这段时间来，有关公寓行业的新闻此起彼伏，在笔者看来，这是迟早会出现的事情，行业的暗涌其实已持续多年了。笔者曾在房地产和金融领域工作多年，去年进入公寓行业，现在正推进相关的互联网创业项目，对这个行业略有些认识，尝试从房地产、金融、互联网三个角度与大家分享我的观察。

首先从房地产角度，中国的房地产市场始于1998年的福利分房的结束，2002年之后市场发展开始加速，这种高速增长持续了近11年(不包括2008年)，供应量、交易量、资产价格都达到了很高的水平，特别是资产价格，根据不同的指标来看(租售比、房价收入比等)，都已经远远领先于时代，反过来看，其继续增长的动力并不足。我们都知道，房地产作为一种资产，其利润主要源于两点，一是资产增值，二是经营收入，那么当资产增值乏力的时候，经营收入将承担利润增长的主要责任。所以我们可以看到这几年在不同物业类型市场中，均逐渐涌现了大量的专业的资产管理公司，而公寓市场由于直接面对普通个人用户，而且相对来说，门槛较低，所以发展速度最快。公寓行业的发展有两个关键年份，2008年和2012年，前者是分散型酒店式公寓发展的元年，后者则是白领公寓全面发展的开始，从房地产市场角度来看，这两年都是不动产价格上涨停滞(2008年甚至是大幅度下跌)的年份。

过去15年是房地产市场发展的黄金发展期，速度之快令人咋舌，但同时也遗留了大量的问题。最关键的问题在于城市空间布局的不合理，中国的城市建设基本上都是在政府主导下进行的，空间利用的计划色彩浓厚，在当前快速变化的市场环境下，显得很难适应，这就需要对市场更敏感的市场化的企业来重构这些空间，这种重构有两种表现方式，一是非居住空间改造(集中式)，二是住宅的空间利用的优化(分散式)，使之更高效地满足当前租房一族的需求。

上述的两点：房地产价格进入平台期和城市布局的优化同时为公寓行业的发展提供了很好的土壤。

从金融层面，首先，中国的风险投资行业经过多年耕耘，已今非昔比，无论从投资金额、机构数量还是活跃程度，都达到了空前的状态(特别是今年)，仅笔者了解到的，公寓行业获得风险投资的公司就接近10家，其中至少有3家获得了上亿的投资，这为公寓这类资金需求量很大的企业提供了早期快速发展所需的子弹。另外，在债权融资市场，各家银行都在开展或尝试开展针对公寓管理领域的贷款项目，尽管目前看来，操作流程还不太成熟，利率也较高，但对于目前公寓市场的参与者来说，无疑是多了一个提高杠杆率、资金使用效率的工具。同时，很多P2P和保理公司也都在跃跃欲试。

笔者目前的创业项目中也有一块租房金融业务，但这块业务想快速发展，还有一些关键环节需要理清。一是模式设计，走传统的债权融资模式还是资产证券化思路，前者的问题在于操作流程相对复杂，对信用主体的认定和要求都较高，后者的问题在于中国法律对于租金收益权还没有明确的认定;二是资金成本，当然，资金成本的问题实际上是风险控制的问题，就目前来说，大部分金融机构和投资者对于长租公寓的风险还没有清楚的认识;三是信用体系建设，

