蜗牛派蜗牛派7月24日消息，北京时间7月24日晚，贝壳集团正式向美国证监会提交IPO文件，股票代码为BEKE。承销商包括高盛、摩根士丹利、华兴资本等。招股书显示，贝壳集团旗下拥有贝壳、链家两大平台。2019年贝壳集团房产及租赁交易总额（GTV）达到2.1万亿。就交易额和交易量来看，贝壳集团是国内最大的居住服务平台，是国内居住服务平台第一股。
以下为贝壳集团招股书：
我们的使命
有尊严的服务者，更美好的居住。
我们成立公司的信念是，通过提高服务提供商的质量和效率，以及增强客户体验，来改变中国的住房交易和服务行业。我们通过利用我们的人员、数据洞察力、技术和平台，凭借令人兴奋和长远的眼光来追求我们的使命。
我们的愿景
我们的目标是为3亿个家庭提供全面、值得信赖的住房服务。
概述
我们是谁（Who We Are）
贝壳是领先的房源交易和服务线上线下一体化平台。我们是中国打造行业基础设施和标准的先驱，旨在重塑服务提供商和住房客户高效引领和完善住房交易的方式，范围从现房和新房销售、住房租赁到住房翻新、房地产金融解决方案和其他服务。我们相信，我们与线上和线下平台参与者的积极接触，使我们能够更好地了解他们，更好地为他们服务。
根据中投公司（CIC）的报告，2019年我们创造了2.128万亿元人民币（约合3005亿美元）的总交易额（GTV），并在我们的平台上促进了超过220万笔住房交易，使我们成为中国最大的住房交易和服务平台，以及所有行业的第二大商务平台。截至2020年6月30日，我们的平台在中国103个经济活跃的城市拥有260多个房地产经纪品牌，4.2万多家以社区为中心的门店，以及45.6万多名代理。
我们拥有并运营中国领先的房地产经纪品牌“链家”，也是我们贝壳平台不可或缺的一部分。我们相信，链家的成功和经过验证的记录，为我们建设行业基础设施和标准铺平了道路，并推动了贝壳的快速和可持续增长。
自2001年成立以来，我们通过链家已拥有超过18年的运营经验。如此丰富的行业经验为我们提供了对市场、业务状况和客户需求的独特洞察力，我们相信，这些对我们提供有效和实用的解决方案至关重要。
我们行业所面临的挑战
根据中投公司的报告，中国住房市场规模在2019年达到22.3万亿元人民币，预计到2024年将增长至30.7万亿元人民币，年复合年增长率为6.6%。尽管市场规模巨大，但住房交易和服务行业一直在为低效率而苦苦挣扎。
在中国，卖房者联系多家经纪门店（brokerage store）和代理商（agent）是很常见的，因为没有独家参与的行业框架。另一方面，购房者在决策过程中必须与多家经纪门店和代理商打交道。在没有经济利益保障机制的情况下，经纪门店和代理商不愿意共享信息和资源。
随着时间的推移，信息隔离和客户获取中的恶性竞争在该行业变得普遍。此外，由于历史上对房屋经纪职业的不尊重，该行业缺乏有经验和专业经纪人。这些挑战阻碍了服务效率，并导致住房客户缺乏信任。
我们的解决方案——ACN和其他解决方案
我们认为，解决这些行业挑战的关键在于，有能力建立一个全行业的基础设施，从根本上解决行业内的根本冲突。为此，我们引入了“代理合作网络”（ACN），作为支撑我们基础设施的操作系统，以重新定义行业参与者之间的关系。
我们认为，ACN从一开始就类似于美国的“多重目录服务”（Multiple Listing Service，简称MLS，即“住宅房源共享服务”）。通过在链家和贝壳超过18年的完善和发展，ACN已经超越了MLS，并使我们能够培养一种透明、合作和共享成功的文化。
ACN通过以下三项创新，正在改变中国的住房交易和服务业：(I)促进服务提供商之间的信息与资源共享，以拆除孤立的信息孤岛之间的围墙；(Ii)分配代理商的合作角色，实现跨门店和跨品牌的协作；(Iii)创建一个专业网络，让代理商、门店、品牌及其他服务提供商在平台上建立联系和参与。
