华泰证券-房地产行业2020年中期策略：谋远略要素改革，掘存量水大鱼大

报告简介：

新房销售方面，新冠疫情打破行业稳态格局，3 月以来供需双向改善推动需求快速修复，据统计局数据，5 月单月销售金额同比增速年内首次转正，带动累计增速收窄至-10.6%。去化角度，加库存节奏放缓，供需结构保持健康平衡。10 城开盘去化率二季度回归至65%左右的正常水平。土地市场上，疫情冲击加快一二线城市优质地块出让节奏，成交溢价率稳中略升。

政策：维持房住不炒主基调，户籍土地改革谋远虑今年中央对于房地产的定调不惊不喜。在“房住不炒”的主旨下，弱化房地产税进程，强化以核心城市圈为核心的新型城镇化发展。在疫情影响下今年整体的流动性充裕度有所提升。地方政策角度，今年的调控方向趋于缓和。政策的着眼点主要在户籍、土地等长期改革层面，我们认为这都将激活都市圈房地产市场的中长期活力。

房企：优质房企销售修复迅速，盈利空间边际有望改善销售层面，优质房企依旧施展韧性。据克尔瑞数据，前5 月百强房企销售金额同比下降7.15%，其中5 月单月销售金额同比增长16.01%，优于行业表现。拿地层面，成长性房企投资发力，TOP11-30 梯队拿地金额同比增加10%。我们认为限价放松以及拿地趋于理性将成为行业未来毛利率改善因子。房地产融资在监管执行边际改善叠加流动性宽松共振下持续改善，优质房企融资环境比肩2015-2016 年，缓解行业盈利空间收缩压力。

多元化：物业管理延续成长，公募REITs 迎来破冰多元化角度我们看好两大方向。1. 物业管理。龙头物管公司保持高成长性，盈利能力平稳改善，同时对于城市服务的探索逐渐成形，有望进一步打开发展空间，提升未来3-5 年的增长韧性。2. 持有物业运营。今年4 月30日公募REITs 首次试点，对于不动产运营而言，意味着“融投管退”中的退出环节被打通，解决了持有运营的最大痛点，也能激发存量盘活的潜能。

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