在互联网层面，就目前而言，主要提供了两类工具，一是渠道工具，二是管理工具(O2O其实就是这两类工具之和)。笔者有朋友，多年前做过一段时间的二房东生意，但苦于弄好的房子租不出去，最终放弃。但近两年，尽管还有很多人饱受黑中介之害，渠道的效率其实一直在提升，不仅有58同城、携程等大而全的互联网公司，还有笔者所在的窝牛租房这类针对公寓这个细分领域的平台，公寓公司的销售效率大大提升。管理工具方面，笔者与多位业内人士讨论过管理系统的产品设计，主要讨论的核心是互联网产品的标准化和管理流程的非标准化。笔者认为一个好的管理系统应能传递一种管理方法，特别是针对大量的中小公寓公司，它起到了规范管理流程，降低在管理过程中参与者之间的信息不对称。当然，对于大型的连锁公寓，需要根据具体业务情况进行定制化的开发。曾有投资人问笔者怎么样的公寓公司值得投资，笔者认为最核心的指标是运营成本在营业收入中的占比。以美国最大的公寓型REITs Equity Residential举例，其在美国持有和运营20万套公寓，2013年的运营成本在营业收入中占比不足5%。就笔者了解，国内大部分的公寓公司离这个数字还有很大距离。特别是针对那些分布式的公寓项目，能否借助互联网工具有效地降低运营成本是非常核心的问题。

除了上述的两个核心工具，作为公寓行业从业者，非常期待社区类工具能被更好地应用于公寓管理。

其实说到这里，文章标题上提的问题也就不是问题了，这个时代给了公寓行业一个快速发展的土壤，不管从房地产、金融还是互联网的角度来看，都是这样。但同时也需要时刻谨记，我们仍处在非常早期的阶段，风不风口的，还是等以后回头来看吧。

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　　入行餐饮和外卖的O2O只有短短一年时间，却仿佛经历了一场庞大的战役。

　　【取势篇】众筹和O2O只是风口，能否学会飞翔才是关键

　　名词解释：众智众筹，2014年第一个提出思维众筹的互联网营销团队，以50个自由联合的网友组成，口号为“集众人之智、合众人之力、圆众人之梦，用O2O的方式实现每一个平凡人的梦想”。

　　2014年互联网最火的2个名词，一个是“众筹”，一个就是“O2O”，所以当众智众筹第一次叫响思维众筹的概念，又扎根于餐饮O2O的时候，吸引了众多关注也在所难免。

　　短短2个月时间公众平台精准粉丝达到2000,11个百人交流群，从1万元的项目《美佳蛋糕》到10万元的众筹项目《第三方软件众筹》到100万元的众筹项目《梦想LOFT》，有内部修炼的众包模式传播、纪要整理；有借势罗胖社群的多种方案；还有每天交流碰撞的各类创意；众智众筹是将O2O干货输入作为价值观输出的重要手段，鼎盛的时期，众智的多篇O2O经验分享文章同时在派代、品途、虎嗅、i黑马等多个互联网网站发布，场面确实壮观。

　　也正是因为顺应了餐饮O2O和众筹的势头，50人组成的网络团队才由毫不相识而逐步相识、相聚，甚至原本并不熟悉的朋友在众智的股东群内畅快交流、共同协作，快速推进了人与人之间的沟通成本，价值观相符、同频道沟通、互补性能力的确可以有效提高整个团队的效率，当原本松散的业余时间被梦想、激情而激活，满满的鸡血状态就出现了，嘿嘿。

　　O2O的概念经历了建立“连接”、“线上线下融合”的阶段性解读后，在近期藏丁哥又有了新了体会，所谓O2O并不是一种商业模式，更多是一种思维方式，是通过对线下数据的反馈在线上实现效率提升，更好提供整个服务的过程，通俗一点是可持续效率提升的一种工具。

　　众筹则更不仅仅指的筹钱，而是将剩余的社会价值通过再次聚合的方式重新排序分配实现更大价值。

　　那么当每一个参与众筹的小伙伴将自己的业务时间、精力贡献到所有人关注的O2O项目上，通过高效的整合工具将资金、资源、人力快速聚合，将产生新的价值。而这一切的结果并不代表每一个成员具备了飞翔的能力，在团队快速磨合的过程中，快速融入团队的成员会因为参与度高，更快更好的得到效率提升所带来能力增长；而慢热型的成员，则有可能错过整个团队的磨合，因而失去学会飞翔的能力。

