J.P. 摩根-香港房地产：超越黑暗

新世界发展：这是唯一拥有居住角度的OW开发商。假设住宅价格和其商业物业的租金价格下降了30％，新世界发展的估值仍突出了当前水平的上行空间。由于维多利亚码头区已经全部开放，并且未来2-3年内租金将逐步上升，因此开发商也是租金上涨幅度最大的地区（21/22财年香港租金基数翻番）。另一方面，我们认为唯一畅销的住宅项目是大众市场产品，新世界发展将在2020年初在大围推出3,000个单位。我们相信，目前的净资产值折让为65％一直困扰着高负债率的持续困扰，当他们启动大围项目并整修工业建筑时，可以缓解这种情况。Link REIT：管理层重申了多项措施，包括将债务偿还和特殊分配等返还给股东的资本，此外公司还设定了在本财政年度购买6000万股股票的目标。在动态的市场条件下，如果有任何收购/出售决定会缩小其回购窗口，这可以为管理提供更大的灵活性。我们还对他们的DPU增长8-9％充满信心，其中包括：1）The Quayside的按期预租，2）他们新收购的中国物业的大幅改建以及3）未来的收购。该公司主要在香港和中国大陆经营非自由式购物中心，

我们将信和置业，希慎，太古地产和码头REIC的评级下调至UW，将凯里·道具和惠勒克的评级下调至N。在最坏的情况下，零售和办公室租金分别下降了30％和40％，因此零售/希慎（Hysan），太古地产（Swire Prop）和九龙仓REIC（Wharf REIC）等办公室房东将对其运营产生最大的负面影响。这些股票也大大超过了香港置地的估值。在开发商方面，克里·科普（Kerry Prop）和信和置业（Sino Land）在短期内缺乏催化剂。信和的住宅和商业物业风险也比嘉里地产高。尽管会德丰的大众住宅风险也更具弹性，但鉴于零售前景和九龙仓REIC的负面影响，我们认为这将影响会德丰的股价表现。

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