利用ACN的原则，我们已经建立了核心能力，从而提升了行业竞争环境：
1）为了有效地激励代理共享信息和资源，ACN通过推动“明确定义”和“角色特定”的协作，重新定义了行业参与者之间的关系。凭借有效的治理机制，代理商尊重并积极遵守我们ACN规则，并毫不犹豫地及时在我们的平台上发布房产信息。ACN还规定了代理人在住房交易中的各种角色，这为代理人创造了更多参与交易并赚取分配佣金的机会，提高了交易效率，缩短了潜在客户转换周期，提高了代理人留存率。
2）自2008年以来，我们投入了大量资源来建立和丰富我们的“楼盘字典”（Housing Dictionary），其中包含真实和独特的房地产清单。根据中投公司的报告，截至2020年6月30日，我们的楼盘字典涵盖了大约2.26亿套住房，是中国最全面的住宅数据库。
3）十多年来，我们在数据（包括房产、房屋客户和中介的数据）、交易流程和服务质量方面投入了巨大的努力，实施了一系列数字化和标准化工作。
4）我们也致力于投资代理，提高这个行业的服务质量。链家在招聘具有大专学历的代理商方面做出了不懈的努力，并为我们的客户履行了多重服务承诺。
由于为购房者和卖房者服务的代理商，或者房东和租户，在相同的协议和规则下通过我们的ACN联系在一起，这些位于不同地点的住房客户可以通过ACN推动的共同努力得到有效的匹配。
随着规模的扩大，我们看到了提高效率的网络效应，将更多的参与者吸引到我们的ACN网络上，并使我们能够捕获更多的交易和更大的收入增长机会。在北京首创ACN原型、并成为当地领先品牌后，链家还将ACN的力量延伸至上海等中国一二线城市，并在当地市场取得领先地位。
即使困难也要做正确的事情
我们认为，中国的很多行业都呈现出同样的特征：（1）产业复杂，价值链长，基础设施薄弱；（2）客户及服务商的服务效率低、体验差；（3）市场规模大但仍在快速增长。行业参与者往往会被“巨大”的短期机遇所诱惑，从而忽视了提高服务效率和客户体验会带来的长期利益。
我们拥有自己独特的企业文化。我们坚定地选择去做那些“正确的”事情而不是可以“快速成功”的事情，因为我们信仰长期利益而非快速成功的捷径。我们明白，做“正确”的事情本身就是具有挑战性的，因为从长远来看，我们需要花费时间来改革行业的基础设施、提高服务效率和消费者体验，然后才能够为股东创造更大的价值。我们相信通往成功的唯一道路一定是建立在做正确的事情的基础之上的，即使这对我们来说是困难的。当然，最困难的事情是，在实现长期增长和更大的成果之前，做“正确”的事情往往伴随着经济利益的短期牺牲。我们认为，尽管我们团队在所谓的“没有经济回报的投资阶段”遇到了很多障碍，但早期的挑战依然为长远的成功铺平了道路。多年来，我们培养了一支坚定拥护这一核心理念的大型管理团队，我们为此感到自豪。我们的团队一次又一次地经历了那些艰难的“没有经济回报的投资阶段”，但这些时刻最终为我们带来了长期的增长和积极的客户体验。我们坚信，做正确的事情，就能取得长远的成功。
在IPO即将到来之际，我们尤其希望与投资者分享我们的坚定信念，即为了未来长期的成功去做正确的事情。虽然我们对公司的近期财务表现很有信心，但我们在发展和投资公司的长期优势方面投入了更多的努力，即使这些投资可能需要很长一段时间才能看到回报。但事实是，时间越长，难度越大，我们就越兴奋。
我们的数据洞察力和技术
我们相信，我们的数据洞察力和技术是我们的核心优势。我们在平台上整理和利用了我们多年的线上和线下运营中的大量独特数据，这使我们能够无与伦比地洞察整个住房交易和服务价值链。
我们进一步利用我们的海量数据来运行我们的专有算法，以优化产品和解决方案，指导高效运营，并为我们平台上的服务提供商开发本地市场洞察力。我们还通过虚拟现实（VR）、人工智能（AI）、大数据和物联网等新技术提升客户体验和服务效率，创建和开发惠及所有平台参与者的真实使用案例和应用。