　　好的众筹，能够有效提升团队每个成员的积极性，综合评估每一个成员的贡献程度实现合理的利益分配；好的O2O，能够实现每一个环节的效率提升，产生新的价值。所以，不要迷信于众筹和O2O带来的风口效应，不论哪一个成员实际上都需要有价值体现，社群内一样是一个展现自己的好舞台，将平时没机会尝试的真才实干一一展现，找到能够有效合作的伙伴，实现价值放大。

　　【明道篇】看到和想到容易，做到不容易

　　名词解释：梦想LOFT，一家聚集餐饮爱好者、吃货、90后的美食梦工厂，一个关于梦想和激情的美食天堂。

　　作为众智众筹的成员，经过团队的磨合只有短短半年，但还是深感这个团队带给每个人重新审视自己能力和磨练的机会。正是由于在短短的几个月的时间内，大量的资源、资金、人力快速累积到众智这么一个小小的互联网社群身上，至今还记得在浙江湖州郊外的小别墅内，每天都能够接待到来自全国各地的交流者，我们自嘲的话来说，作为一个小小的社群，何德何能，通过一个小小的梦想LOFT聚集了来自天下的餐饮爱好者。

　　如果说众智众筹是一个互联网营销团队，梦想LOFT则正式成为第一个落地项目，而作为执行团队的一员，真的只有深入一线才知道线下工作的复杂和难度。线上一天、线下一年，作为一个擅长互联网传播的团队，当每天面对的都是无止尽的装修、摆摊、收银，有时候的确会很无奈。

　　在经历了线下装修的工期拖延、二次众筹、世界杯美食节、线下执行团队解散的过程后，半年已过，目前的浙江湖州进展到装修官司的最后阶段，梦想LOFT还剩下心鱼一颗商家火种，一切都开始逐步转向好的方向。还好在项目搁置的半年多时间，整个梦想LOFT股东群都是冷静面对，实在是难能可贵，这个同@湖帮王铭卫在建群初期提出的价值观因素应该也有较大的关系吧。

　　人生就是一场修行，有时候我们希望通过死磕一件事情来证明自己的价值，但是有时候做上了不擅长的事情，哪怕再努力也有磕死的可能。如果说在整个进展过程中，我们并非没有看到和想到机会，也愿意为此贡献出更多的精力，项目推进的过程中，我们不仅仅看到了梦想LOFT的价值，还看到了更多关于餐饮O2O领域的机会，小野果园、小野农庄等每一个项目都意味着在餐饮O2O领域内的商业价值，可惜在看到、想到之后，相对自由联合的网络联盟并不能解决线下能力的缺乏，而又未能有效在湖州当地整合出更具备餐饮背景的落地执行团队，在团队整体实力尚不具备的时候，快速的进入到一个我们都不擅长的领域，项目的最后搁置在所难免。

　　O2O作为一个新生领域，暂时还没有较为成功的案例出现，相信每一个O2O创业者都希望成为第一个成功案例，然而与其什么都做，还不如在O2O的领域里面，想清楚产业内每一个环节的关联度，找到自己最擅长的点，可能比全盘通吃的方式更容易达成目标，步步为营的同时再逐步扩大自己的能力范围。

　　【优术篇】专注、极致、口碑、快，如果做不好所有就先做一点

　　名词解释：小熊外卖，上海徐汇第一家轻逼格时尚外卖，主打最后100米的快速、优质外卖服务。

　　梦想LOFT项目停止后，在家经过了将近1个多月休整，藏丁哥接受了远在上海的周哥、陆姐的邀请，正式加入伍道家，成为了团队二当家，在外卖O2O战争最为激烈的上海徐汇区开始了小熊外卖的O2O实践。而周哥、陆姐也是协助我们在浙江湖州梦想LOFT开展美食节项目的无偿筹备者，算是一次创业者之间的有效连接。

　　每一个创业的人都是有点情怀的，如果不是说藏丁哥十年前在武汉一家写字楼内的商务便利店创业项目失败告终，我想我对于外卖的兴趣难以提起。正是陆姐那句“你只有一个人，十年前创业太早；而现在正是外卖市场大好的时机，而你又多了这么多创业伙伴，只做自己擅长的事情，没有理由不再尝试一把”的话语打动了我，于是小熊外卖从2014年的8月份诞生开始，经过了半年多的培育期，正式于2015年1月在上海徐汇开设了第一家线下实体店，算是万里长城完成了第一步。

