蜗牛派近日，深圳市GDP以2.42万亿首次超过香港，位列粤港澳大湾区的第一名。与GDP一同名列前茅的，还有深圳市的房价。来自中指数研究院的最新数据，2019年2月，深圳新建住宅样本平均价达到5.4万元，中位数则奔到了5.55万元，比北京和上海的房价高出1万多元，遥遥领先于全国各城市的房价。
实际上，深圳市房价自2016年就跃上了5万元/平米的台阶，房价收入比更是达到36倍以上，不仅远超国内位列第二的三亚28倍，更是数倍于国际通用标准的6倍，牢牢占据房价收入比的世界之最，成为全球最难买的起房的大城市。
但这一畸高并非原本就有，改革开放后的近20年里，深圳商品房市场平均价格长期保持在每平方米5000至6000元之间，直到2005年深圳的房价才突破6000元/平米，此后，深圳房价便逐渐失去控制，直至攀升到2016年的5万元大关。十年时间，暴涨十倍。
对于这一现象，在广东省和深圳市主持改革工作二十余年的深圳市原副市长张思平，于前日发布了14万字的长文——《深圳住房制度改革和房价调控》。他在文中论述了以下三个重要的问题：
1. 住房目标不是买的起房，而是“住有所居”，让中低收入者住进保障房，中高收入者购买商品房
2. 深圳房价畸高源自1998年金融危机，如今难以为继，当稳健回落至2015年3.3万元/平米
3. 公积金制度受惠者是少数购房者，应改造为“专为中低收入者购买保障房服务的政策性金融机构”
张思平认为，深圳房价畸高的根本原因既不是炒房投机、房地产商和宽松货币供给，也不是土地紧张和人口过快流入，而是来自“住房制度、土地制度和财政制度三者的设计缺陷”。
上世纪80年代，深圳市率先在全国改革住房制度，采取了“以住房保障为主导，兼顾住房市场化”的“双轨三类多价”制，即保障性住房和商品性住房双轨并行，分别由政府部门和房地产开发商开发。政府为党政事业单位职工和需要重点扶持企业的职工提供福利、微利商品房，开发商则完全按市场价提供商品房。未被覆盖到的中低收入者则居住在当地的自建房里。
张思平表示，尽管当时普遍居住条件较低，但是商品房的价格也维持在5500元/左右的低位。1998年金融危机后，国务院为稳定国民经济，确立了以“住房商品化”为导向的改革，取消了福利分房，深圳市则在2004年全部落实了这一政策，形成了“单轨、单类、单价市场商品房建设”，这样，不同收入群体全部被赶向了市场，大大推动了商品房价格的上涨。
与此同时，政府开始通过卖地、旧城村改造、提供房地产开发和购房贷款等刺激购买商品房的需求。在此过程中，竞拍、拆迁补偿、减少保障房供给，都会抬高商品房的建设成本，深圳住房价格开始节节攀升。
他表示，高房价已经对深圳社会发展带来巨大影响。“高房价使中高收入的工薪阶层都已经买不起市场商品房，使青年人失去了希望，深圳实体经济已经受到了沉重打击，不少已经搬迁出深圳。高房价造成深圳市民的负债率和杠杆率大幅度攀升，在全国数一数二，深圳银行系统60%-70%的贷款余额也被房地产所占有，一旦高房价大幅下降，将给金融体系带来巨大的系统性的风险。”
2018年下半年起，受大环境和政策的影响，张思平认为，“各种迹象表明房价已经出现了从上升到下降的历史拐点”，未来，根据政府的改革方向，深圳房价将出现三种可能性，其一是“政府既严格控制房价上涨，更严格控制房价下降，使深圳房价长期处于基本高位固化的状态，”其二是泡沫陡然破裂，畸高房价短期内快速回归市场，但“会对深圳近期经济发展造成毁灭性打击”。其三是“房价逐步回归，房价泡沫慢慢消失”。
他表示，第三种方式是理想的方式，实现“适当控制深圳房价下降速度，通过三年左右时间，使深圳市场商品房价格每年降低10%—15%左右，到2022年左右，使深圳房价从2017年的每平方米54445元理性回归到2015年的每平方米33406元左右”。
按照这一设想，张思平认为，“近期要把保障房市场的建设作为深圳房价理性回归的治本措施。”他表示，应实现“保障性住房”和“商品性住房”双体系供给。而保障性住房的保障对象，应该以“收入和财产”衡量，将非户籍人口纳入住房保障中，取消以学历为标准的住房保障政策。
此外，他还建议，“大规模租赁、收购、改造城中村原居民住房，迅速增加政府保障性住房数量，为更多的中低收入家庭提供廉租房。”为避免保障性住房被随意买卖，成为一些“有关系的人”渔利的投资品，他表示，保障性住房应当形成闭环的市场，并且“以租为主，以售为辅”，最大限度地为中低收入群体提供廉租保障房。至于商品房，他提出可以留给实现财富自由、购买的起的群体。
关于政府如何通过多主体、多渠道来实现保障性住房的供给，张思平在文中给出了详尽的设想。而在需求侧，他提出公积金制度应该改革。一直以来，公积金的提取金额只占缴存额的1/2-1/3，2018年，深圳市住房公积金累计归集资金3000多亿元，累计提取金额1500多亿元，导致大量资金沉淀。
公积金的海量沉淀，反映出对市民购买商品房的作用有限。不仅如此，高比例缴存加重了企业的负担，还会因通胀造成个人的损失。他表示，“住房公积金制度的实际受惠者是少数有能力购买市场商品房的收入比较高的群体，受损的是绝大多数无力购买商品房的中低收入群体，这样的制度设计与社会公平合理的原则是相悖的。”
“未来公积金制度改革可以从两个方向入手，”张思平在文中提议，“一是有能力购买商品房的中高收入群体不纳入公积金保障内；二是将现有公积金运营中心改造为专为中低收入群体购买保障性住房服务的政策性金融机构。”
深圳市历来为中国社会变革之先锋，不仅体现在市场的求新，亦体现在制度上的大胆探索。以往住房领域的多次改革均是以深圳为蓝本，可以说，要窥见未来全国的住房制度走向，深圳是无法忽视的重要参照。
张思平所论述的深圳住房价格攀升及其背后机制，不仅仅是深圳一地的表现，全国城市房价暴涨的背后，都存在这些因素的影子。作为改革的亲历者和政府机构的重要智囊，张思平提出的住房改革建议需要我们认真思考：对于中国人均可支配收入仅有2.8万元的现状来说，他们首先需要的是一套稳定的居所，还是一件未来可投资的商品？