例如，我们应用大数据和人工智能算法分析交易和行为数据，推荐更有可能成功销售的优质房源，从而收集到更多高质量的数据，从而进一步提高我们的推荐准确性，加快交易周期。我们还收集了代理的活动数据，并为代理建立了各种数据模型，以提高代理的潜在客户转换效率
我们的平台
我们的营收主要来自房屋交易和服务的手续费和佣金。自我们开始运营以来，我们经历了实质性的增长，我们的管理团队在执行我们的战略方面有着良好的记录。我们的营收从2018年的286亿元人民币增长到2019年的460亿元人民币（约合65亿美元），涨幅为60.6%。在截至3月31日的2020年第一季度，我们的营收为71亿元人民币，与上年同期的82亿元人民币相比下滑12.7%，主要因为疫情导致房交易需求下降。
市场机会
根据中投公司的报告，按GTV和2019年现房和新房销售、以及房屋租赁的成交量计算，中国拥有全球最大的住房市场。在经历了一段明显增长期后，市场有望进入平稳增长时代。中投公司的报告还显示，现房交易市场将变得更加重要，年复合增长率将达到12.4%，从2019年的8.4万亿元人民币增长到2024年的15.1万亿元人民币。
随着中国住房市场的供需更加平衡，预计房地产经纪服务将产生重大的市场机会。预计到2024年，中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元人民币增长到19.1万亿元人民币，经纪服务的渗透率将从2019年的47.1%提高到2024年的62.2%。
中投公司的报告称，随着房地产开发商越来越多地转向经纪服务提供商，以更好地瞄准和转化客户，预计中国新房销售经纪服务的渗透率（基于GTV）将从2019年的25.5%上升到2024年的42.5%。
我们的优势
我们相信，以下竞争优势有助于我们的成功：
1）最大的线上线下一体化住房交易和服务平台；
2）率先发展行业基础设施，推动数据、交易流程和服务质量的数字化和标准化；
3）业界参与者选择的品牌；
4）以强大的数据洞察力和应用程序为基础的专有技术平台；
5）生机勃勃的平台，具有显著的网络效应，服务于生态系统；
6）富有远见的管理团队，在创新和执行方面有良好的记录。
我们的战略
我们将重点实施以下关键增长战略，以实现我们的愿景：
1）继续发展我们的基础设施，以提高效率和客户体验；
2）进一步提高服务质量，加大人才投入；
3）扩大服务范围；
4）有选择地进行战略投资和收购。
我们面临的挑战
我们执行战略的能力受到风险和不确定性的影响，包括与我们以下能力相关的风险和不确定性：
1）适应住宅房地产市场的波动和调控；
2）在我们的平台上为住房客户提供满意的体验；
3）发展和维护与房地产经纪品牌的关系；
4）维护和加强我们品牌的认知度和声誉；
5）提供全面、真实、准确和最新的房产目录；
6）保持我们到目前为止所经历的增长；
7）扭转我们的净亏损状况，实现盈利；
8）适应和应对新冠病毒疫情带来的负面影响；
9）成功实施我们的货币化战略，创造可持续的收入和利润；
10）维护和加强我们的基础架构及其关键组件，尤其是ACN；
11）与房地产开发商保持关系。
财务业绩
2017年贝壳营收255亿元人民币，2018年营收为286亿元人民币，而2019年攀升至460亿元人民币，涨幅为60.6%。今年第一季度，贝壳营收为71亿元人民币，与上年同期的82亿元人民币相比下滑12.7%，主要因为疫情导致房交易需求下降。
2017年贝壳毛利润47.68亿元人民币，2018年毛利润为68.70亿元人民币，而2019年攀升至112.68亿元人民币。今年第一季度，贝壳毛利润为5亿元人民币，而上年同期为21亿元人民币。
2017年贝壳净亏损5.38亿元人民币，2018年净亏损为4.28亿元人民币，而2019年净亏损21.80亿元人民币。今年第一季度，贝壳净亏损为12.31亿元人民币，而上年同期净亏损1.66亿元人民币。