　　最近同好多同行交流，大家都惊讶于外部市场对外卖O2O行业的关注度，老实说只有真的做过外卖的人才知道，外卖其实是餐饮行业里面最苦逼和琐碎的事情，普通的餐饮堂食店只要生意好根本看不上外卖市场，谁也不愿意风吹日晒的给人送餐，哪有那么多高大上的渲染词，仿佛外卖市场只要加上O2O就变成壕一般。

　　无论资金市场对外卖O2O市场如何看待，每一个做外卖的企业至少应该摆正自己的位置，餐饮的根本还是在于产品本身，如果不够美味和可口，如果配送服务做得稀烂，就算再多的资本进入，也依旧扶不上正墙。

　　近来提到更多的观点是，午餐外卖就类似手机市场的小米，如果希望做好外卖就应该学习雷军的“专注、极致、口碑、快”。曾经有一阵子，我们也在迷糊中希望能够将外卖O2O每一个环节快速打通，实现专注、极致、口碑、快的现实版案例。后来终于发现，7字决的实施得益于一个企业强有力的体系支撑，而在内功尚未修炼好之前，还是从专注开始，将所有精力聚焦到一个点上，再通过优质服务提升到极致服务，这样才会有效的在朋友间实现口碑效应，反而提升了企业运转的效率，实现快的结果。

　　综上所述，在从事外卖O2O的这一年时间里，从一名不文的门外汉到勉强入行，其实都不是一件值得炫耀的事情，不论是众智众筹还是梦想LOFT，亦或者目前的小熊外卖，所有我们经历过、遭遇到的困难都不是危言耸听，都是拿时间、精力甚至金钱交的学费。只不过藏丁哥的团队是在外卖O2O竞争最为激烈的上海提前预演战役，在这里的外卖O2O可能会出现产业融合的趋势，在这里的外卖O2O会出现抱团取暖的情景，也许不久的将来二三线城市也会面临同样的问题和痛点。

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前一段时间，展程科技与Emily Liu之间的故事和后来的情节反转，对于混迹创投圈的各位早已耳熟能详。我们不评论当事双方的是非。但这件事情能够迅速发酵，引发热议，说明期权设置模糊不清或不合理，是国内创业公司普遍存在的现状。

特别对于技术合伙人这件事是个巨大的警醒。在大部分创业公司里，技术合伙人的地位，往往随着公司的发展越来越低。因为他们每天忙于编写各种代码，解决各种Bug，常常通宵达旦，容易把自己封闭在一个loop里面。往往不能跟随公司的发展与时俱进。

当然有了开篇提到的展程科技与Emily之间的纷争后，相信现在更多技术合伙人会在创业初期就明确自己在团队中的权益。但我更想说的是，打铁还靠自身硬，技术合伙人必须保持对技术、对行业发展趋势的敏感，也就是自身能跟上公司的发展才是关键，不然人家总有甩下你的理由。

前一段另外一件跟股权相关、引发关注的事情，是顺丰控股的上市。顺丰控股市值最高峰时超过了3000亿，让王卫在个人财富上一度超过了马化腾（目前顺丰市值已回落到2100亿附近，王卫再度落后）。这是因为王卫持股顺丰的比例大约在64%，而马化腾在腾讯的持股只有8.73%。所以虽然顺丰只有腾讯市值的大约九分之一，但王卫在个人财富上却可以匹敌马化腾。

马云在阿里巴巴的持股大约也只有8.9%。同时阿里巴巴堪称中国最成功应用股权激励的企业。其通过合伙人制度，已造就了数十位亿万富翁。通过股票期权和其它股权奖励形式，阿里巴巴的普通员工持股者同样众多，通过股权成为百万富翁的人数也远远超过腾讯和百度。阿里系统的蚂蚁金服，员工持股占集团总股权的比例更是高达40%。

