蜗牛派我国房地产市场历经 20 余年的快速发展，对改善城镇居民住房条件、加快 城镇化进程和促进经济增长等方面均发挥了重要作用。 房地产市场发展改善居住条件。2012 年，《人民日报》曾估算当年我国户均 拥有住房约 1.02 套，预计到“十二五”末的 2015 年时，户均拥有住房套数将到 达1.08。国家统计局数据显示，我国城镇居民人均住房建筑面积由1998年的18.66 平方米增加到 2018 年的 39 平方米，翻了一倍多。 房地产发展与城镇化进程相互促进。一方面，城镇化进程导致城市人口增加， 带来大量新增住房需求，产生城市建设需求，促进房地产行业发展。另一方面， 房地产行业的发展满足了居民的住房需求，完善城市基础设施，进一步提升城市 化水平。从 1998 年到 2018 年，我国城镇化率由 33.35%提高到 58.58%。 房地产业发展促进经济增长。一方面，房地产是国民经济的支柱产业，通过 房地产投资和房地产消费，对经济增长具有直接推动作用。另一方面，房地产业 与上下游产业具有密切关联，房地产业的发展带动上下游相关产业的发展。从 1998 年到 2018 年，房地产业增加值占 GDP 比重由 4%提高到 6.6%，2018 年商 品房销售额占 GDP 比重则达到 16.66%。
1998 年以来，我国出台了一系列房地产调控和制度建设文件，取得了积极 成效，但是也存在突出问题。在肯定过去 20 多年取得成绩的同时，也应看到房 价高企给民众安居带来了很大压力，各方对于当前房地产调控手段和效果满意度 不高。造成当前房地产市场问题的，既有房地产调控政策方面的原因，也有房地 产制度方面的深层原因。 （一）商品房行政调控长期化，扭曲了政府市场关系 1998 年我国结束福利分房制度，开始实行住房商品化，房地产市场迅速兴 起，并成为国民经济支柱产业；与此同时，房地产市场中的房价过快上涨、投机 需求旺盛等问题也日益突出。从 2003 年至今，以稳定房价为主要目标的房地产 调控经历了几轮周期，限购、限贷、限价、限售、限商等限制性调控手段以及松 绑、救市等刺激性调控措施轮番使用，商品房市场调控呈现行政化、短期化的特 征。 行政性调控措施短期效果比较明显，缓和了房价增速，消化房地产库存，抑 制房地产市场过热或过冷，但行政性调控措施具有不可持续性，扭曲了政府和市 场关系，“越位”“错位”并存。“越位”表现为政府在商品房市场上通过行政性 调控政策干预房价，代替市场来决定价格，由于价格受限，导致商品房质量急剧 下降。“错位”体现在政府放任和推动地价、房价上涨，在土地市场上“与民争 利”“经营城市”，既当“运动员”又当“裁判员”。 （二）保障房供给严重不足，中低收入居民负担沉重 与政府市场关系的“越位”“错位”互为因果的是政府“缺位”。住房体制改 革之初，二元化住房制度特征明显，高收入者由商品房市场解决，中低收入者由 公共住房体系保障。2003 年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》体现出 明显的单一市场化取向特征，供给重点从经济适用房转向商品房，廉租房、经济 适用房和公租房构成的保障性住房体系供给逐渐缺失且日益加剧。
商品房行政调控长期化、保障房供给严重不足，政府市场关系“越位”“错 位”“缺位”并存，源于长期性住房制度供给的缺位。房地产市场长效机制建设 正式上升至国家层面是在 2016 年底的中央经济工作会议，会议提出，“要坚持 ‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，综合运用金融、土地、财税、投资、 立法等手段，加快建立符合国情、适应市场规模的基础性制度和长效机制”。此 后，政府工作报告、中央政治局会议、中央经济工作会议和十九大报告等重要文 件中都有所提及。但是，方案正式落地尚有时日，长效发展机制至今仍未形成。 在此情况下，调控政策反复摇摆只能产生只涨不跌预期。每次调控后房价的 上涨，都进一步加强了市场信念，导致了明显的适应性预期。政策在控房价后转 而依靠房地产稳增长，这种政策摇摆更是让民众形成了错误的理性预期。