股权结构
IPO前，贝壳创始人、董事长左晖拥有贝壳547,348,915股A类普通股和885,301,280股B类普通股，占股46.8%。
贝壳CEO彭永东拥有110,116,275股A类普通股，占股3.6%。
包凡（华兴资本集团创始人兼CEO）拥有115,926,065股A类普通股，占股3.8%。
腾讯旗下实体拥有376,315,795股A类普通股，占股12.3%。
软银愿景基金（SoftBank Vision Fund II-2, L.P）旗下SVF II Shell Subco (Singapore) Pte. Ltd公司拥有313,596,495股普通股，占股10.2%。
IPO收益用途
此次股票发行的主要目的是为我们的股票创造一个公开市场，从而为所有股东创造更大价值，通过提供股权激励来留住有才华的员工，并获得额外的资本。我们计划将此次发行的净收益用于以下方面：
1）约30%用于我们的研发，继续投资于我们的平台功能和基础设施技术，包括大数据、人工智能和虚拟现实；
2）约30%用于拓展我们的新房交易服务；
3）约25%用于使我们提供的服务多样化，并将业务扩展到新的地理区域；
4）余下部分用于一般性企业用途，可能包括运营资金需求和潜在的战略投资和收购，尽管目前没有确定任何具体的投资或收购机会。
风险因素
我们的业务容易受到中国住宅房地产市场波动的影响，并受政府监管的约束。
若我们无法继续为住房客户提供满意的体验，我们的业务和声誉或可受到重大不利影响。
我们或可无法成功地继续维持、保护和强化我们的品牌，任何关于我们、我们的业务、我们的管理层、我们的业务合作伙伴或整个房地产市场的负面宣传都可能对我们的声誉、业务和经营业绩及增长造成重大不利影响。
若我们的平台无法继续提供全面真实的房地产项目，我们的业务、财务状况和经营业绩或可受到重大不利影响。
在我们平台的商业模式下，我们的经营历史有限。我们的历史增长和业绩或可无法代表我们未来的增长和财务业绩。
新冠疫情的爆发已经、并且可能会继续对我们的业务造成不利影响。
我们已经、并且在未来或可继续产生净亏损。
我们基础架构组件（尤其是ACN）的功能中断或间断或可对我们的业务造成重大不利影响。
我们无法保证我们的变现策略一定成功或产生可持续的收入与利润。
我们在平台上与各种房地产经纪品牌、商店和代理商合作。若我们无法在平台上与新的房地产经纪品牌及代理商建立合作关系或与现有的房地产经纪品牌及代理商维持良好关系，我们的经营或可受到重大不利影响。
若我们未能与房地产开发商维持良好合作关系或未能吸引他们与我们合作，或未能以有利条款获得新的房地产项目，我们的业务和增长前景或可受到影响。
若我们未能为我们提供的服务获得或保持适用的许可、准许或批准，我们或可面临重大的经济处罚和其他政府处罚。
我们平台上部署的技术的正常运作对我们的业务至关重要。若我们网站、移动应用和系统未能维持令人满意的表现，我们的业务和声誉或可受到重大不利影响。
若我们未能在控制劳动力成本的同时，招募、培训或留住合格的房地产工作人员或足够的劳动力，我们的业务或可受到重大不利影响。
我们依赖我们的员工、房地产经纪品牌及其关联代理商、房地产开发商、金融机构以及平台上的其他商业合作伙伴为我们平台上的用户提供优质服务。他们的违法行为或不当行为，或他们未能提供令人满意的服务或维持一贯的服务水平。我们的业务、声誉、财务状况及经营业绩或可受到重大不利影响。
我们在收取应收账款和房地产开发商保证金时或可面临风险。
若我们未能保护我们的知识产权，我们的竞争地位或可受损，以及外部对我们的知识产权的侵权行为或可对我们的业务造成不利影响。
我们曾经、并且或可面临知识产权侵权索赔或其他指控，这可能对我们的业务、财务状况和前景造成重大不利影响。