这里就有一个有趣的问题，从投资人的角度，更偏爱投资哪类型公司？是顺丰这种，比起期权来，更愿意给员工现金报酬的公司。还是像阿里、百度这样非常注重员工持股和股权激励的企业？

我们做一个等同条件的假设：

A公司和B公司都有3位联合创始人，5位创始团队成员。

A公司：3位联合创始人的股份比例为50:25:25，5位创始团队成员没有股份；

B公司：3位联合创始人的股份比例40:20:20，5位团队成员共同持股10%，员工期权池10%；

在所有其它情况都一样的前提下，投资人都会选择投资B公司，基于以下两方面原因：

已经分出了员工期权，未来不会稀释投资人的份额。实际上对于A轮以后的投资人，在投资前预留出充足的员工期权池，是必须的要求之一。对于缺乏关键岗位的公司，有时候需要留出高达35%的期权池。不过，市场上很多没有经验的投资人，只顾着谈判估值，结果投资后，等下轮投资人要求建立期权池时，有效估值立即被打了折扣。

对员工期权池的建立，意味着创始人有分享精神，容易对团队形成正向激励，调动起团队的拼搏热忱。同时能够锁定留住骨干人才，也意味着在未来根据企业壮大发展的需要，能够通过股权激励引入高级人才。

之前我们松禾远望看了众多的创业项目，总结出在期权分配设计上，国内的创业者经常会面临以下实际困难：

初次创业者自己对期权合约不理解，不懂如何设计；

对还看不到未来的初创企业，谈期权有些遥远。因为创业初期事物繁多，即便有经验的创业者都会将期权拖延下来；

创业早期的员工都是靠亲情招聘而来，大家都信奉承诺，谈期权让很多人抹不开面子；

中国的公司法没有很好的期权框架，设立时间和金钱投入都很高；

在中国，公司通常以有限合伙企业作为实施股权激励的主体，员工通过持有有限合伙企业财产份额的方式间接持有公司股权，从而实现股权激励的目的。

以有限合伙作为股权激励主体的优势主要有三：

1.风险隔离和自由约定：若采取员工直接持有公司股权的，通常需要创始人代持，此种结构一是股权结构不清晰，二是容易发生纠纷，影响公司的后续融资；员工通过有限公司、合伙企业、资管计划持股的，一是对上述风险进行隔离，二是对价格、限制等事宜进行自由约定，以更好的实现激励目的，这其中合伙企业从结构和操作等各方面最为灵活。

2. 表决权和收益权分离：与公司原则上“同股同权”相比，有限合伙企业中，创始人作为普通合伙人无论其持股比例大小，具有法定的执行合伙事务的权利；而员工作为有限合伙人以其出资额为限承担责任、分享收益，不具体管理合伙企业经营事务。此种结构下有利于创始人对公司的高度控制。

3.成本和税收优惠：在间接持股的前提下，有限公司、合伙企业、资管计划三种方式中，合伙企业由于实施先分后税，合伙人只需缴纳个人所得税，避免了双层税收，成本相比最低。

期权的实施流程通常分为四个主要步骤：

1.授予：本环节是期权实施的起点，也是最重要的环节，通常会与员工签订《期权合同》就授予、成熟、行权和变现等事宜提前做好安排，以避免日后纠纷。但就本环节而言，授予最核心的要素就是期权数量，同时公司通常会赋予自己根据员工表现调整期权数量的权利。

提示：建议《期权合同》和《劳动合同》分开签署，以避免期权被视为劳动报酬的一部分从而适用劳动仲裁的规则。

2.成熟：目前期权的成熟通常分为四年，但在具体成熟节奏上大概分两类：第一类的典型做法是第一年成熟25%，自此以后每6个月成熟12.5%；第二类的典型做法是，第一至四年的成熟比例分别为10%、20%、30%、40%。

