蜗牛派城市更新有望开启地产增量新时代 ] : 近年来我国城市化进程不断加快,人口持续地朝着都市圈或城市集群涌入,但不少城市却面临开发强度日趋饱和、土地资源日益稀缺的现状,盘活存量土地资源是必然出路。房地产正在从增量时代进入到存量时代,城市更新或将开启房地产空间增量新时代,成为城市可持续发展的重要抓手。
政策引导作用大,后续积极政策依然可期: 2009年国土资源部与广东省开展部省合作, 推进节约集约用地试点示范省建设,之后广东省在城市更新领域积累了丰富的实践经验,相关规章制度也在不断完善,但依然存在保障弱、时间长、落地难等问题。 2019年以来,中央和地方政府多次出台有关城市更新的引导支持政策。 9月 4日广东省发布了《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》,从 10个方面深化改革, 后续促进城市更新的利好政策有望不断出台。
大湾区珠九市的城市更新机会值得重点关注: 从区域集中度和平均城镇化率来看, 珠三角位居全国首位, 常住人口城镇化率超过 80%的城市个数也最多, 叠加经济活力突出、 增量土地有限、 人口流入显著的特征, 建议重点关注广州、深圳、 佛山、 珠海、 东莞、 中山等城市的城市更新机会。 广东省在未来三年的“三旧”改造行动方案中明确,全省至 2021年“三旧”完成改造面积 15万亩以上, 其中珠三角城市新增改造面积占比在 80%以上,发展空间很大。
房企可通过多种方式参与城市更新项目: 旧改项目存在“拆迁难、时间长、毛利高”等特点,在“旧厂改造”房企可以直接通过协议受让或收购公司股权成为单一实施主体;在“旧村改造”方面房企可以与村集体经济组织继受单位签订合作协议, 在专项规划审批后确认实施主体;在“旧城改造”方面可以配合政府主导,吸引专项基金采取轻资产的方式参与。