我们面临来自行业其他参与者的竞争压力。若我们无法有效与之竞争，我们或可失去市场份额和客户。
腾讯为我们提供有关运营各方面的服务。若此类服务处于任何原因而受到限制、制约、减少、变得效果不佳或价格更昂贵或无法提供，我们的业务或可受到重大不利影响。
我们的大部分收入来自中国的主要城市，尤其是北京和上海。由于我们的业务主要集中在这些主要城市地区，我们或可面临市场风险。
链家业务及其财务业绩的任何意外重大恶化都可能对我们的财务状况及经营业绩造成重大不利影响。
根据我们的股权激励计划，我们已经授予、并预期在未来将继续授予基于股票的奖励，这或可增加基于股票的薪酬费用。
我们的业务易受经济环境的影响。全球经济或中国经济的严重或长期下滑可能会对我们的业务，财务状况和经营业绩造成重大不利影响。
若其他公司从我们的移动应用和网站复制房地产项目并发布或汇总以为他们自己所用，则我们平台的吸引力可能会下降。
战略联盟，投资或收购或可对我们的业务、声誉、经营业绩和财务状况造成重大不利影响。
我们过去曾面临法律和监管诉讼及行政调查，未来或可继续不时面临这些诉讼和调查。若这些诉讼或调查的结果对我们不利，我们的业务、声誉、经营业绩和财务状况或可受到重大不利影响。
我们或可无法维持自己的文化，而文化是我们成功的关键。
我们向新的服务和产品类别以及业务的扩展或可使我们面临新的挑战和更多风险。
若我们无法成功向新的地理区域扩张，我们的业务和前景或可受到重大不利影响。
与中国金融服务相关的监管不确定性或可损害我们的业务、财务状况和经营业绩。
我们的业务会生成和处理大量数据。对这些数据的不当使用、收集或披露可能会使我们面临严重的声誉、财务、法律和经营方面后果，并阻止现有和潜在用户使用我们的服务。
若我们未能采用新的技术或使我们的移动应用、网站和系统适应不断变化的用户需求或新兴行业标准，我们的业务或可受到重大不利影响。
我们的某些产品和服务包含开源软件，这可能会对我们的专有软件、产品和服务造成特定风险，从而给我们的业务造成负面影响。
我们的运营取决于中国互联网基础设施和固定电信网络的性能。
我们依赖应用商店来分发我们的移动应用。
我们的业务在很大程度上取决于我们的董事、执行官和其他关键人物的持续努力。若我们失去他们的服务，我们的业务经营和增长前景或可受到重大不利影响。
大流行和流行病、自然灾害、恐怖活动、政治动荡和其他疫情或可中断我们的生产、交付和运营，从而可能对我们的业务、财务状况和经营业绩造成重大不利影响。
我们依靠某些关键运营指标来评估我们的业务绩效，而这些指标中的真实或感知上的不准确性或可损害我们的声誉并对我们的业务产生负面影响。
我们的保险范围有限，这可能使我们面临巨额成本和业务中断。
我们的经营业绩或可受到季节性波动的影响。
我们对某些租赁物业的使用可能会受到外部方或政府当局的质疑，这或可中断我们的业务运营。
在中国执行更严格的劳动法律法规和人工成本的增加可能对我们的业务和盈利能力造成重大不利影响。
我们的在线营销服务或可构成互联网广告，这或可要求我们遵守适用于广告的法律、法规和规定。
我们已经发现我们的财务报告内部控制存在重大缺陷。若我们没有充分补救该重大缺陷，或未来面临其他重大缺陷，或无法维持有效的内部控制系统，则我们或可无法准确或及时地报告我们的财务状况或经营业绩，或遵守适用于上市公司的会计和报告要求，这可能会对投资者对我们的信心及我们的美国存托凭证的市场价格造成不利影响。
若我们未能针对财务报告建立和维持适当且有效的内部控制，我们的经营业绩和经营业务的能力或可受到损害。
我们或可需要额外的资金，并且我们或可无法及时或以可接受的条件或根本无法获得这些资金。
我们将成为纽约证券交易所公司治理规则所指的“受控公司”，因此，我们将依赖某些公司治理规则的豁免，以为其他公司的股东提供保护。
