市盈率81倍恒大集团拟拆分物管业务独立赴港上市-蜗牛派

市盈率81倍恒大集团拟拆分物管业务独立赴港上市

恒大拟拆分物管业务独立赴港上市

来源:恒大公告截图

恒大公告截图

今日午间,中国恒大公告称,正考虑可能分拆本集团的物业管理服务及相关增值服务业务于香港联合交易所有限公司独立上市。

其实消息从昨天就被披露出来了,据路透社旗下的IFR报道,恒大地产考虑将物业管理业务在香港IPO,规模为20亿美元。

物业公司收入稳定,已上市的物业股在资本市场的估值远高于地产母公司,这不禁让地产巨头们“摩拳擦掌”。2018年以来,房企拆分物业公司独立IPO俨然已经成为一种潮流。看来,恒大也不想错过这场资本盛宴。

目前,房企top四巨头“恒融碧万”已有碧桂园剥离物业独立上市,除万科物业还没有上市计划外,恒大融创都释放了物业独立上市的消息。

已经上市的物业股表现如何呢?

已于2018年6月登陆港交所的碧桂园服务,截至7月31日收盘,市值为1294亿港元,体量已经超过1/2个碧桂园集团(2192亿港元);碧桂园服务的市盈率为69倍,远高于碧桂园5倍的市盈率。

而去年底刚刚登陆港交所的保利物业,目前市盈率高达81倍,较保利地产6.6倍的市盈率也高出10倍以上。

恒大物业另外一家竞争对手,融创集团旗下的融创物业近日也被传出上市消息。目前,地产四大天王“碧恒万融”中只有万科旗下的万科物业暂时没有上市计划。

然而,和“碧万融”相比,恒大物管增速还有些差距。最近三年,恒大物业管理服务的营收增速分别为55%、34%和7.6 %。

中国恒大财报显示,2019年恒大物业管理服务收入约为43.75亿元,较2018年的40.67亿元同比增长7.6 %。而在2017年,恒大物业管理服务收入约为30.24亿元。

2017-2019年间,中国恒大的总收入分别为3110.2亿元、4,662.0亿元和4775.6亿元,由此可知,最近三年,恒大物业管理收入占总营收的比例均不超过1%。

来源:PropTech研习社

2010-2019年恒大物业管理服务收入和增速(制图:PropTech研习社)

相比较而言,2019年万科物业实现营业收入127.0 亿元,较2018年的98亿元同比增长 29.7%;融创中国物业管理板块实现收入70亿元,同比增长约35.5%;碧桂园服务实现收入96.45亿元,净利润17.18亿元,营收同比增速超过100%,净利润同比增速超过80%。

在“碧万融”旗下的物管公司收入迈进百亿门槛之际,恒大物管收入还没有突破50亿元大关。

虽然营收占比低、增速也远不及同行,但恒大的物管业务俨然成为仅次于物业销售的第二大收入来源。

来源:PropTech研习社

中国恒大2019年营收构成(注:其他业务主要包括新能源汽车业务、酒店运营、互联网业务、健康业务及投资业务。)

财报显示,目前恒大的物管业务主要由全资子公司金碧物业有限公司承担。

金碧物业有限公司成立于1997年9月10日,注册资本为1.776亿元,系国家一级资质物业管理企业。

目前,金碧物业在管项目超1400个,遍布全国280多个城市,合约管理面积约5亿平方米,管理业态涵盖中高档住宅、甲级写字楼、旅游综合体、城市综合体、学校及会所运动中心等。

来源:金碧物业官微

金碧物业在管项目分布(来源:金碧物业官微)

虽然营收规模和增速远不及同行,但金碧物业5亿平方米的合同面积还是“很能打”。遗憾的是,恒大在财报中并没有披露金碧物业的在管面积。

如果成功上市,恒大物业会坐第几把交椅?

恒大物业如果能成功上市,在物业股中大概排什么位置?

2019年,一共有9家物业公司在港交所上市。

来源:瑞恩资本

2019年在香港上市的物管公司(来源:瑞恩资本)

来源:PropTech研习社

2019年部分物业公司营收和增速(制图:PropTech研习社)

根据投中网统计,从2019年的营收规模来看,恒大物业以43.75亿元的营收排在第九位,仅次于万科物业、碧桂园服务、绿城服务、融创物业、保利物业、招商积余、雅生活服务和中海物业。

若刨除尚未上市的万科物业和融创物业,单论营收规模,恒大物业排在第七位。

而从平均增速来看,排在恒大之前的八家物管公司2019年营收的平均增速超过44%,远远高于恒大物业的营收增速。

来源:PropTech研习社

部分物业公司截至2019年底的合约面积(制图:PropTech研习社)

从合同管理面积来看,碧桂园服务已经超过万科物业,成为当仁不让的老大哥,合同管理面积达到6.85亿平方米,万科物业和彩生活分别以6.4亿平方米和5.62亿平方米的合同管理面积位列第二和第三,恒大物业以5亿平方米的合约面积在所有物业公司中排在第四位。

而在上市(2018年6月19日)前,碧桂园服务合同管理总面积约3.65亿平方米(截至2018年4月30日),也就是说碧桂园服务上市后只花了一年半的时间就将合同管理总面积翻了一倍。

比如,碧桂园服务在2019年完成收购港联不动产、嘉凯城物业、广东元海、上海联源、苏州物源、内蒙古仁和等7家物业公司,这7家公司也为碧桂园服务贡献了4000万平方米合同管理面积。

2020年以来,物业公司上市潮仍在继续。据不完全统计,今年以来,已经有包括卓越商企、金科服务、第一服务、弘阳服务、金融街物业、宋都物业、星盛商业管理、正荣服务、佳源物业等物业公司向港交所递交IPO申请。

中国物业管理协会副秘书长杨熙表示,2020年将有不低于12家物业企业成功上市,未来两年上市物业企业数量将超过50家。

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