德勤：物业行业专题-蜗牛派

报告简介：

随着中国城市人口及人均住房面积增长、居民对生活及工作环境面积的需求增加，以及国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》等相关优惠政策的出台，物业管理市场呈现出巨大发展潜力，存量与增量并存，未来或将拥有万亿级市场容量。

从物业行业竞争格局来看，2018年，TOP100物业公司市场份额达到38.85%，较上一年均进一步增长，行业集中度呈现快速上升趋势。前十位物业公司企业管理面积均值，是TOP100企业均值的6.43 倍，头部效应显著；同时，独立第三方物业与地产集团物业分别秉持差异化的发展路径。

从物业行业收入结构来看，TOP100物业公司着力提升管理规模的同时，正打破传统物业服务边界，进行服务模式创新，增值服务收入增长显著。

在资本运作方面，物业管理企业由于其具备较强的抗周期属性，逐步受到资本青睐，呈现上市与收并购热潮。2014年以来，共有22家物业公司登陆港股，3家物业公司登陆A股，地产集团拆分旗下物业公司赴港股上市为一大趋势；2019年，物业企业共发生22起并购案，总金额超44亿元。

其中，物业管理企业上市多以红筹上市为主要路径，同时上市前股权激励计划的激励载体通常会体现在不同的持股路径中。

综上，行业集中度的不断增加、以客户为中心提供物业相关多元化全面服务、借助信息技术发展提速的行业环境对物业公司组织与人才提出挑战。德勤咨询认为物业管理企业的挑战主要来自于如下三方面：

传统组织架构无法支撑多元业态：物业公司传统架构通常按照产品或区域划分，随着越来越多的物业公司打破服务边界，挖掘增值服务，传统架构日益表现出协同困难、创新与孵化缺失、决策链条过长等问题，难以承接公司多元业务发展模式。
内部人才储备与培养难以满足企业扩张需求：在大型物业公司不断进行跨区域、跨行业扩张活动的过程中，部分公司出现内部人才数量和质量难以满足快速拓展要求的情况，公司内部培养体系、人才梯队体系建设待进一步提升。
传统薪酬激励机制对复合型人才的吸引与绑定性不足：物业行业原有的建筑、水电、绿化等传统人才已无法满足当下需求，具备信息技术、公共关系管理、金融、社区运营等知识的复合型专业人才成为物业企业发展需要的稀缺资源，传统薪酬激励机制亟待更新以便更好地吸引与绑定人才，助力公司长期发展。

为了更好的帮助企业应对人才管理挑战，德勤咨询对物业行业企业组织发展趋势进行深入解读，并选取20家由境内地产集团拆分出的赴香港上市的物业管理企业，就其股权激励机制进行研究分析。

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