提示：期权的成熟通常需要考虑若员工行权的，需要进行工商变更登记，故建议公司至少选择以季度作为最小的股权成熟单位，避免频繁的工商变更登记。

3. 行权：行权的核心要素包括两个，一是行权价格，这个由公司根据发展情况自主确定，不同的人、不同的阶段可能存在不同的行权价格；二是行权时间，通常约定的时间从1-6个月不等。

提示：在中国，期权的行权（合伙企业财产份额转让）通常都是免费或以1元对价完成的，我们建议应确定适当的转让价款（以员工的3-6个月税后月薪为宜），会提高员工的重视程度、增强核心员工的仪式感和荣誉感，更好的实现激励效果。

4. 变现：若是公司上市了，则皆大欢喜，员工的股权可以在遵守上市公司规则的前提下自行变现退出，若员工在公司上市前考虑退出的，通常会由创始人回购股权，这就需要在《期权合同》中提前约定变现条款，主要考虑因素包括：

期权状态，通常未成熟期权终止，不予发放；成熟未行权期权由员工选择是否行权，若选择行权且行权完毕的，按照行权后期权对待；行权后的期权由创始人指定主体回购。

离职原因，通常分为过错离职和自愿离职两种，离职原因会影响回购的价格。

回购价款和支付：若过错离职的，通常是按照购买价款加上一定的资金成本进行回购；自愿离职的，通常按照公司最新估值的一定折扣予以回购；回购价款通常在1年内支付完毕。

提示：创始人回购应当设定为一项权利而非义务，即创始人有权回购，若创始人选择不回购的，员工可以继续持有期权。

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黑马学员的类似反馈，能让我意识到，创业黑马正走在实现当年梦想的路上。我们当年的梦想是什么呢？或者说，创业黑马是从哪儿来的呢？九年前，基于以下的判断，我们决定由一家媒体向创业培训机构转型：中国的未来需要众多的创业者，创业者需要创业方法论，我们能接触到数量巨大的成功企业家、投资人，我们能提供创业方法论。唯一的问题是，我们提供的方法论，创业者需不需要？现在看来，答案是肯定的。

时间证明了创业黑马的价值，证明了数百位黑马导师的价值。我们永远不会忘记这些名字：江南春、周鸿祎、俞敏洪、徐小平、姚劲波、俞熔，孙陶然、卫哲、冯卫东、王功权、吴世春、李祝捷、王岑……这些企业家、投资人，以创业黑马为桥梁，把自己的商业智慧和思想传达给全国各地无数的创业者，为他们更新认知、对接资源。我要强调的是，这些企业家、投资人并不是退休人员，时间非常宝贵。

正是在一批接一批黑马导师的努力下，创业黑马从一个创业媒体、培训机构蜕变成为一家产业加速平台。这个过程中，我们也在不断学习、进步，相继提出了重度垂直、产业创业没有风口、产业互联网时代所有产业都值得重做一遍等影响深远的理念。以产业为本，为创业者提供认知加速、资本加速、资源加速，让他们尽快融入产业互联网，是创业黑马现阶段的主要使命。感谢黑马导师，感谢这些已经被我们重新命名为“产业加速师”的企业家、学者、投资人，感谢你们和我们一起与时俱进，让我们与创业者始终奔跑在创业创新的最前线。

创业黑马立志并正在成为创业资源的聚集地、蓄水池，成为值得创业者信赖、依靠的家园。从创业的第一天起，我们就认定，创始人情怀是创业黑马永远不变的基因，创业者是了不起的人，我们要始终站在创业者的立场上，他们是中国最最重要的基石。始终与推动社会前进的创业者在一起，我们也就愈发相信，我们从事的，是一个伟大的事业。给创业者一个机会，就是给社会一个机会，就是给未来的中国一个机会。

感谢你们，黑马导师，让我们能够为这些了不起的创业者提供一些服务，让我们看到梦想正在一步步成真。很荣幸， 黑马导师们，创业黑马的学员们，我们能与你们站在一起，继往开来，生生不息。在我有限的人生经验里，没有什么，比这个更美好。

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