8港元上调至38.2港元，反映2020年预测市盈率的9倍，并将该公司列为行业首选。

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公告称，建议分拆涉及由世茂服务以进行全球发售的方式，分拆世茂服务股份于联交所主板独立上市。有关全球发售的详情尚未落实。于本公告日期，世茂服务由本公司间接持有90%权益。按照计划，待建议分拆及上市完成后，公司将持有世茂服务不少于50%权益，世茂服务将仍然为本公司的附属公司。

据悉，分拆集团的业务规模已增长至足以独立上市，董事会认为建议分拆对本集团及股东有利，理由如下：

1.建议分拆将让本公司及股东有机会透过分拆集团业务的独立平台变现分拆集团的投资价值;

2.建议分拆将让分拆集团能够建立其作为独立上市集团的身份，并拥有独立集资平台及透过全球发售扩大投资者基础。建议分拆将让分拆集团可直接接触资本市场以进行股本及/或债务融资，以为其现有业务及未来扩充提供资金，而毋须倚赖本集团，从而改进分拆集团的营运及财务管理效率;

3.建议分拆将使分拆集团提升其企业形象，从而更加有能力吸引战略投资者对其进行投资，并直接与分拆集团组成战略伙伴关系，其可为分拆集团缔造协同效应;及

4.建议分拆将使保留集团及分拆集团能够更专注于各自业务的发展、战略规划及优化资源分配。保留集团及分拆集团均将从独立管理架构下的高效决策流程中获益。

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世茂房地产公告显示，2020前5个月销售额803亿元，同比增长12%。2020年计划供货5000亿元，同比增长25%；销售目标3000亿元，同比增长15%。

中金预计公司2020上半年销售额有望达到1100亿元，完成全年目标37%，同比增长10%。公司年初至今销售毛利率稳定在28-30%，与2019年基本持平，权益比例稳定在60-65%，符合中金预期。此外，年初至今新拿地平均楼面地价约为5000元/平米，占销售均价比例不到30%，整体权益占比超60%，中金认为这将为公司中长期高质量增长奠定良好基础。

中金预计公司2020年核心净利润为128亿元，同比增长22%，并预计1400亿元的已售未结（并表口径）有望对2020年业绩形成主要支撑。考虑到物管业务引入战略投资者可能带来潜在收益，预计公司2020上半年盈利有望实现双位数增长。

公司公开宣布拟于2020-21年完成旗下物业管理和酒店运营业务的分拆，并计划据此派发特别股息。中金保守预，测物业管理和酒店运营板块价值对应世茂总股数每股约4.2港元。

尽管年初至今公司股价表现跑赢行业，且当前估值（7.7倍2020年和6.3倍2021年市盈率）也高于行业平均水平（6.4倍2020年和5.4倍2021年市盈率），但中金认为分部估值法能够支撑该估值的合理性。不考虑公司物管和酒店板块价值，公司开发业务对应6.1倍2020年市盈率。此外，预计世茂2020年和2021年股息率分别为5.5%和6.8%，进一步提升投资回报。

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