蜗牛派报告简介：
回顾全国二线城市的新区发展之路，几乎都有学习借鉴，取长补短，吸取其他地区成功经验的经历，因此在各地的新区规划中都能看到一些相似的痕迹。高力国际在梳理天府新区时，就将近水楼台的成都高新区的成长经历作为参照物之一，有助于读者更好地理解天府新区求同存异的新区发展之路。首先从两个新区的早期的规划布局入手，可以发现不少相似点。
那么天府新区是否正在复写高新区的商务、产业、楼宇经济路径呢？要回答这个问题，首先我们要明白，已进入成熟发展阶段的成都高新区在过去15年的时间里，都经历了怎样的历史阶段，而这一发展路径是否值得学习借鉴？这有助于我们理解天府新区的相似性以及不同之处。大多数新区都是“无中生有”，这是一个无比艰难的过程，要从零开始创造出产业聚集，楼宇经济，实属不易。因此透过高新区的发展历程，我们所看到的是一条相对成熟，可借鉴的新区开发思路，简单的概括的话则可表述为：
新区发展路径回顾
第一阶段：以“天府软件园”的众多科技、软件500强企业为先锋和基石，带动同行业和产业链企业聚集。
第二阶段：以政府单位、央国企自用办公楼宇为中坚力量，政府以及国企职能机构的搬迁带动下属企业，关联企业的办公地点的转移，同时成为后期市场化租赁企业选址的重点考量因素。
第三阶段：以市场化写字楼项目为羽翼，承接产业聚集而来的搬迁以及新设立的企业办公需求。
如果我们从高新区现有的办公企业的行业分类来看的话，可以观察到较为明显的产业聚集特征。这些都离不开高新区发展第一阶段和第二阶段的头部企业带动效应，而这一阶段的招商引资重担几乎由新区政府以及省市级政府一肩挑起。
首先位于高新区核心位置的天府软件园作为首批国家软件产业基地之一，其早期的落户企业，对于地区的经济贡献非同一般，也是新区后期产业集聚的木之本，水之源。天府软件园核心区自2005年正式投入运营以来，已经吸引了包括IBM、SAP、EMC、飞利浦、西门子、Dell、Wipro、NCS、Garmin、阿里巴巴、腾讯等大量国内外知名电子科技企业落户。同时逐步形成了以软件服务外包、软件产品研发、通信技术、数字娱乐、移动互联网的产业生态体系。天府软件园内大量成熟且高质量的软件服务和研发企业，成为了吸引行业产业链企业向此聚集的磁石，也使得成都高新区成为最受TMT行业企业青睐的办公地。
截至2019年上半年，在高新区优质写字楼内，33%的入驻企业为科技新媒体企业（TMT），这一数字远高于成都其他写字楼商圈，而TMT企业在高新区的高度聚集似乎也在天府软件园这个车头的带领下顺理成章、水到渠成。正如我们在图表中所看到的，天府软件园内有74%的TMT企业为软件开发以及信息服务类企业，而进驻高新区优质写字楼的TMT企业中也有超过七成为同类型企业，由此可见一斑。
此外，第二阶段的央国企办公转移也是新区发展不容忽视的一股力量。国有企业办公职能的迁入，可以提振投资人、开发商对新区的信心。同时国有企业对于其上下游企业，关联企业的带动作用也较刚性，相较市场自主形成的产业集聚更加迅速。
有了前两个阶段的铺垫，市场化的商业办公项目才能顺利在新区生存，成为新区的羽翼，承接产业聚集效应而搬迁以及新设立的企业办公需求。这里从高新区的前五大办公需求行业，不难还原一个写字楼办公需求的行业特征。首先以软件、信息技术服务为首的TMT行业在行业领军企业的带动下，纷纷向天府软件园周边聚集，高新区成为了其相关产业链企业以及业务拓展的核心地区。其次，房地产建筑工程相关企业，其在高新区聚集，主要源于过去高新区以及现在的天府新区不断产生的大量地产开发、建筑设计、工程外包的业务需求（这一情况我们也在如今的天府新区租户中再次得到印证）。此外，随着高新区入驻企业数量与规模的快速增长，一批服务于公司经营活动的人力资源、会计、律所、广告传媒的专业服务类企业也随之向高新区转移。此外能源化工企业的较高办公需求比例也反应了国有企业的入驻对于相关行业的带动力。
截至2019年第二季度，成都高新区市场化写字楼项目，总存量接近500万平方米，整体入住率达到90%，同时平均租金较2014年增长超过50%。已基本步入新区的成熟阶段，但一个难以忽略的事实是高新区用了近15年的时间方才达成这一产业和企业的有效集聚。
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