2019全国写字楼宏观报告（58安居客房产研究院）

日前，58同城、安居客发布《2019全国写字楼市场宏观报告》。报告指出，当前中国GDP总量全球第二，第三产业增长迅速，但与美国相比，中国在人均GDP和第三产业GDP占比方面仍有较大发展空间。和第三产业GDP占比相对应的是第三产业从业人数占比，随着中国第三产业GDP占比的不断抬升，三产从业人数占比也有望提升。

摘要：
整体来看，写字楼的市场需求主要和GDP增速、人均GDP、第三产业发展状况、第三产业从业人数、城镇化率相关。当前，我国GDP总量全球第二，但人均GDP只有美国的不到六分之一，人均GDP仍有较大增长空间。同时，尽管我国第三产业增长强劲，但三产GDP占比远低于发达国家如美国，三产从业人数占比更低，城镇化率正值快速抬升阶段，尚有较大发力空间。因此，我们认为，中国写字楼的整体市场需求仍然处于上升通道。
2019年以来写字楼开发投资由负转正持续改善。新开工面积在连续两年负增后，终于在今年转正，表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。与此同时，竣工面积却未能扭转颓势，且施工面积持续高位，写字楼项目施工进度缓慢，后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。写字楼销售的持续不振使得库存在连续几年下行以后再次上升，库存压力仍存。
中国商业地产大宗交易在2015年“限外令”取消后风起云涌。近年来全国商业地产交易中，一线城市占比8成，外资参与度快速提升。写字楼始终是大宗交易最受青睐资产类别，但占比不断下滑。今年以来人民币贬值叠加经济下行给外资提供抄底机会，预计商业地产大宗交易会继续活跃，外资参与热情持续提升。
一线城市GDP增速快，三产占比高，写字楼市场发展成熟。今年以来一线城市写字楼空置率除广州外全部上浮，四城租金全线承压。净吸纳量上半年受经济形势影响严重下挫，三季度北京及深圳率先转暖。由于经济增速回落加上实体经济多个行业波动的影响，企业谨慎扩张，写字楼租赁需求较弱，租户的租赁决策更趋保守。一线城市写字楼项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长。
调查显示，TMT、专业服务业、金融为一线城市新增租赁需求最大来源行业。中国科技领域研发支出占GDP比重处于上升通道，随着研发投入的增加以及新技术的应用TMT领域的业务和从业人数将会继续壮大。专业服务业中联合办公行业发展最快需求最大，目前一二线城市渗透率均不高，随着行业带来的企业空间解决方案革新有望带来更多租赁需求。当前中国的经济自由度仍有较大开放空间，随着进一步扩大金融业对外开放，海外金融机构在华的业务扩张和员工人数也会随之增长。
58安居客线上写字楼搜索数据显示，今年19月，重点十城整体租赁热度抬升一线城市中广州热度提升明显，二线城市中西部城市受追捧。一线城市新兴商务区热度提升，二线城市成熟商务区更受青睐，二线城市办公替代效应渐显。

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